每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

代建行業(yè)因其輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期等優(yōu)勢，正成為房企布局的重要賽道。截至2021年底，進(jìn)入代建賽道的房企共有36家，預(yù)計2030年商業(yè)代建銷售額將接近5萬億元。不過從上半年業(yè)績來看，主要代建企業(yè)出現(xiàn)下滑態(tài)勢。

8月31日，中原建業(yè)（HK09982，股價0.77港元，25.33億港元）發(fā)布2022年度中期業(yè)績報告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)收入3.78億元，同比下滑40.4%；凈利潤為2.04億元，同比下滑43.6%。這也是建業(yè)集團(tuán)涉足代建業(yè)務(wù)7年來首次出現(xiàn)業(yè)績回調(diào)。

9月5日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過電話從中原建業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，“下半年中原建業(yè)將加大在政府代建領(lǐng)域的布局，將爭取更加平衡的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。而包括舊城改造、城投合作等方式，是下半年發(fā)展政府代建的重要方向。比如今年在河南洛陽，已與三門峽及洛陽下屬縣區(qū)多家城投公司深度溝通，并與兩家達(dá)成了戰(zhàn)略合作。”

營收凈利雙降，利潤率保持高水平

從上半年業(yè)績情況來看，中原建業(yè)的營收、凈利以及新增代建項目規(guī)模，與去年同期相比均出現(xiàn)了顯著下滑。

半年報數(shù)據(jù)顯示，中原建業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)營收3.78億元，同比下滑40.4%；凈利潤2.04億元，同比下滑43.6%；上半年新增9個代建項目，同比減少82.7%；新增合約面積111.7萬平方米，同比下滑80.5%。

整體業(yè)務(wù)運(yùn)營方面，截至6月30日，中原建業(yè)在管項目266個，在管面積3141萬平方米，其中有241個項目位于河南省內(nèi)，占比為90.6%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱過往財報發(fā)現(xiàn)，2019~2022年，中原建業(yè)上半年的營收情況分別為4.12億元、4.81億元、6.35億元和3.78億元；凈利潤分別為2.56億元、3.02億元、3.62億元和2.04億元。

雖然今年上半年中原建業(yè)的業(yè)績顯著下滑，但其整體凈利潤率達(dá)54%，遠(yuǎn)高于代建行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)綠城管理29%的凈利率。

中原建業(yè)與綠城管理部分財務(wù)數(shù)據(jù)對比 單位：億元 每經(jīng)記者制圖

中原建業(yè)之所以能保持高利潤率，一方面在于其核心業(yè)務(wù)為商業(yè)代建，而商業(yè)代建的利潤率通常會比政府代建更高。此外，在模式上中原建業(yè)派駐項目公司人員的開支通常由項目擁有人直接支付，減少了運(yùn)營開支。而綠城管理代建業(yè)務(wù)分為自行運(yùn)營以及合作兩類，利潤一定程度被稀釋。

中原建業(yè)高管此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時也曾解釋過中原建業(yè)高利潤率的原因，“中原建業(yè)的代建項目更多以向委派公司收取服務(wù)費(fèi)為主，但項目具體開支，比如設(shè)計人員、財務(wù)人員等開支是不算在內(nèi)的，這部分開支不由中原建業(yè)承擔(dān)。而綠城管理的一些代建項目，實(shí)際上是占一部分股份的，在計算純收入時得去掉各種與項目相關(guān)的人力成本和項目開支。”

上半年，在中原建業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中，主要包括人員成本和其他經(jīng)營開支兩大類型。其中占比較大的成本類型為人力成本和服務(wù)成本。報告期內(nèi)，中原建業(yè)的人力成本為6950萬，其他經(jīng)營開支為3250萬。

下半年，將擴(kuò)大省外業(yè)務(wù)規(guī)模

對于下半年，中原建業(yè)在中報中預(yù)測，隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和各項房地產(chǎn)利好政策的效果顯現(xiàn)，相信政策端將保持向好，消費(fèi)端將持續(xù)回暖。

“中原建業(yè)將不斷提升核心競爭力，進(jìn)一步擴(kuò)大省外業(yè)務(wù)規(guī)模，提高在全國代建市場的占有率，同時將加強(qiáng)對商業(yè)模式的研究，加大政府代建、資本代建、問題項目紓困等業(yè)務(wù)的落地，促進(jìn)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展。”

據(jù)記者了解，上半年中原建業(yè)已和三門峽等12家公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，覆蓋河南省10個城市，同時和8家國企達(dá)成戰(zhàn)略合作意向，已成功落地一個管理咨詢項目。

來源：中原建業(yè)半年報

中原建業(yè)的業(yè)務(wù)有兩個較為顯著的特征：一是深耕河南，二是業(yè)務(wù)以商業(yè)代建為主。

半年報數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)中原建業(yè)在管項目為266個，在管項目建筑面積為3141萬平方米，其中位于河南省內(nèi)的項目為241個，建筑面積為2876萬平方米；省外項目25個，總建筑面積為265萬平方米。截至2021年末，其河南省內(nèi)的項目貢獻(xiàn)營收占總營收的比重為96.6%。

在半年報中，中原建業(yè)并未提及商業(yè)代建、政府代建、資本代建、其他服務(wù)等各代建服務(wù)收入所占的比重。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢此前的年報發(fā)現(xiàn)，中原建業(yè)的收入基本上都來自代建服務(wù)，大部分代建項目為住宅項目，有少量城市綜合體、購物中心及辦公大樓等商業(yè)物業(yè)項目。

從盈利模式來看，中原建業(yè)主要通過與項目擁有人訂立代建協(xié)議，提供代建服務(wù)并允許項目擁有人使用“建業(yè)”品牌銷售，從而收取基礎(chǔ)管理服務(wù)費(fèi)與溢價管理服務(wù)費(fèi)。而包括設(shè)計、駐項目的運(yùn)營開支等，并不由中原建業(yè)承擔(dān)。

截至報告期末，中原建業(yè)資產(chǎn)總額27.24億元，負(fù)債總額4.68億元，資產(chǎn)負(fù)債率為17.17%，貨幣資金余額為20.45億元。

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