每經(jīng)記者 劉明濤    每經(jīng)編輯 彭水萍

在各地疫情反反復(fù)復(fù)、多地高溫限電擾動(dòng)下，本周A股市場(chǎng)顯得較為動(dòng)蕩，滬深兩大股指雙雙震蕩整理，而創(chuàng)業(yè)板指數(shù)則在光伏儲(chǔ)能等賽道股帶動(dòng)下持續(xù)反彈，大幅跑贏滬深兩大股指，每經(jīng)品牌100指數(shù)則與滬深指數(shù)保持一致，本周微跌0.56%，以901.5點(diǎn)報(bào)收，有市場(chǎng)人士稱，每經(jīng)品牌100指數(shù)目前仍處于調(diào)整周期，不過(guò)從行業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)走勢(shì)極其強(qiáng)勁，其新一輪投資收益周期或?qū)⒃谌径鹊絹?lái)。

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房地產(chǎn)領(lǐng)漲指數(shù)成分股

本周指數(shù)震蕩整理，創(chuàng)業(yè)板指表現(xiàn)偏強(qiáng)，個(gè)股板塊漲跌互現(xiàn)。周初滬指維持橫盤震蕩走勢(shì)，周中滬指震蕩走高逼近3300點(diǎn)，不過(guò)臨近周末，指數(shù)弱勢(shì)回調(diào)，三大指數(shù)集體收綠。從周K線來(lái)看，上證指數(shù)下跌0.57%，深證成指下跌0.49%，創(chuàng)業(yè)板指上漲1.61%，每經(jīng)品牌100指數(shù)則微跌0.56%。

從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，疫情反復(fù)下，需求及信心不足仍是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要矛盾，7月經(jīng)濟(jì)呈弱修復(fù)態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)投資處于筑底階段，不過(guò)管理層及相關(guān)部門強(qiáng)調(diào)，宏觀政策要在擴(kuò)大需求上積極作為，經(jīng)濟(jì)大省要勇挑大梁，挖掘自身政策潛力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，隨著降息刺激終端實(shí)體需求疊加穩(wěn)增長(zhǎng)政策不斷加碼，預(yù)計(jì)8月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)或較7月有所回暖。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，雖然指數(shù)持續(xù)調(diào)整，但是每經(jīng)品牌100指數(shù)成分股卻亮點(diǎn)頻現(xiàn)，本周在不足30只個(gè)股上漲的背景下，地產(chǎn)股幾乎全線飄紅，其中，龍湖集團(tuán)（HK00960，股價(jià)25港元，市值1570億港元）大漲13.38%，招商蛇口、新城控股、保利發(fā)展、建發(fā)股份漲幅也均超過(guò)5%，處于漲幅榜前列。而這些大漲的地產(chǎn)股，目前市盈率較低，龍湖集團(tuán)市盈率僅僅只有5.38倍，大幅低于每經(jīng)品牌100指數(shù)平均9.7倍市盈率，價(jià)值存在低估。

東北證券分析指出，房地產(chǎn)板塊從寬松拐點(diǎn)到收緊拐點(diǎn)之間存在顯著的超額收益。本輪行情目前處于政策寬松疊加銷售改善的階段，因此，在下半年穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)地產(chǎn)預(yù)期下，房地產(chǎn)政策寬松環(huán)境預(yù)計(jì)全年持續(xù)，穩(wěn)健綠檔房企加速集中，投融資方面占優(yōu)的頭部央國(guó)企優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，未來(lái)隨著優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企融資、銷售、拿地逐步回歸常態(tài)，配置可適度下沉至腰部彈性標(biāo)的。  

銷售轉(zhuǎn)暖超額收益可期

從房地產(chǎn)銷售情況來(lái)看，今年6月前4周，樣本城市高頻數(shù)據(jù)銷售改善較為明顯，可以判定當(dāng)前基本面底部已形成。而疫情后數(shù)據(jù)回補(bǔ)的貢獻(xiàn)并不值得用來(lái)質(zhì)疑數(shù)據(jù)回暖的可靠性，恰巧這證明購(gòu)房需求的“不可消失”特點(diǎn)。

招商證券預(yù)計(jì)，2022年三季度銷量持續(xù)邊際改善，10月左右單月銷量同比有望轉(zhuǎn)正。維持2022年整體銷售寬U型走勢(shì)，前低后高判斷，下半年銷售或好于上半年，全年或?yàn)閮晌粩?shù)負(fù)增長(zhǎng)。另一方面，由于本輪周期的特殊性，全局層面，寬U型復(fù)蘇相對(duì)較緩的復(fù)蘇斜率比較難觸發(fā)房?jī)r(jià)大幅上漲，短期看，政策或不具備轉(zhuǎn)向收緊的可能性。

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而當(dāng)銷售轉(zhuǎn)暖后，房地產(chǎn)板塊超額收益或?qū)⒂瓉?lái)本輪第二段上漲。從歷史周期規(guī)律來(lái)看，一段完整的超額收益實(shí)現(xiàn)包括三個(gè)階段。第一階段的上升通常由政策改善預(yù)期帶動(dòng)，隨后進(jìn)入一個(gè)觀望階段導(dǎo)致第二階段的回撤，當(dāng)銷量同比增速出改善尤其是進(jìn)入正增長(zhǎng)區(qū)間時(shí)，通常會(huì)出現(xiàn)“第三浪”上漲。

回顧本輪周期，政策博弈已帶動(dòng)第一階段超額收益上漲，投資者對(duì)復(fù)蘇不確定性的擔(dān)憂、疫情以及房企信用受損等因素實(shí)現(xiàn)了本輪周期中第二階段的回撤，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，銷售底部或已確立，復(fù)蘇即是后續(xù)房地產(chǎn)股票超額收益上行的支撐因素。預(yù)期本輪房地產(chǎn)超額收益上行斜率更低，但增長(zhǎng)更穩(wěn)健、持續(xù)，“競(jìng)爭(zhēng)格局改善”是少數(shù)個(gè)股上漲的主導(dǎo)邏輯。

國(guó)盛證券也指出，與2008年和2014年不同，本輪周期供需兩端均存在很多阻塞，需要政策多點(diǎn)開(kāi)花。下半年到年底，有望見(jiàn)到第二波強(qiáng)力放松政策的加持，地產(chǎn)和物業(yè)均有絕對(duì)收益的空間。

“高質(zhì)量”房企價(jià)值凸顯

從每經(jīng)品牌100指數(shù)來(lái)看，指數(shù)成分股均屬于“高質(zhì)量”周轉(zhuǎn)類房企，具有較強(qiáng)的品牌價(jià)值。

諸如萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、龍湖等，他們主要通過(guò)“高質(zhì)量”周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的增長(zhǎng)（類似于制造業(yè)），整體資金鏈波動(dòng)不大，且結(jié)構(gòu)上經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入對(duì)資金來(lái)源的貢獻(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定高于籌資性現(xiàn)金流入，這意味著此類房企具備較強(qiáng)的內(nèi)生造血能力，駕馭周期能力較強(qiáng)，不過(guò)度依賴籌資行為維系現(xiàn)金流，具備合理運(yùn)營(yíng)杠桿的能力，過(guò)去在單邊周期時(shí)代缺乏彈性，而在當(dāng)下和未來(lái)“管理紅利時(shí)代”，這些房企具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

以本周漲幅最大的龍湖集團(tuán)為例，其堅(jiān)持深耕核心城市，1-7月一線城市拿地建面占比3%（5月獲取北京一宗地塊），二線城市拿地面積占比97%，主要以杭州、合肥、成都、南京等強(qiáng)二線城市為主。該公司較強(qiáng)的持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力是穿越周期的強(qiáng)力保障，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在行業(yè)下行期為公司提供穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，同時(shí)留有公允價(jià)值提升空間。另一方面，公司堅(jiān)持深耕核心城市，財(cái)務(wù)恪守穩(wěn)健原則，有能力穿越周期，未來(lái)有望迎來(lái)更多機(jī)會(huì)。

再看A股代表招商蛇口（SZ001979，股價(jià)14.91元，市值1154億元），該公司在城市深耕戰(zhàn)略下，單城規(guī)模逐步擴(kuò)大，銷售高質(zhì)量增長(zhǎng)，管理費(fèi)用率有所下降。招商蛇口近三年拿地強(qiáng)度逆勢(shì)提升，核心城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)占比較高，為公司未來(lái)銷售總量提升和穩(wěn)定的去化率奠定基礎(chǔ)。當(dāng)前行業(yè)供給側(cè)改革背景下，公司有望成為最終受益者。目前融資集中度提升已傳導(dǎo)到拿地端，疊加土地市場(chǎng)潛在利潤(rùn)率的回升，未來(lái)公司的市場(chǎng)集中度以及利潤(rùn)率有望迎來(lái)雙升。“十四五”期間，隨著雙百戰(zhàn)略逐步落地，公司核心城市的自持類物業(yè)數(shù)量及占比穩(wěn)健提升。行業(yè)格局改善帶來(lái)龍頭公司市場(chǎng)集中度和利潤(rùn)率的雙升，以及永續(xù)類業(yè)務(wù)的占比提升，將改善公司的長(zhǎng)期估值水平。  

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