8月30日，萬科發(fā)布2022年半年度報告，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122.2億元，同比增長10.6%；每股基本盈利1.05元，同比增長10.6%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為5.22%，較上年同期增長0.24個百分點(diǎn)。

盡管上半年行業(yè)挑戰(zhàn)巨大，萬科的兩大業(yè)績關(guān)鍵指標(biāo)依然實(shí)現(xiàn)了萬科董事會主席郁亮在年初所說的企穩(wěn)回升。

8月31日，萬科召開2022年度中期業(yè)績發(fā)布會。會上，面對外界最關(guān)心的房地產(chǎn)市場形勢問題，郁亮重申了其在6月股東大會上的判斷：從短期來看，市場已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個緩慢和溫和的過程。他認(rèn)為市場收縮到一定程度，反而會積蓄自發(fā)修復(fù)的動能。

在鞏固開發(fā)業(yè)務(wù)的同時，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)入快速發(fā)展階段，上半年經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入241.1億，同比增長30.6%，十年轉(zhuǎn)型已見成效。

凈負(fù)債率連續(xù)21年低于40% 上半年平穩(wěn)交付11.5萬套

業(yè)績企穩(wěn)回升的同時，萬科依然保持了健康的財(cái)務(wù)狀況。經(jīng)營現(xiàn)金流為正，融資成本保持行業(yè)低位，信用評級業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。

上半年，萬科保持“綠檔”，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入82.9億元，同比增長22.2%；持有貨幣資金1410.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和626.4億元，覆蓋倍數(shù)為2.3倍；凈負(fù)債率35.5%，連續(xù)21年低于40%；截至6月底，萬科的存量借款綜合融資成本為4.08%，其中上半年新增融資成本3.59%。

萬科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華在業(yè)績會上指出，萬科會繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健財(cái)務(wù)策略，提前做好相關(guān)資金安排，確保公司在境外發(fā)行每一筆債券項(xiàng)下所有付款責(zé)任和義務(wù)都能得到有效履行。目前公司在境外的銀行貸款渠道還是非常暢通，也得到了金融機(jī)構(gòu)的持續(xù)信任和支持。

2022年1-8月，萬科境內(nèi)累計(jì)完成總額為194億元的信用債發(fā)行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率僅為2.90%；萬科有息負(fù)債總額中無抵質(zhì)押融資占比為96.2%。與此同時，萬科繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，國際三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評級，評級展望均為“穩(wěn)定”。

在住宅開發(fā)規(guī)模上，2022年上半年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)新開工計(jì)容面積約1068.8萬平方米，同比下降38.9%，完成年初計(jì)劃的55.7%（2021年上半年：55.5%）；開發(fā)業(yè)務(wù)竣工計(jì)容面積約1,443.7萬平方米，同比增長17.8%，完成年初計(jì)劃的37.0%（2021年上半年34.2%）。預(yù)計(jì)全年竣工面積將與年初計(jì)劃基本持平。

郁亮認(rèn)為，住房的剛性需求仍然很強(qiáng)，依然是個十萬億量級的巨大市場，常做常有，常做常新。舉例而言，目前市場中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。而按照當(dāng)前新開工的降幅，新建住宅還達(dá)不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此當(dāng)前市場肯定是偏低了，不會一直維持在這個水平。

克服疫情對施工的不利影響，萬科上半年實(shí)現(xiàn)超11.5萬套住宅的平穩(wěn)交付，35%的交付批次實(shí)現(xiàn)交房即交證，較2021年全年提升10個百分點(diǎn)。由于扎實(shí)鍛煉產(chǎn)品和服務(wù)內(nèi)功，萬科上半年整體交付質(zhì)量滿意度達(dá)98.5%。

萬科總裁祝九勝在業(yè)績會上表示，相信下半年銷售、業(yè)績會比上半年更好。萬科今年安排的銷售專項(xiàng)行動有四個方面，一是提升傭金結(jié)算速度；二是調(diào)整銷售結(jié)利政策；三是自身銷售力量；四是銷售能力短期培訓(xùn)和提升。

上半年，萬科加強(qiáng)產(chǎn)品線建設(shè)，拉通產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，對全國56個重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品力專項(xiàng)提升工作。此外，為方便客戶及時了解項(xiàng)目的質(zhì)量管控和工程進(jìn)度，萬科通過邀請客戶參與建造質(zhì)量查驗(yàn)、面對面交流會等方式，與業(yè)主共建家園，參與客戶超過3.5萬人次。

經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)多點(diǎn)開花 長租公寓整體出租率達(dá)94%

在今年年初，郁亮就表示，萬科為探索多元化業(yè)務(wù)所交的學(xué)費(fèi)，大頭基本上已經(jīng)付完，物業(yè)、物流、商業(yè)、長租公寓等經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)將構(gòu)成萬科未來的增長空間。

2022年上半年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入1788.8億元，同比增長23.9%；物業(yè)服務(wù)的收入增速為42.2%，物流倉儲、租賃住宅、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營等業(yè)務(wù)的收入（含非并表項(xiàng)目）增速分別為39.1%、12.3%和10.4%。

疫情、經(jīng)濟(jì)增速放緩也對經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)帶來很多挑戰(zhàn)，祝九勝認(rèn)為，好學(xué)生就應(yīng)該克服宏觀經(jīng)濟(jì)、疫情因素的影響，當(dāng)然，作為一個好學(xué)生也必須做難而正確的事情。“今年年初我自己下沉去干出租公寓業(yè)務(wù)、泊寓業(yè)務(wù)。我們從年初爭取不依賴第三方，爭取用更少營銷費(fèi)用、更少價格優(yōu)惠增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力，給客戶提供更高性價比的產(chǎn)品，倡導(dǎo)人人都是銷售，人人都面客。”

上半年，克服疫情對招租的不利影響，萬科長租公寓業(yè)務(wù)整體出租率達(dá)到94.0%，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入14.8億元，同比增長12.3%。作為全國規(guī)模領(lǐng)先的集中式公寓提供商，泊寓已布局全國33個城市，共運(yùn)營管理長租公寓20.99萬間，累計(jì)開業(yè)16.95萬間。

商業(yè)業(yè)務(wù)方面，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入40.1億元，同比增長10.4%，印力集團(tuán)在滬杭新開業(yè)的商場首年NOI率達(dá)到6%。此外，印力繼續(xù)推動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略落地，截至6月底，累計(jì)輸出管理項(xiàng)目達(dá)35個，管理面積231.3萬㎡。

萬緯物流上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入18.6億元，同比增長39.1%，其中冷鏈倉儲業(yè)務(wù)同比增長94.7%。截至6月底，萬緯物流在全國47個城市運(yùn)營管理157個自有項(xiàng)目，可租賃建筑面積1164萬平方米，服務(wù)客戶超過1200家。

“正因?yàn)榻?jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)勢頭良好，讓我們有一個基本信心，從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的戰(zhàn)略，效果初見成效，對于這條路未來會更堅(jiān)定走下去。”祝九勝如是表示。

另外，備受市場關(guān)注的萬物云上半年也實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元，同比增長34.8%,商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，同比增長39.7%。萬物云境外上市的方案也已于7月獲得中國證監(jiān)會核準(zhǔn)。

關(guān)于萬物云分拆上市的問題，郁亮認(rèn)為，分拆物業(yè)上市不是賣豬仔，好的價錢就賣掉。而是說通過上市獲得更多發(fā)展空間，所以說不在于短期市場估值，更在于怎么獲得更多力量支持其進(jìn)一步發(fā)展。

可見，萬科作為城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，已在深圳、上海、廣州等重要城市，圍繞城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營及服務(wù)、城市更新、EPC代建、物業(yè)管理、物流倉儲等多領(lǐng)域開展合作，其轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的綜合能力得到廣泛認(rèn)可，萬科業(yè)務(wù)已從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)成功轉(zhuǎn)型為“開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)”發(fā)展并重。

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文/田宇