每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

不同于2021年上半年的高速馳騁和跑馬圈地，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在今年上半年低調(diào)行進。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，對比2021年底，今年上半年在管面積突破1億平方米的上市物業(yè)企業(yè)并未擴容，但大型物業(yè)公司的管理規(guī)模仍然保持了可觀的增長速度。但不同的是，多數(shù)物業(yè)公司的增長路徑和增長目標已經(jīng)發(fā)生改變，不再追求單一規(guī)模和單一利潤。

在前幾年的物業(yè)上市潮中，房地產(chǎn)母公司對物業(yè)公司的支持程度是資本市場估值的一個重要指標之一。但不過幾年已經(jīng)時移世易，在地產(chǎn)行業(yè)下行期和風險出清階段，物業(yè)公司的獨立性愈發(fā)被各方重視。

多位業(yè)內(nèi)專家9月7日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，從2022年物業(yè)上市企業(yè)半年報的情況看，多項指標的增速均值不如去年同期和去年年底。但未來行業(yè)的集中度還會提升，因為隨著行業(yè)內(nèi)大型公司規(guī)?；\作，會更好地降低運營成本，調(diào)動更多的資源調(diào)配，所以在市場競爭方面更有優(yōu)勢。

盈利能力出現(xiàn)明顯分化

根據(jù)choice數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，港股物業(yè)上市公司營收在10億元以上的有22家，30億元以上的有8家。其中，碧桂園服務(wù)以200.55億元大幅領(lǐng)跑，第二位雅生活服務(wù)的營收在76億元。

歸母凈利潤方面。在61家統(tǒng)計上市物業(yè)公司中，上半年歸母凈利潤在5億元以上的有約16家，占比為26%。有19家上市物業(yè)公司歸母凈利潤增速在20%以上。

與往年有所區(qū)別的是，由于母公司、市場等多重因素影響，今年上半年不少物業(yè)公司都出現(xiàn)歸母凈利潤負增長的情況。choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計，23家物業(yè)公司都出現(xiàn)歸母凈利潤負增長，其中包括融信服務(wù)、世茂服務(wù)、正榮服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等在內(nèi)的11家房企，下滑幅度均在50%以上。

2022上半年物企凈利潤TOP10（單位：億平方米） 來源：中指研究院

在發(fā)布盈利預(yù)警時，世茂服務(wù)解釋稱，歸母凈利潤下滑的主要原因，一方面受房地產(chǎn)大勢影響，公司團計提的應(yīng)收貿(mào)易賬款減值撥備增加，同時部分增值業(yè)務(wù)未能按計劃開展，導致收入下降。還有可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行導致利息費用增加。

而盈利能力較強的物業(yè)公司也在思考如何進一步提升盈利水平。在中期業(yè)績會上，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江表示，2022年房地產(chǎn)行業(yè)艱難前行，物業(yè)行業(yè)也不例外，過去容易做的現(xiàn)在變得困難了。公司上半年的確受到了影響，利潤沒有實現(xiàn)與收入的同比例增長。但公司仍然信心十足，因為基本盤仍然在、依然很好，仍然堅持既定的由追求規(guī)模成長轉(zhuǎn)向追求有現(xiàn)金回報的利潤。

第三方外拓成為逐鹿地

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，截至上半年，港股上市物業(yè)公司在管面積突破2億平方米的有13家，而在管面積破億陣營未有擴容。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟9月7日通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，去年底的破億（平方米）預(yù)備役企業(yè)今年以來么比較穩(wěn)健，要么受關(guān)聯(lián)方影響較大，加上2022年中期整個物業(yè)板塊的在管面積和合約面積增速均有所放緩，所以未有超億平方米在管面積新進入者。

“但大型物業(yè)仍然保持著較高的增速，高于行業(yè)平均增長水平，因此預(yù)計未來集中度還會進一步提升，但有可能提升的速度會降低。”

具體來看，碧桂園服務(wù)在管面積由2021年12月31日約7.67億平方米增至約8.43億平方米，領(lǐng)先雅生活、保利物業(yè)約3億平方米，正在上市途中的萬物云在管面積也有約7.8億平方米。與此同時，另外約30-40家上市物業(yè)公司在管面積約在百萬至千萬平方米級別。

“隨著行業(yè)內(nèi)大型公司規(guī)模化運作，會更好地降低運營成本，調(diào)動更多的資源調(diào)配，所以在市場競爭方面更有競爭優(yōu)勢。”第一太平戴維斯廣州物業(yè)及資產(chǎn)管理部負責人、高級董事陸文堅9月7日通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，中小型物業(yè)由于缺乏規(guī)模效應(yīng)、管理業(yè)績、開辦運營費用等元素，是難以持續(xù)和大型物業(yè)公司競爭，只能走其他發(fā)展途徑。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，銷售與投資雙降，而存量空間依然龐大，第三方競標拓展正在成為物業(yè)公司最重要的新增項目來源，其重要性不言而喻，這也是當下絕大多數(shù)物業(yè)公司的共識。

牛曉娟認為，目前物業(yè)公司通常采用并購、招投標、合資合作等多種方式拓展第三方項目，并逐步降低對關(guān)聯(lián)方的依賴。伴隨第三方市場拓展的力度逐步加大，未來物業(yè)公司有望擺脫對地產(chǎn)母公司的依賴，但這個過程需要時間也有一定難度，畢竟這種關(guān)聯(lián)方支持關(guān)系持續(xù)了很久，物業(yè)公司需要繼續(xù)強化自己的外拓能力和多元業(yè)務(wù)拓展能力，

從數(shù)據(jù)上來看，今年上半年，越秀服務(wù)第三方外拓合約面積約387萬平方米，同比增長達到151.0%；碧桂園服務(wù)通過品牌拓展新獲取的合同管理面積達到4420萬平方米，對上半年新增合同管理面積（不包含收并購）的貢獻約72.2%；合景悠活第三方在管面積約1.89億平方米，在管面積中占比達88.2%。

陸文堅則表示，向第三方外拓收入的增加，還有看具體的內(nèi)容是否具備足夠的利潤增長。目前不少品牌物業(yè)公司外拓時，為了完成拓展業(yè)務(wù)，內(nèi)卷比較嚴重，很多物業(yè)都是低于常規(guī)市場價拿下來的，變成利潤來源只能是再通過規(guī)模效應(yīng)壓低外包供應(yīng)商的價格和利潤。

“但也可以通過適當科技賦能，提升服務(wù)的開源節(jié)流，才能增加收入。還可以通過項目公司混改等多種融資渠道，包括綠色基金，房托基金等渠道，解決開辦資金的來源，就可以逐步擺脫對母公司的依賴。”

物業(yè)收并購邏輯已生變

今年以來，曾被視為香餑餑的物業(yè)股在市值、PE上都出現(xiàn)了較大幅度的回調(diào)，其中也包括龍頭物業(yè)公司。

去年7月，華潤萬象生活的市盈率高達113.8倍，近期已回落至34倍左右；碧桂園服務(wù)、旭輝永升生活的市盈率彼時也達到60倍以上，如今均已回調(diào)至約不到10倍。

“從這個時間節(jié)點開始，物業(yè)股板塊就出現(xiàn)了持續(xù)性的回調(diào)，至今雖相對穩(wěn)定，但依然呈現(xiàn)下行趨勢。”牛曉娟表示，這是因為一方面受到房地產(chǎn)市場流動性危機的影響，使物業(yè)公司的資金、獨立性等受到一定程度的質(zhì)疑，打擊了投資者信心，恐慌情緒有所蔓延，使物業(yè)服務(wù)板塊持續(xù)下跌；另一方面，宏觀經(jīng)濟承壓，疫情反反復(fù)復(fù)，迫使物業(yè)服務(wù)板塊在大盤整體帶動下進入下降通道。

陸文堅認為，這也是一種理性回歸，當投資者看到現(xiàn)階段物業(yè)行業(yè)的本質(zhì)和發(fā)展趨勢時，會調(diào)整投資策略和調(diào)低回報評估，當然就會出現(xiàn)回落現(xiàn)象。

合景悠活投資者關(guān)系及資本市場部負責人李明明8月24日在回答《每日經(jīng)濟新聞》記者關(guān)于物業(yè)板塊估值回調(diào)的問題時也表示，從去年開始物業(yè)板塊估值或者PE有所回調(diào)，主要原因不是行業(yè)基本面問題，而是宏觀環(huán)境或者某一些房企信用風險擦碰所帶來的，對物業(yè)基本面沒有影響，板塊恢復(fù)起來需要一定信心。

在行業(yè)整體回調(diào)的趨勢下，去年還在盛行的物業(yè)公司大規(guī)模收并購行動今年已經(jīng)較少出現(xiàn)。據(jù)中指物業(yè)研究院不完全統(tǒng)計，不含放棄或終止的收并購案例，上半年物業(yè)行業(yè)公開披露的并購案例近20宗，涉及交易金額80億元，較去年同期的40余起、150億元大幅下降。

在中期業(yè)績會現(xiàn)場，碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官、聯(lián)席公司秘書黃鵬就坦言，大規(guī)模的收購不可取，今年碧桂園服務(wù)也無大的關(guān)于物管合約方面的收購計劃。碧桂園服務(wù)主要看中補短板、強化優(yōu)勢等方面，不會以追求合約和規(guī)模的增長來進行收購。收購條件也將根據(jù)二級市場的情況來定，可能會更嚴格。

“物業(yè)的標的估值此前被好是對物業(yè)管理在規(guī)?；芾磉\作帶來的利潤想象空間，但如果規(guī)模擴大后，管理水平、技術(shù)手段、人才培養(yǎng)、機構(gòu)優(yōu)化、戰(zhàn)略方向等未能及時調(diào)整跟上的話，利潤增長也就不會體現(xiàn)明顯，估值的增長就會呈波動變化。”陸文堅表示。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝