每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

養(yǎng)老是有龐大市場但鮮有好產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)。

近日，阿里法拍二次掛牌海南陵水清水灣56套房產(chǎn)。兩次競拍共吸引了約7296次圍觀，且第二次掛牌已降價約4850萬元出售，但仍無人競價，最終又一次流拍。

圖片來源：阿里法拍

這56套房產(chǎn)的權屬人是海南親和源老年俱樂部有限公司（以下簡稱海南親和源），已出租給海南陵水親和源老年俱樂部用作公寓經(jīng)營（名稱：海南親和源度假公寓）。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，母公司親和源集團有限公司（以下簡稱親和源）是國內較早從事會員制養(yǎng)老社區(qū)投資與運營和向入住會員提供養(yǎng)老服務的企業(yè)，但多年來，親和源在財務報表上一直處于虧損狀態(tài)。本次56套房產(chǎn)拍賣系親和源控股股東*ST宜康相關執(zhí)行案件，海南親和源度假公寓目前仍在運營中。

多位業(yè)內專家在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，過去幾年，養(yǎng)老公寓等產(chǎn)業(yè)一度成為投資熱點和房企布局風口，但是多為出售套現(xiàn)位置偏僻的住宅物業(yè)或者收取高額的一次性入住費用等，完全脫離了以運營位核心的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基本軌道，因此很難持續(xù)。

圖片來源：海南親和源

欠水電費達17萬 公寓仍在運營中

拍賣公告顯示，本次整體拍賣的是清水灣旅游度假區(qū)A09區(qū)一期洋房SB1一幢2座共56套房產(chǎn)，戶型主要為3房1廳3衛(wèi)、2房1廳2衛(wèi)。規(guī)劃用途為住宅，已被抵押、查封。

這56套房產(chǎn)均已出租給海南親和源度假公寓，租賃期限自2018年7月1日至2028年6月30日止，上述涉案房產(chǎn)帶租約拍賣，法院不負責清場移交拍賣標的物。

同時，上述56套房產(chǎn)截至2021年10月31日欠公攤水電費共17.52萬元（欠費時間段為：2014年1月-2016年5月以及2019年1月-2021年10月）。

中國工商銀行融e購電商平臺出具的網(wǎng)絡詢價報告顯示，其對56套房產(chǎn)當中的SB1一幢2座1101號(房產(chǎn))進行網(wǎng)絡詢價，其單位面積價格為28655元/平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者今年5月在走訪清水灣區(qū)域時了解到，附近樓盤的掛牌均價在2萬-3.6萬元/平方米不等。

上述56套房產(chǎn)在今年7月時首次以2.43億元起拍價出讓，流拍后又在9月中旬降價4850萬元，以1.94億元再次掛牌，但最終又一次因無人出價而流拍。

公開信息顯示，海南親和源是親和源旗下八大項目之一，項目共22層78套房源，主要房型為130平方米的2房2廳2衛(wèi)、190平方米的3房2廳3衛(wèi)。

9月21日，記者以租客身份致電海南親和源了解到，56套房產(chǎn)的拍賣對公寓沒有影響，現(xiàn)在是正常營業(yè)的，且還有租約未到期。公寓長短租都有，長租兩房戶型旺季均價約550元一晚，短租均價約1000元一晚。

母公司多年處于虧損狀態(tài)

親和源官網(wǎng)的簡介是一家專門為老年人提供快樂服務、健康服務以及終身照料服務，從事高端養(yǎng)老住區(qū)投資、開發(fā)、建設、運營及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的社會企業(yè)。

親和源旗艦店位于上海浦東康橋，已發(fā)展會員2000余名，近年來不斷壯大，已在海南三亞、遼寧營口、浙江海寧、浙江寧波等地通過控股或參股的形式實現(xiàn)初步擴張，摸索養(yǎng)老連鎖經(jīng)營模式。公司創(chuàng)建于2005年3月，注冊資金2億元人民幣。

2016年-2017年，上市公司*ST宜康陸續(xù)斥資共計約7億元完成對親和源100%股權收購。在2016年宜華健康收購親和源時，親和源創(chuàng)始人奚志勇承諾：2016年-2018年虧損分別不超過3000萬元、2000萬元、1000萬元，2019年-2023年扣非后凈利潤分別不低于2000萬元、4000萬元、6000萬元、8000萬元、10000萬元。

但從收購開始，親和源在財務報表上一直處于虧損狀態(tài)，未完成業(yè)績承諾，這一狀態(tài)也持續(xù)至今。*ST宜康2022年半年報顯示，親和源上半年營收為5032萬元，凈利潤-3545萬元，凈資產(chǎn)為-3.01億元。

9月21日，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟咨詢機構景鑒智庫創(chuàng)始人周鳴岐在微信接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，國內的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大多數(shù)還是將地產(chǎn)作為獲利核心，而不是養(yǎng)老，所以很難有真正意義上成功的項目。從實操層面來看，養(yǎng)老項目需要配備相應的康養(yǎng)護理設施和人員，但這部分又是非常大的投入，候鳥式旅居度假項目季節(jié)性太強，設施和服務閑置率高，很難有市場效益。

記者了解到，海南親和源56套房產(chǎn)拍賣系親和源控股股東*ST宜康相關執(zhí)行案件。*ST宜康2022年半年報顯示，因宜華健康于2018年11月將海南親和源的56套房產(chǎn)用于向廣東省融資再擔保有限公司提供抵押反擔保。目前，公司、海南親和源等與廣東省融資再擔保有限公司涉及案號為（2020）粵01民初2109號的追償權糾紛，且公司、海南親和源已被列為被執(zhí)行人。

在上述案件執(zhí)行階段，廣東省廣州市中級人民法院查封登記在海南親和源其名下的56套房產(chǎn)，并裁定拍賣被執(zhí)行人海南親和源名下的56套房產(chǎn)，涉案金額約2.42億元。

9月21日，IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜在接受記者微信采訪時指出，國內養(yǎng)老公寓等產(chǎn)業(yè)發(fā)展多年，在很大程度上僅僅是開發(fā)商為了設法去化位置偏僻的住宅的營銷噱頭而已，事實上養(yǎng)老公寓要以自持、以運營為核心來長期經(jīng)營，國內以高周轉開發(fā)為主的養(yǎng)老公寓行業(yè)至今仍未找到明確、穩(wěn)定的經(jīng)營發(fā)展模式。

“不過養(yǎng)老類產(chǎn)業(yè)的真實需求依然存在且在日益發(fā)展和成熟，真正以運營為核心的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資熱度并未降低，而是在逐步回歸正規(guī)和理性。”

9月20日，在國家衛(wèi)生健康委新聞發(fā)布會上，國家衛(wèi)健委老齡司司長王海東介紹，截至2021年底，全國60歲及以上老年人口達2.67億，占總人口的18.9%。2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，在總人口中的占比將超過30%，進入重度老齡化階段。

周鳴岐也補充道，從市場端來看，其實國內養(yǎng)老需求是非常大的，但由于種種局限，市場反而沒有好的產(chǎn)品，也缺少好的商業(yè)模式。同時，市場或政策還需要增加對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行相應規(guī)范、政策支持、補貼等等，因為這個產(chǎn)業(yè)本身具有一定社會公益性。

封面圖片來源：海南親和源