每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“不動產(chǎn)資管機構(gòu)要做到‘算好賬’，這樣可以減少很多重復(fù)勞動。對于不動產(chǎn)投資而言，關(guān)鍵是要把握好底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流。”

受訪者供圖

日前，光大嘉寶總裁兼光大安石董事長、首席執(zhí)行官陳宏飛在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時指出，不動產(chǎn)資管機構(gòu)對于盤活不良資產(chǎn)項目確實能起到支持性作用，但機構(gòu)在選擇入場前，首先需要做好多方研究，弄清楚項目是否涉及訴訟、各項手續(xù)是否齊全、是否涉及股權(quán)糾紛等問題。

據(jù)介紹，光大安石迄今為止所盤活的不良資產(chǎn)項目，主要以商辦類物業(yè)為主，代表性案例之一是位于上海臨空的光大安石虹橋中心項目。這個項目最早的定位是黃金批發(fā)市場，在光大安石介入后，通過重新定位與城市更新實現(xiàn)了項目盤活。光大安石也擁有較強的住宅開發(fā)及管理能力，不過目前光大安石在管的住宅類項目基本已竣工交付，未來在住宅板塊的關(guān)注重點將轉(zhuǎn)向代建代管和物業(yè)管理領(lǐng)域。

重視不動產(chǎn)資管機構(gòu)作用

在盤活不良資產(chǎn)項目的過程中，不動產(chǎn)資管機構(gòu)可以起到助力作用，幫助政府和金融機構(gòu)去解決一些實際問題，“我們有這個能力去解決問題，同時又沒有包袱”。

對于部分開發(fā)商拿地后開發(fā)并自持運營的項目，未來可以考慮通過公募REITs為合格資產(chǎn)打通退出渠道，而不動產(chǎn)投資與資管機構(gòu)也可以選擇收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在陳宏飛看來，過去人們往往擔(dān)心房企在退出自持項目后用回籠資金繼續(xù)買入土地、進一步推升地價，但“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的整體行情不一樣了，房企在拿地上非常謹(jǐn)慎”。

在當(dāng)前的市場環(huán)境下，開發(fā)商在退出自持項目后，所回籠的資金可主要用于還債和“保交樓”，一定程度上有利于實現(xiàn)資本的良性循環(huán)。對于開發(fā)商而言，公募REITs可以幫助企業(yè)提高直接融資比例，降低不動產(chǎn)行業(yè)的宏觀杠桿率，最終有利于整個社會經(jīng)濟平穩(wěn)運行和良性發(fā)展。因此，通過公募REITs打通存量資產(chǎn)的退出渠道，或許是一條多方共贏的破局之道。

陳宏飛認(rèn)為，如果公募REITs能向商辦類物業(yè)資產(chǎn)放開，市場上的不動產(chǎn)投資管理機構(gòu)也會有更多參與收購的機會。“由于資管機構(gòu)在資產(chǎn)運營、基金管理以及法律合規(guī)等方面，相對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說有更多經(jīng)驗，這對開發(fā)商、金融機構(gòu)和社會都是比較有利的。”

而就不動產(chǎn)私募基金領(lǐng)域“募投管退”資本循環(huán)模式而言，目前業(yè)內(nèi)最關(guān)注的問題在于如何退出：有了成熟的退出機制，資本循環(huán)就可以打通，不動產(chǎn)交易市場也就可以活躍起來。

公募REITs意義深遠

陳宏飛認(rèn)為，發(fā)展公募REITs對不動產(chǎn)資管行業(yè)意義深遠：“整體而言，REITs不僅有助于盤活存量資產(chǎn)，還有助于打通資本閉環(huán)；從長遠看，我國的不動產(chǎn)私募股權(quán)投資市場與公募REITs市場有望形成良好的互動互補關(guān)系。”

公募REITs對不動產(chǎn)資管行業(yè)的重要意義之一是為市場提供統(tǒng)一的定價基準(zhǔn)。

“REITs是公開交易的，它的收益率屬于明碼標(biāo)價，每天價格都在波動，這對所有機構(gòu)投資人來說，心里就有標(biāo)桿。REITs是不動產(chǎn)資管行業(yè)的一把‘鑰匙’，這個鑰匙可以開很多東西。比如對一家保險公司來說，他們也許愿意長期持有一個項目，也許不擔(dān)心退出，但是按照什么價格去買合適？這樣的市場價格還沒有形成。如果現(xiàn)在有一個明碼標(biāo)價的REITs產(chǎn)品，那么參與者對于價格波動就會有自己的判斷。”陳宏飛舉例，比如，REITs的資本化率在4.5%，投資機構(gòu)的預(yù)期資本化率也許在4.7%，這樣一來，參與者就會有一個明確的判斷基準(zhǔn)，REITs也就成為了一個看得見摸得著的資產(chǎn)價值衡量尺度。

不動產(chǎn)如何與新經(jīng)濟相結(jié)合？對于這個問題，光大安石的判斷是，不動產(chǎn)有很強的服務(wù)屬性，因而可以為新經(jīng)濟業(yè)態(tài)提供服務(wù)。

“我們要清楚地認(rèn)識到，不動產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)是做空間服務(wù)，要去適應(yīng)社會經(jīng)濟的各種需求。”不同的不動產(chǎn)業(yè)態(tài)是為滿足不同的空間使用需求而存在的。例如，生物醫(yī)藥類企業(yè)希望入駐某棟樓宇辦公，除了看重地理區(qū)位以外，也會看重資管方所能夠提供的裝修、配套設(shè)施等增值服務(wù)，這就要求資管方擁有差異化的空間服務(wù)能力，要求資管方提供滿足入駐企業(yè)各種需求的服務(wù)，使得入駐企業(yè)能夠?qū)⒕械缴镝t(yī)藥研發(fā)等主營業(yè)務(wù)上。這是一個資管方與入駐企業(yè)不斷適應(yīng)的過程，反映的便是不動產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)屬性。