每經(jīng)記者 李沛沛 每經(jīng)編輯 彭水萍

如果要說(shuō)近期公募市場(chǎng)的一抹亮色，保障性租賃住房REITs（以下簡(jiǎn)稱(chēng)保租房REITs）一定榜上有名。

8月31日，全國(guó)首批3只保租房REITs上市，瞬間引爆市場(chǎng)。上市當(dāng)日，華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT、紅土深圳安居REIT的漲幅分別達(dá)到了30%、30%和29.99%。這幾只基金后續(xù)也接連發(fā)布了二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示公告，提示投資者二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格出現(xiàn)較大幅度上漲所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，側(cè)面反映出市場(chǎng)熱情的高漲。

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REITs，誕生于美國(guó)，全稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。這類(lèi)產(chǎn)品投資于廣泛的房地產(chǎn)物業(yè)，通過(guò)底層資產(chǎn)的利潤(rùn)分紅和資本處置獲得收益。去年6月21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目上市，標(biāo)志著中國(guó)公募REITs的揚(yáng)帆起航，公眾也開(kāi)始正式接觸到公募REITs產(chǎn)品。轉(zhuǎn)眼間一年多時(shí)間過(guò)去了，公募REITs在為越來(lái)越多投資者所熟知的同時(shí)也交出了漂亮的成績(jī)單，發(fā)揮了價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能。

為了推動(dòng)廣大投資者更加了解公募REITs，也通過(guò)這類(lèi)產(chǎn)品做好多元化資產(chǎn)配置、獲取穩(wěn)定收益，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》正式推出REITs研究周報(bào)，將聚焦REITs最新政策，關(guān)注全市場(chǎng)公募REITs產(chǎn)品的漲跌表現(xiàn)，同時(shí)分享機(jī)構(gòu)投資者及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的觀點(diǎn)，以期能為投資者提供更為專(zhuān)業(yè)、全面的公募REITs信息。

本周多只REITs漲幅超2%，有產(chǎn)品上市以來(lái)漲幅近50%

保租房REITs自上市以來(lái)表現(xiàn)驚人，本周依然在繼續(xù)上漲?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至9月9日，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT這三只公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格相比發(fā)行價(jià)，已分別上漲了37.96%、35.54%和31.88%，顯示出市場(chǎng)的熱捧。

華寶證券研報(bào)顯示，近期保障性租賃住房REITs再掀認(rèn)購(gòu)熱潮，稀缺性、穩(wěn)定分紅和資產(chǎn)增值潛力是REITs獲得市場(chǎng)青睞的主要原因。

包括保租房REITs在內(nèi)，目前全市場(chǎng)已經(jīng)上市的公募REITs一共有17只。從本周的表現(xiàn)來(lái)看，二級(jí)市場(chǎng)漲幅最大的是中金普洛斯REIT，漲幅達(dá)到了4.86%。除此之外，鵬華深圳能源REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT的周漲幅也都在2%以上，分別為2.69%、2.50%和2.03%。

除此之外，也有4只公募REITs本周的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)是下跌的，最大跌幅為1.26%。

事實(shí)上，公募REITs產(chǎn)品上市以來(lái)的表現(xiàn)也出現(xiàn)了兩極分化的態(tài)勢(shì)。漲幅最大的接近50%，但也有的成立至今交易價(jià)相比上市首日價(jià)格仍然是下跌的。

華寶證券指出，截至2022年9月2日，市場(chǎng)現(xiàn)存17只公募REITs，合計(jì)規(guī)模579.4億元。從特征看，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs封閉期較長(zhǎng)、底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、戰(zhàn)略配售認(rèn)購(gòu)意愿較高。從分紅情況看，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)公募REITs的單次分紅金額明顯高于產(chǎn)權(quán)類(lèi)公募REITs，但兩者披露的預(yù)期全周期IRR（折現(xiàn)率）均分布于6%～8%之間。

新項(xiàng)目上市節(jié)奏加快，推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行

在多部門(mén)以及全市場(chǎng)機(jī)構(gòu)協(xié)同推進(jìn)下，公募REITs新項(xiàng)目的上市節(jié)奏正在不斷加快。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱交易所網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，繼8月底、9月初國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等正式獲批以來(lái)，9月6日中金安徽交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的狀態(tài)更新為“已受理”、華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金狀態(tài)也更新為“已反饋”。

以中金安徽交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金為例，根據(jù)此前安徽交控集團(tuán)發(fā)布的基礎(chǔ)設(shè)施REITs招標(biāo)公告，REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)初步意向范圍包括但不限于沿江高速、阜周高速和蚌淮高速。華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃名稱(chēng)則為“華泰資管-江蘇交控滬蘇浙高速公路資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，發(fā)起人為江蘇沿江高速公路有限公司。

至此，全市場(chǎng)公募REITs總數(shù)將增至超過(guò)20只。而從近幾個(gè)月的審批速度來(lái)看，從底層資產(chǎn)推進(jìn)到申報(bào)環(huán)節(jié)，再到發(fā)行上市，公募REITs的“上新”速度加快已經(jīng)成為一大趨勢(shì)。

在近日舉辦的首批保障性租賃住房REITs上市儀式上，證監(jiān)會(huì)副主席李超介紹，近期證監(jiān)會(huì)會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等相關(guān)方面研究提出了加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的10條措施，包括在嚴(yán)把項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一審核理念，簡(jiǎn)化審核程序，優(yōu)化注冊(cè)流程；明確相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提高透明度和可預(yù)期性，強(qiáng)化持續(xù)監(jiān)管；盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地等。

中泰證券也在研報(bào)中指出，公募REITs審批速度加快，投資者可以持續(xù)關(guān)注審批進(jìn)展及打新機(jī)會(huì)。

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