每經(jīng)編輯 孫志成    

關于中國究竟有多少房子，又有多少房子在空置，一直討論不休。

事實上，近些年來，不少機構(gòu)都發(fā)布了相關的研究報告，比如2017年中金公司的《數(shù)說中國存量住房》稱：2017年末中國城鎮(zhèn)廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%，其中城區(qū)分別為14.7%和9.7%。

西南財經(jīng)大學的《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》稱：2017年我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為21.4%。

2014年，西南財大中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》則指出：2013年中國城鎮(zhèn)空置率22.4%，遠高于其他國家和地區(qū)。其中，一線城市空置率18%，二線城市空置率27%，三線城市27%。

而近日，貝殼研究院的一份住房空置調(diào)研情況報告，將人們的目光又拉回到住房空置率這一話題上。

28城平均空置率達12%

近日，貝殼研究院公布了國內(nèi)28個大中城市的住房空置調(diào)研情況，結(jié)果顯示，江西省省會南昌的住房空置率在被調(diào)研的28個大中城市中名列第一，達到20%，也就是說，南昌有五分之一的已售存量住房處于空置狀態(tài)。排第二的是河北廊坊，空置率為19%。

貝殼報告稱，對其業(yè)務范圍內(nèi)的小區(qū)摸底調(diào)研，將3個月以上無人居住的住房定義為“空置住房”，設定空置戶數(shù)/總戶數(shù)即為城市住房空置率。

報告顯示，我國28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區(qū)間。

住房空置率隨城市能級依次遞增，一線城市平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個城市空置率處于合理區(qū)間之內(nèi)，大部分城市處于10%-15%之間，6個城市高于15%。

圖片來源：貝殼研究院

分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。西安、鄭州、昆明、合肥、無錫等大部分城市處在10%-15%之間。南昌、廊坊、佛山住房空置率相對較高，均在15%以上。

貝殼認為住房空置率的區(qū)域差異，直接反映房地產(chǎn)市場發(fā)展的潛力。通常來說，空置率在5%—10%之間是合理的，低于此區(qū)間則認為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高于10%則認為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險。

貝殼研究院表示，此次統(tǒng)計僅選取了已售存量住房，相較其他統(tǒng)計口徑，所得出的空置率是偏低的。

事實上，對空置率的定義，也有廣義和狹義之分。

廣義空置率，是指 只要某時刻該房屋無人居住即為空置 ，將裝修中的房屋、不宜居住的危房等全部視為空置，傾向于高估空置率。

狹義空置率 則將裝修中的房屋、危房等從廣義空置中扣除 ，方法上更為科學合理。

而如何定義無人居住，以及無人居住的時間長短，成為空置率統(tǒng)計的關鍵。

每個國家或地區(qū)的實行標準也有不小的差異——

美國會把度假房、周末房、移動住房納入空置房統(tǒng)計范圍；日本空置房定義是長期沒有人居住且連續(xù)5年沒有使用過自來水和電；加拿大溫哥華對空房定義是每個月要有25天沒有人居住或是一年中有4個月無人居??；我國香港則將正在裝修的住房也納入空置房統(tǒng)計范圍。

為何南昌空置率達到20%？

根據(jù)克而瑞研究中心，截至今年6月末，南昌市商品房廣義庫存量達到8000萬平方米以上，在全國各大中城市里也處于前列。這里的廣義庫存量，包括已獲批可預售的商品住宅、已動工未獲銷售許可住宅以及未動工總建面。

《南昌市2021年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，當?shù)爻擎?zhèn)居民人均住房建筑面積為38.47平方米。依此計算，南昌市現(xiàn)有商品房廣義庫存量，足夠208萬新增人口居住。此外，南昌市的建成區(qū)面積近十年從208平方公里大幅增長至366平方公里，漲幅達到76%。

不過，據(jù)南昌統(tǒng)計局，南昌市常住人口近十年增長135萬、戶籍人口增長36萬，常住人口十年增長率僅為26.5%。由此可見，南昌存在建設速度遠大于人口增長速度的問題。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-ID：501579265

據(jù)第一財經(jīng)，在南昌房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)超過十年的吳可（化名）表示：“對購房人來說，南昌已經(jīng)遍地是新城，處處有規(guī)劃，大部分新城的住宅項目都以大體量剛需樓盤為主，如果不了解門道，很難辨別哪里真正值得購買。像九龍湖、象湖、經(jīng)開區(qū)等地方的新樓盤去化是比較難的，人氣也不足。”

吳可以九龍湖片區(qū)舉例，該片區(qū)目前高樓林立，但是入住率肉眼可見較低，到了晚上亮燈率不足50%，“之前南昌有一家本土自媒體就對九龍湖做過調(diào)研，這邊小區(qū)整體的裝修率在60-80%，入住率不到一半”。

近十年來，南昌不僅規(guī)劃了大量新城，還十分偏好建設超高層建筑，這讓整座城市不斷“向上”成長，徹底改變了天際線面貌，但也加重了空置率問題。

貝殼研究院認為，一旦商品房空置率過高，在限購放松之際就會出現(xiàn)二手房新增掛牌房源激增問題。多機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，南昌目前二手房掛牌套數(shù)已經(jīng)超過6萬套，今年上半年月均成交二手房約1230套，二手房去化周期達到48個月。

影響住房空置率的具體因素較多

據(jù)貝殼分析，影響住房空置率的原因大致可分別為宏觀、微觀兩類。在宏觀層面，購房門檻、老齡化程度和租金回報均會影響住房空置率變化。比如，當老齡化達到一定程度，住房需求會下降。

比如， 南通老齡化人口占比為23%，空置率為15% ；重慶老齡化人口占比達17%，空置率為17%，兩個城市的老齡化及空置率均處于較高水平。而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低于10%。 尤其是深圳老齡化人口占比為3.2%，空置率僅5.3% 。

同時，城市購房門檻也會對空置率形成約束。房價越高、按揭貸款比例越高的城市， 擁有多套住房的成本越高，進而住房空置成本越高 。

比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國購房門檻最高，但其住房空置率僅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房價也越低。

此外，持有空置住房的機會成本，即租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。

微觀層面上，樓齡和物業(yè)類型是影響小區(qū)空置率的兩大因素。比如，老舊小區(qū)的空置率較低，因為大部分老舊小區(qū)通常都位于市中心，交通配套都比較便利，住房需求比較旺盛，導致很少有住房空置。反而是次新小區(qū)，業(yè)主通常出于裝修或通風等原因不著急入住，購買新小區(qū)的投資客也不以居住為目的。此外，從地理位置來看，次新小區(qū)多位于離市中心較遠的郊區(qū)，小區(qū)配套不齊全，出租或出售的難度相對較高，因此住房空置率更高。

從物業(yè)類型看，住房空置率由低到高依次為住宅<公寓<別墅，其中住宅類小區(qū)的整體空置率較別墅小區(qū)低5%。這是因為，公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場景有關，比如部分公寓用于投資經(jīng)營，部分別墅用于度假等。

編輯|孫志成 杜恒峰 杜波

校對|盧祥勇

每日經(jīng)濟新聞綜合自貝殼研究院官網(wǎng)、第一財經(jīng)等