“當(dāng)前行業(yè)還沒(méi)有觸底，預(yù)計(jì)還需要半年到一年的時(shí)間。在各級(jí)政府調(diào)控下，將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更規(guī)范，發(fā)展會(huì)更穩(wěn)定，不能再用以往野蠻式高速增長(zhǎng)的觀點(diǎn)看待房地產(chǎn)。要穩(wěn)字當(dāng)頭活下來(lái)。”面對(duì)行業(yè)深度調(diào)整，中南建設(shè)董事長(zhǎng)陳錦石如是說(shuō)。

2022年8月30日下午，中南建設(shè)（000961，SZ）舉辦2022年半年度業(yè)績(jī)交流會(huì)，中南建設(shè)董事長(zhǎng)陳錦石、董事兼總經(jīng)理陳昱含、副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)辛琦以及董事會(huì)秘書梁潔出席。

報(bào)告期內(nèi)，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入241.3億元，歸屬上市公司股東的凈虧損16.2億元。實(shí)現(xiàn)合同銷售金額330.1億元，銷售面積267.6萬(wàn)平方米；建筑業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入42億元，新增項(xiàng)目合同總金額25億元。憑借多年的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)及嚴(yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律，公司上半年在降杠桿、?，F(xiàn)金流方面依然取得了不錯(cuò)的表現(xiàn)。截至2022年6月30日，公司有息負(fù)債余額降至511.7億元，較年初下降17.6%，2022年內(nèi)到期公開債務(wù)僅2億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~48.1億元，連續(xù)5年保持正值。

“三道紅線”指標(biāo)持續(xù)改善

在銷售持續(xù)低迷、融資渠道不暢的背景下，中南建設(shè)憑借清晰的現(xiàn)金流管理思路，平衡資金壓力及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，上半年仍然保持了良好的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流狀況。中報(bào)顯示，2022年上半年公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入467.7億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~48.1億元，同比增加99.4%，連續(xù)5年為正，顯現(xiàn)出難得的韌性。

與此同時(shí)，“三道紅線”指標(biāo)也持續(xù)改善。截至2022年6月底，公司凈負(fù)債率85.19%，比上年末下降7.58個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率為79.10%，比上年末降低1.42個(gè)百分點(diǎn)；扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比0.61倍，比年初增加1個(gè)百分點(diǎn)。盡管“三道紅線”仍處“黃檔”，但處于行業(yè)最為艱難的發(fā)展階段，指標(biāo)的不斷改善已凸顯出中南建設(shè)的巨大決心與努力。

得益于長(zhǎng)期堅(jiān)持不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式，中南上半年進(jìn)一步壓降有息負(fù)債至109.4億元，下降幅度17.6%，超行業(yè)平均水平，公司有息負(fù)債余額511.7億元，與經(jīng)營(yíng)規(guī)模比值繼續(xù)保持行業(yè)較低水平。值得注意的是，其中短期借款及一年以內(nèi)的有息負(fù)債合計(jì)194.9億元，比2021年末減少45.8億元。

完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)3.3萬(wàn)套交付

在堅(jiān)守公開市場(chǎng)承諾的同時(shí)，中南也盡全力完成對(duì)客戶的承諾，緊抓疫情緩解、市場(chǎng)復(fù)蘇等契機(jī)，加快推動(dòng)工程項(xiàng)目建設(shè)，以實(shí)際行動(dòng)落實(shí)“保交樓、穩(wěn)民生”。

截至6月底，中南建設(shè)房地產(chǎn)板塊已累計(jì)交付57個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)32849套品質(zhì)住宅。此外，建筑板塊多個(gè)重大工程穩(wěn)步推進(jìn)，如北京豐臺(tái)站周邊配套路網(wǎng)工程順利完成建設(shè)，杭州西站樞紐站站東疏解通道全面貫通，南京地鐵11號(hào)線商務(wù)東街站開始主體結(jié)構(gòu)施工等。

為確保施工質(zhì)量和交付效果，中南建設(shè)從前期開發(fā)到后期服務(wù)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品定位、施工建造，到產(chǎn)品銷售、交付等8大階段59個(gè)管控點(diǎn)的全開發(fā)周期梳理，項(xiàng)目工程全流程管理行為共有110個(gè)管理動(dòng)作。

中南建設(shè)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目工程全流程管理行為的管控，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化管理輸出，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目管理水平的提高，從而不斷提升工程質(zhì)量和產(chǎn)品品質(zhì)，提升交付業(yè)主工程滿意度。截至8月20日，第一輪過(guò)程評(píng)估中，已完成140個(gè)標(biāo)段，53000項(xiàng)檢查，內(nèi)容涉及施工工序、材料出廠到加工、制作、安裝等環(huán)節(jié)，確保出品質(zhì)量。

如南充原山項(xiàng)目，在過(guò)程中動(dòng)態(tài)管控，實(shí)現(xiàn)景觀落地效果和設(shè)計(jì)高度還原，交付評(píng)估檢查項(xiàng)目批次59個(gè)，其中毛坯交付項(xiàng)目32個(gè)、精裝交付項(xiàng)目27個(gè)第三方按雙方合同約定，對(duì)交付項(xiàng)目戶內(nèi)、公區(qū)、園林、外立面、防滲漏實(shí)驗(yàn)等，科學(xué)選取項(xiàng)目樣本點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，形成項(xiàng)目問(wèn)題清單，并在交付前進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，確保交付后無(wú)重大功能性問(wèn)題，無(wú)業(yè)主敏感的普遍性問(wèn)題。

為了進(jìn)一步提高材料質(zhì)量管理，中南建設(shè)“鷹眼行動(dòng)”對(duì)8個(gè)戰(zhàn)區(qū)136個(gè)標(biāo)段進(jìn)行了材料飛檢，抽查材料52個(gè)品類604組材料三萬(wàn)多個(gè)指標(biāo)，嚴(yán)格按照高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，在現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)抽取材料樣品進(jìn)行全方位測(cè)量檢測(cè)，項(xiàng)目交付時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景獲得業(yè)主高度肯定。

項(xiàng)目的順利交付正是房企核心競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營(yíng)能力的體現(xiàn)。作為民營(yíng)房企，在當(dāng)前環(huán)境下努力保交樓頗為不易，其現(xiàn)金流安全、如約交付、償還債務(wù)等積極表現(xiàn)，不僅為業(yè)主帶來(lái)信心，更能提振行業(yè)信心，顯示出房企的擔(dān)當(dāng)與責(zé)任。

“穩(wěn)”字當(dāng)頭：如期償債逾20億元 傳遞市場(chǎng)信心

2022年，經(jīng)濟(jì)放緩疊加行業(yè)下行，房企面臨前所未有的償債壓力。“穩(wěn)”字當(dāng)頭的中南建設(shè)堅(jiān)持完成了如期兌付，合計(jì)金額超20億元。

3月，中南建設(shè)如期支付“20中南01”、“20中南02”的年度利息，兌付回售的“20中南01”，合計(jì)9.21億元；支付21中南01利息7300萬(wàn)元；4月，兌付建銀6優(yōu)A本息2.48億元；5月，兌付17中南01、19中南02、20中南01本息512萬(wàn)元；6月，支付“20中南建設(shè)MTN001”年度利息和回售本金3.55億元；7月，兌付建銀7優(yōu)A本息3.96億元，支付21中南建設(shè)MTN001年度利息6800萬(wàn)元。

就在中報(bào)發(fā)布前三天，中南建設(shè)支付了1.83億元“20中南建設(shè)MTN002”年度利息及回售資金。

在降負(fù)債效果顯著的同時(shí)，中南進(jìn)一步拓寬了融資渠道。陳昱含透露，除了與華融資產(chǎn)和江蘇資產(chǎn)的合作，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)貸和建筑業(yè)務(wù)流動(dòng)性貸款也都會(huì)正常進(jìn)行。公司股東大會(huì)在年初通過(guò)了100億元的融資工具授權(quán)額度，如果市場(chǎng)有機(jī)會(huì)，一定會(huì)努力把握。

此外，其控股股東已與兩家AMC簽署戰(zhàn)略協(xié)議，預(yù)計(jì)可獲得70億元的支持，目前兩大AMC的合作都在穩(wěn)步推進(jìn)，有十余個(gè)應(yīng)收款融資項(xiàng)目提交了評(píng)審，后續(xù)將視審批情況落地。

“AMC參與到房企紓困和轉(zhuǎn)型升級(jí)，是本次國(guó)家救市舉措中的創(chuàng)新之舉，對(duì)相關(guān)各方而言都存在一些空白和盲區(qū)，因而融資落地未必如想象般迅速。接下來(lái)，公司將在AMC機(jī)構(gòu)及相關(guān)主體監(jiān)管下共同決定資金的具體用途，包括現(xiàn)有項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)、未來(lái)項(xiàng)目發(fā)展或用來(lái)償還債務(wù)等。這些增量資金將有利于增加公司流動(dòng)性，助力公司轉(zhuǎn)型升級(jí)。”陳昱含說(shuō)。

談及未來(lái)發(fā)展，陳昱含坦言，管理層要帶頭攻堅(jiān)克難，回到創(chuàng)業(yè)之初吃苦、樸素、務(wù)實(shí)、求真的狀態(tài)，把存量項(xiàng)目快速賣出去，把現(xiàn)金拿回來(lái)，把房子交好。陳昱含特別強(qiáng)調(diào)，在公司在現(xiàn)金流進(jìn)一步改善前，不會(huì)旁顧其他。

“展望未來(lái)，短期很煎熬，長(zhǎng)期有信心，公司上下將臥薪嘗膽，向黎明錚行，專注地產(chǎn)和建筑主業(yè)，挖掘存量盤，繼續(xù)保衛(wèi)現(xiàn)金流安全。”陳昱含強(qiáng)調(diào)。

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