每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“疫情加速了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)洗牌，也暴露出前期開發(fā)過程中的一些問題。”

日前，恒太商業(yè)管理集團(tuán)（下稱恒太商業(yè)）副總裁傅前山在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示。

“一些項(xiàng)目建成之后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，達(dá)不到商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基本條件，一些城市開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目定位錯(cuò)亂，”傅前山認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)應(yīng)該流程前置化，綜合考慮城市的基本面、商圈、市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和文化特色等方面，才能打造成為商圈核心資產(chǎn)。

商業(yè)項(xiàng)目布局錯(cuò)亂

據(jù)傅前山介紹，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間早，市場(chǎng)已相對(duì)成熟，一些項(xiàng)目由于前期走了彎路，造成開發(fā)商資金面緊張，商管業(yè)務(wù)面臨挑戰(zhàn)。

首先面臨的問題是，很多項(xiàng)目因?yàn)槲飿I(yè)機(jī)構(gòu)不合理，達(dá)不到商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基本條件。“開發(fā)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目不夠重視，前期直接請(qǐng)建筑設(shè)計(jì)院來做項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)，缺少專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)做項(xiàng)目定位、空間設(shè)計(jì)和動(dòng)線及空間規(guī)劃，”傅前山介紹，這造成了即使建成1000多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，可能符合商管企業(yè)基本要求的只有400來個(gè)。

過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，各地鱗次櫛比的高樓大廈隨著城市化進(jìn)程拔地而起，大量商業(yè)綜合體項(xiàng)目扎堆上馬。

傅前山表示，部分中小城市的商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)定位錯(cuò)亂的狀態(tài)，比如某座城市還處在百貨商城階段的時(shí)候，開發(fā)商卻已經(jīng)建成了開放式街區(qū)；有的城市到了該建購物中心的階段，卻后退建成了百貨商場(chǎng)或者零售步行街。

“項(xiàng)目太超前或者開倒車這種錯(cuò)亂現(xiàn)象，導(dǎo)致了大量物業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。”傅前山直言，每座城市的商業(yè)發(fā)展要經(jīng)歷大概4-5個(gè)階段，包括市場(chǎng)階段（專業(yè)市場(chǎng)）、零售步行街階段（商貿(mào)市場(chǎng)和超級(jí)市場(chǎng)）、百貨階段、購物中心階段、創(chuàng)新商業(yè)街區(qū)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商若要打造核心資產(chǎn)，就必須在合適的城市、合適的地段，打造合適規(guī)模的物業(yè)形態(tài)，并且選擇合適的物業(yè)結(jié)構(gòu)。

在傅前山看來，項(xiàng)目一旦運(yùn)用專業(yè)的商管體系，打造成良性的商業(yè)資產(chǎn)，對(duì)開發(fā)企業(yè)來說不會(huì)拖累現(xiàn)金流，反而能夠帶來持續(xù)穩(wěn)定的資金回報(bào)。只是，當(dāng)前行業(yè)面臨的一大挑戰(zhàn)在于，業(yè)主方的資金非常緊張。

“其實(shí)對(duì)很多商業(yè)項(xiàng)目而言，也許只需要2000萬元資金就能將上億資產(chǎn)盤活，但業(yè)主方少的就是這些錢。”傅前山表示。

堅(jiān)持定制化商業(yè)

商業(yè)運(yùn)營(yíng)是一門慢生意，資金投入大、周期長(zhǎng)、回報(bào)率不高。近年來，行業(yè)逐漸擺脫重資產(chǎn)模式，萬達(dá)、龍湖、新城、寶龍、華潤(rùn)萬象等品牌企業(yè)均推出商業(yè)運(yùn)營(yíng)、增值服務(wù)和管理輸出等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

傅前山介紹，企業(yè)采取輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)是債務(wù)相對(duì)較少，但要保證商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)和持續(xù)運(yùn)營(yíng)，應(yīng)把重點(diǎn)放在高管人才和團(tuán)隊(duì)建設(shè)上。以恒太商業(yè)為例，目前，集團(tuán)后臺(tái)安排了200多位高級(jí)管理人才，專注于全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。恒太商業(yè)隸屬于寧波太平洋恒業(yè)控股，專注商業(yè)運(yùn)營(yíng)30年，目前在全國(guó)服務(wù)管理50+商業(yè)項(xiàng)目。

“輕資產(chǎn)雖然輕，但從另一個(gè)維度來講，其實(shí)是非常重的。所以可以看到，所有人都能進(jìn)入行業(yè)，但后面會(huì)碰到非常多瓶頸，比如沒有利潤(rùn)，項(xiàng)目口碑不佳，人力成本投入過重等。要成為優(yōu)秀的商管企業(yè)，需要很長(zhǎng)時(shí)間的沉淀，人才和打法的沉淀，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的磨合等等。”傅前山進(jìn)一步指出，如果簡(jiǎn)單認(rèn)為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)只是投資少和負(fù)債低，這其實(shí)是對(duì)輕資產(chǎn)的一種誤會(huì)。

運(yùn)營(yíng)水平對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，然而目前市場(chǎng)上仍有眾多缺乏商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，對(duì)于自身開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，他們更傾向于委托經(jīng)驗(yàn)豐富或具有品牌影響力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商為其提供專業(yè)化服務(wù)。

中指研究院《2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》提到，近年來，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，但針對(duì)不同城市、不同區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特征也存在差異。一線城市購物中心規(guī)模已較大，市場(chǎng)未來或?qū)⒏右蕾囘\(yùn)營(yíng)，二線城市展現(xiàn)出存量與增量并行快速發(fā)展的格局，三四線城市當(dāng)前人均購物中心面積仍較小，未來具備一定增長(zhǎng)空間。從項(xiàng)目端來看，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，市場(chǎng)上還有眾多同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、核心競(jìng)爭(zhēng)力不突出的存量項(xiàng)目亟待改造。

對(duì)此，傅前山認(rèn)為，只有堅(jiān)持定制化商業(yè)，才能解決市場(chǎng)上存量物業(yè)的各類問題。面對(duì)非標(biāo)項(xiàng)目，不能只用千篇一律的模板套下去，而是應(yīng)該采取“一店一策”方案，滿足業(yè)主方的實(shí)際需求，解決不同的項(xiàng)目、不同的物業(yè)結(jié)構(gòu)、不同的業(yè)主訴求等問題。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 張涵 攝