每經(jīng)記者 劉明濤    每經(jīng)編輯 趙云    

本周，在大類(lèi)資產(chǎn)集體強(qiáng)勢(shì)的帶動(dòng)下，A股三大股指震蕩走高，而每經(jīng)品牌100指數(shù)也不另外，盡管中概股陷入低迷，但是地產(chǎn)板塊的上漲穩(wěn)住指數(shù)，最終，每經(jīng)品牌100指數(shù)周漲幅為0.06%，實(shí)現(xiàn)9月第一個(gè)完整周的“開(kāi)門(mén)紅”。市場(chǎng)人士指數(shù)，進(jìn)入三季度，市場(chǎng)投資風(fēng)格開(kāi)始出現(xiàn)微變，資金開(kāi)始轉(zhuǎn)向低估值價(jià)值板塊，在2022年全年穩(wěn)增長(zhǎng)的基調(diào)下，地產(chǎn)、基建投資價(jià)值凸顯。

每經(jīng)品牌100指數(shù)9月9日分時(shí)圖

指數(shù)9月韌性十足

本周，周初滬指強(qiáng)勢(shì)震蕩走高，走出三連陽(yáng)，隨后震蕩適度休整，不過(guò)在周五指數(shù)再度震蕩拉升，最終滬指站穩(wěn)3200點(diǎn)，三大指數(shù)周K線收紅，而每經(jīng)品牌100指數(shù)則是經(jīng)歷了周初的調(diào)整后，周五一根大陽(yáng)線成功令周K線收陽(yáng)，并上漲0.0%，以919.39點(diǎn)報(bào)收。估值方面，在經(jīng)歷多周震蕩調(diào)整后，每經(jīng)品牌100指數(shù)整體估值已經(jīng)跌至9.5倍，為歷史最低點(diǎn)。

板塊個(gè)股方面，地產(chǎn)、金融板塊本周領(lǐng)漲每經(jīng)品牌100指數(shù)，其中地產(chǎn)表現(xiàn)最優(yōu)，包括碧桂園、龍湖集團(tuán)等近10家公司周漲幅超過(guò)5%，而中國(guó)人壽、中國(guó)平安也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。而此前出現(xiàn)大幅反彈的中概股本周走勢(shì)不佳，騰訊控股、拼多多、小米集團(tuán)等周跌幅超過(guò)3%。

從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，雖8月我國(guó)通脹同比增速小幅回落，但結(jié)構(gòu)性通脹壓力仍在，不過(guò)通脹壓力仍整體可控，不會(huì)對(duì)我國(guó)貨幣政策造成過(guò)多掣肘。而8月進(jìn)、出口增速有所下行，外貿(mào)景氣度有所回落。8月信貸結(jié)構(gòu)亦有所改善，下周將會(huì)公布8月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，考慮到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)仍處于弱修復(fù)階段，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)或邊際好轉(zhuǎn)，但仍偏弱，但隨著國(guó)常會(huì)部署政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，后續(xù)經(jīng)濟(jì)有望快速修復(fù)。

海外方面，歐美雙雙放鷹派態(tài)度，全球金融市場(chǎng)波動(dòng)或?qū)⒗^續(xù)加劇。不過(guò)，對(duì)我國(guó)而言，外圍市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)我國(guó)資本市場(chǎng)影響較為有限。而央行調(diào)降外匯存款金率釋放維穩(wěn)信號(hào)，資金面充裕合理。從技術(shù)面來(lái)看，本周三大指數(shù)震蕩走強(qiáng)，兩市量能表現(xiàn)溫和，市場(chǎng)賺錢(qián)效應(yīng)偏好，隨著穩(wěn)增長(zhǎng)政策落地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加快恢復(fù)，外圍風(fēng)險(xiǎn)因素加速釋放，市場(chǎng)利率持續(xù)低位運(yùn)行，資金面維持平穩(wěn)寬松。

通過(guò)本周指數(shù)表現(xiàn)，國(guó)泰君安分析指出，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前銷(xiāo)售處于磨底階段，復(fù)蘇方向是明確的，但過(guò)程或是緩慢且充滿波動(dòng)的。而房企信用風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)高峰期或已過(guò)去，政策從保項(xiàng)目向保優(yōu)質(zhì)房企過(guò)渡，尤其中債增信為部分房企擔(dān)保發(fā)債之后，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企逐步開(kāi)啟信用修復(fù)之路。

房企積極信號(hào)頻現(xiàn)

據(jù)了解，7月底政治局會(huì)議后，8月后兩周的國(guó)常會(huì)進(jìn)一步明確政策調(diào)控方向，即地方政府一城一策用好政策工具箱，一是靈活運(yùn)用階段性信貸政策，二是靈活運(yùn)用保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款。不過(guò)從8月政策來(lái)看，雖然在此前基礎(chǔ)上有突破，但是力度仍達(dá)不到預(yù)期。限貸政策上，首套房貸利率下降至歷史新低4.1%，核心二線城市降低改善性需求的首付比例，對(duì)市場(chǎng)提振作用暫時(shí)有限，從監(jiān)測(cè)的40城數(shù)據(jù)來(lái)看，8月全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積為1716.5萬(wàn)平米，同比下行24.8%，環(huán)比下行10.3%。

事實(shí)上，2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速下行，2022年1-7月全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額同比-28.8%，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售金額同比-47.6%。

不過(guò)，受益于2021年下半年、2022年上半年的積極錯(cuò)峰拿地，2022年下半年有加大推貨的能力，改善型房企和穩(wěn)健的央國(guó)企在8月單月銷(xiāo)售同、環(huán)比出現(xiàn)提升，其中建發(fā)環(huán)比增長(zhǎng)57%，同比增長(zhǎng)71%，領(lǐng)跑行業(yè)。

另一方面，2021年以來(lái)，困難房企陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)違約/展期，其銷(xiāo)售受到明顯負(fù)面影響，市占率持續(xù)下滑，30家出險(xiǎn)房企2022年1-8月銷(xiāo)售額占百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售比例僅18.6%（2020年約40%）。在保交付的背景下，困難房企難以通過(guò)銷(xiāo)售回款的高周轉(zhuǎn)來(lái)拓展拿地，供應(yīng)鏈融資難度也因商票大規(guī)模逾期而加大。因此，未來(lái)困難房企拿地能力將減弱，現(xiàn)有土儲(chǔ)去化后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位逐步降低，而央國(guó)企和改善型房企市占率將相應(yīng)提升。

國(guó)金證券分析指出，部分困難房企的出清可能造成短期情緒沖擊，但對(duì)央國(guó)企和改善型房企中長(zhǎng)期基本面影響較小。同時(shí)，未來(lái)在“一城一策”的基調(diào)下，各地的調(diào)控政策將持續(xù)寬松，更加利好改善需求的釋放，因此，改善型房企和穩(wěn)健的央國(guó)企銷(xiāo)售拐點(diǎn)已投資方面，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量仍然巨大，在供給側(cè)加速出清過(guò)程中，央國(guó)企和改善型房企積極錯(cuò)峰拿地，搶占市場(chǎng)空間，行業(yè)地位有望提升。經(jīng)確立，當(dāng)前正是布局的好時(shí)機(jī)。

投資方面，可從兩方面關(guān)注房企，一是2021年下半年以來(lái)積極拿地，且主打改善產(chǎn)品的房企，二則是穩(wěn)健選擇財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)健康、現(xiàn)金流安全的頭部國(guó)企央企。

成分股聚集地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)

從每經(jīng)品牌100指數(shù)表現(xiàn)來(lái)看，本周多只地產(chǎn)股出現(xiàn)在漲幅榜前列，其中碧桂園周漲幅達(dá)到18.43%，另一民企代表龍湖集團(tuán)周漲幅也有14.14%，而新城控股、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口周漲幅也均超過(guò)5%，表現(xiàn)搶眼。

在成分股這些地產(chǎn)公司來(lái)看，基本都是民企的標(biāo)桿或是國(guó)企的龍頭企業(yè)。比如碧桂園，碧桂園自2020年提出三道紅線政策以來(lái)積極壓減有息負(fù)債規(guī)模，2021年下半年行業(yè)景氣度下行以來(lái)，公司及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，謹(jǐn)慎拿地、狠抓回款，積極推進(jìn)保生產(chǎn)保交樓；目前行業(yè)處于供給側(cè)紓困+需求端寬松，隨著銷(xiāo)售緩慢復(fù)蘇、未出險(xiǎn)房企信用逐步修復(fù)，公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也將回歸常態(tài)。同時(shí)，公司作為示范性民營(yíng)龍頭房企，經(jīng)營(yíng)層面依然保持韌性，財(cái)務(wù)層面依然保持穩(wěn)健，融資渠道依然暢通，合約銷(xiāo)售額仍然領(lǐng)跑市場(chǎng)，具備穿越周期的能力。

同樣，龍湖集團(tuán)2022上半年新拓展項(xiàng)目17個(gè)，新增拿地建面226萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)拿地金額為222.2億元。拿地金額強(qiáng)度25.9%，同比下降22.9個(gè)百分點(diǎn)。公司于周期底部慎重投資，加大核心城市布局，提升土儲(chǔ)質(zhì)量。公司總土儲(chǔ)6767萬(wàn)方，平均成本單方5206元，為當(dāng)期簽約單價(jià)的31.4%。當(dāng)期土拍市場(chǎng)熱度較低，地價(jià)相對(duì)合理，后續(xù)利潤(rùn)率有望逐步修復(fù)。目前，該公司多元化業(yè)務(wù)布局日漸成效，持有型物業(yè)積累強(qiáng)大品牌及運(yùn)營(yíng)能力，穩(wěn)定租金收益成為周期底部的資金壓艙石。

再看央企、國(guó)企，保利發(fā)展作為老牌龍頭央企，軍旅特色奠定了強(qiáng)執(zhí)行力文化，過(guò)去三十載中實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健的成長(zhǎng)；銷(xiāo)售逆勢(shì)增長(zhǎng)、融資優(yōu)勢(shì)明顯，拿地隱含毛利率底部回升；21年管理團(tuán)隊(duì)平穩(wěn)過(guò)渡，并在行業(yè)弱市下大股東及高管雙雙增持，認(rèn)可價(jià)值、彰顯信心。此外，申萬(wàn)宏源預(yù)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)加速出清后格局優(yōu)化，集中度和盈利能力將進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)房企有望獲更大發(fā)展空間、并迎來(lái)戴維斯雙擊。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500615603