在年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口管理層對(duì)于2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判也頗為謹(jǐn)慎。行至半年期，可從這份成績(jī)單中，窺見(jiàn)責(zé)任央企在房地產(chǎn)下行期所追尋的穩(wěn)健與品質(zhì)。

8月29日晚點(diǎn)，招商蛇口（SZ001979）披露2022年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，今年上半年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入575.62億元，同比增長(zhǎng)28.90%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)18.87億元，每股收益為0.16元。

在銷售方面，今年上半年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積487.51萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1188.27億元，同比減少32.86%，降幅低于百?gòu)?qiáng)房企均值。上半年招商蛇口全國(guó)房企全口徑簽約金額排名第6，較去年同期提升一位。報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長(zhǎng)。

招商蛇口是目前行業(yè)內(nèi)始終維持在綠檔，且綜合資金成本持續(xù)降低的房企之一。剔除預(yù)收賬款后，招商蛇口的資產(chǎn)負(fù)債率為62.38%，凈負(fù)債率48.96%，現(xiàn)金短債比1.48，“三道紅線”保持綠檔，同時(shí)融資成為維持在行業(yè)低位，上半年綜合資金成本4.1%，較去年全年再降0.38%。

在土地儲(chǔ)備方面，今年上半年，招商蛇口累計(jì)獲取27宗土地，新增計(jì)容建面419.87萬(wàn)平方米，權(quán)益面積264.51萬(wàn)平方米，主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市。

2022年是招商蛇口的“品質(zhì)年”。招商蛇口表示，“品”是持續(xù)做優(yōu)產(chǎn)品質(zhì)量，提升服務(wù)質(zhì)量，夯實(shí)公司品牌；“質(zhì)”是在新形勢(shì)下推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”落地，全面提升發(fā)展質(zhì)量。“三個(gè)轉(zhuǎn)變”一是堅(jiān)定從開(kāi)發(fā)為主向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重轉(zhuǎn)變，把握好規(guī)模與成長(zhǎng)的關(guān)系，堅(jiān)持價(jià)值導(dǎo)向；二是堅(jiān)定從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展力度；三是堅(jiān)定從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。

豐厚土儲(chǔ)抓銷售 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以穩(wěn)促進(jìn)

在行業(yè)持續(xù)調(diào)整的2022年上半年，招商蛇口保持戰(zhàn)略定力，奠定業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)健基礎(chǔ)。

招商蛇口在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上以穩(wěn)促進(jìn)、奮力攻堅(jiān)。財(cái)報(bào)指出，招商蛇口2022年上半年持續(xù)深化質(zhì)效提升工作運(yùn)作機(jī)制，以“一城一模板”2.0為抓手，在弱市環(huán)境下盤庫(kù)存、抓去化，運(yùn)用數(shù)字化營(yíng)銷手段，加強(qiáng)銷售及回款管理。公司建立了項(xiàng)目分級(jí)管理機(jī)制，分城市、分板塊實(shí)施差異化銷售政策，大幅提高管理顆粒度和精細(xì)度，線上營(yíng)銷繼續(xù)發(fā)力，線上獲客量大幅提升。

數(shù)據(jù)顯示，2022年1~6月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積487.51萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1188.27億元。整體位列上半年全國(guó)房企全口徑簽約金額排名第6，較去年同期提再升一位。其中，上海、合肥、蘇州、西安、重慶、武漢、昆明、南通、徐州、煙臺(tái)、紹興、中山、無(wú)錫、太倉(cāng)共14個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額排名前十位，城市深耕成效進(jìn)一步凸顯。

報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口進(jìn)一步加強(qiáng)投資管控，堅(jiān)定“區(qū)域聚焦、城市深耕”的發(fā)展策略，資源獲取聚焦“強(qiáng)心30城”，深耕其中“6+10城”，以穩(wěn)健發(fā)展為主線，夯實(shí)投資質(zhì)量。1~6月，公司累計(jì)獲取土地27宗，新增計(jì)容建面419.87萬(wàn)平方米，權(quán)益面積264.51萬(wàn)平方米。主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市。實(shí)際上，截至8月末，招商蛇口持續(xù)在上海、深圳等一線城市獲取多個(gè)核心地塊。

同時(shí)招商蛇口積極助力出險(xiǎn)房企紓困，履行央企責(zé)任擔(dān)當(dāng)，與長(zhǎng)城資管、佳兆業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，就多個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)合作方案；積極布局舊改，采取收購(gòu)、合作及創(chuàng)新金融等模式，推進(jìn)舊改差異化發(fā)展。

管理層認(rèn)為，雖然當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，過(guò)往房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的基礎(chǔ)，即人口紅利、城市化紅利、經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)紅利和房地產(chǎn)金融化紅利等“四個(gè)紅利”已消失或逐步減弱。但市場(chǎng)的基本需求和合理的利潤(rùn)空間依然存在，諸如招商蛇口這樣經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)安全的企業(yè)，將在這一輪行業(yè)調(diào)整中獲得可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)。

聚焦優(yōu)勢(shì)賽道 輕重結(jié)合推進(jìn)“雙百戰(zhàn)略”

在2020年的業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口也給持有型物業(yè)提出了“雙百”的要求：2025年末擁有100個(gè)購(gòu)物中心、營(yíng)收實(shí)現(xiàn)100億元。招商蛇口業(yè)務(wù)也從以開(kāi)發(fā)為主，開(kāi)始轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重的雙輪驅(qū)動(dòng)。

近兩年，在持有業(yè)務(wù)上，招商蛇口聚焦經(jīng)營(yíng)性優(yōu)勢(shì)賽道，加碼“雙百戰(zhàn)略”逐步落地。2022年上半年，招商蛇口基本完成持有業(yè)務(wù)“專業(yè)化、垂直化”的組織架構(gòu)變革，以“一業(yè)態(tài)一模板”為抓手提升集中商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店四大業(yè)態(tài)的操盤能力，在持有業(yè)務(wù)投資發(fā)展與運(yùn)營(yíng)管理邏輯上形成管理閉環(huán)。

具體來(lái)看，集中商業(yè)是著重打造的業(yè)務(wù)主賽道。招商蛇口經(jīng)營(yíng)管理的處于運(yùn)營(yíng)期的主要集中商業(yè)項(xiàng)目共29個(gè)，布局在上海、深圳、南京、蘇州、成都和重慶等16個(gè)城市。據(jù)悉，得益于優(yōu)越的區(qū)域位置、精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位及強(qiáng)勢(shì)的業(yè)態(tài)組合，常熟首例濱湖文商旅體綜合體常熟琴湖溪里招商率達(dá)100%，開(kāi)業(yè)率達(dá)91%，開(kāi)業(yè)首日客流破15萬(wàn)人次，經(jīng)營(yíng)效益與品牌影響力持續(xù)提升。

寫字樓方面，上半年，招商局商業(yè)房托收購(gòu)由公司持有的北京招商局航華科貿(mào)中心項(xiàng)目，首次布局大灣區(qū)外的核心寫字樓資產(chǎn)。于招商蛇口而言，進(jìn)一步健全了持有業(yè)務(wù)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式，有利于助力公司持有業(yè)務(wù)的發(fā)展。

公寓方面，在多項(xiàng)政策利好下，招商蛇口持續(xù)打造“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務(wù)式公寓等三大品牌產(chǎn)品體系，通過(guò)建立營(yíng)銷聯(lián)動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)一全國(guó)渠道及客戶資源，加強(qiáng)產(chǎn)品迭代更新及客服質(zhì)量精細(xì)化管理等一系列措施，不斷提升核心運(yùn)營(yíng)管理能力及品牌價(jià)值。

至于酒店方面，招商蛇口首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿選國(guó)際酒店已成功揭牌，預(yù)計(jì)年內(nèi)正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。目前，公司運(yùn)營(yíng)管理中的酒店共14家，包括國(guó)內(nèi)12家，國(guó)外2家；酒店業(yè)務(wù)全周期操盤管理能力不斷優(yōu)化，打開(kāi)自有酒店品牌市場(chǎng)知名度可期。

業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng) 招商積余穩(wěn)居行業(yè)十強(qiáng)

其旗下的物業(yè)平臺(tái)招商蛇口，不僅為央企物管平臺(tái)，穩(wěn)居行業(yè)十強(qiáng)，同時(shí)隨著“沃土云林”戰(zhàn)略實(shí)施，運(yùn)營(yíng)管理能力不斷提升，資管穩(wěn)健擴(kuò)張。

報(bào)告期內(nèi)，招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入56.46億元，較上年同期增長(zhǎng)18.16%，在管項(xiàng)目1803個(gè)，管理面積達(dá)3.01億平方米。新拓展項(xiàng)目結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向“高質(zhì)量”優(yōu)化，新簽?zāi)甓群贤~15.95億元，同比增長(zhǎng)17%。目前，招商積余已形成“1+1+ N”通用性業(yè)態(tài)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系架構(gòu)，高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)提升品牌影響力。

增值服務(wù)方面，上半年，增值業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.3億元，其中案場(chǎng)協(xié)銷及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、設(shè)施管理服務(wù)、建筑科技服務(wù)等業(yè)務(wù)合計(jì)營(yíng)業(yè)收入貢獻(xiàn)占專業(yè)增值服務(wù)收入超過(guò)八成，變現(xiàn)能力成效顯著。

基于中期業(yè)績(jī)，多家券商機(jī)構(gòu)給予招商積余“推薦”“持有”的評(píng)級(jí)，認(rèn)為其內(nèi)生外拓雙管齊下，沃土云林卓有成效，業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)拓展成果顯著。

面對(duì)日益變化的市場(chǎng)形勢(shì)，招商蛇口表示，將堅(jiān)定轉(zhuǎn)型方向，把風(fēng)險(xiǎn)防控放在首位，做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案;同時(shí)，堅(jiān)守“三道紅線”綠檔，保留安全邊際。2022年下半年，公司將以“全面開(kāi)源節(jié)流，確保現(xiàn)金流安全”為主基調(diào)，夯實(shí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤，兼顧中長(zhǎng)期能力建設(shè)，增強(qiáng)踐行“三個(gè)轉(zhuǎn)變”的基本功，培育未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的第二曲線。文/張帆