每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“西安今年房?jī)r(jià)一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，整體略微有所上漲。”9月21日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從西安當(dāng)?shù)囟嗝薪?、置業(yè)顧問(wèn)處了解到，盡管今年全國(guó)多個(gè)城市房?jī)r(jià)持續(xù)走低，但西安卻呈現(xiàn)出逆市上漲態(tài)勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~8月，西安新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)呈持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。中指院數(shù)據(jù)也顯示，前8月西安新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.10%，其中西安14個(gè)區(qū)域中有9個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)明顯上漲，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)際港務(wù)區(qū)等，同比上漲幅度分別達(dá)到了23.6%、11.6%、10.6%。

“西安改善人群的改善需求影響韌性較強(qiáng)，因此高價(jià)改善樓盤(pán)的占比上升，反映出房?jī)r(jià)總體上會(huì)有帶動(dòng)效應(yīng)。”中指研究院西安公司總經(jīng)理石蕊9月21日通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，隨著低價(jià)樓盤(pán)逐漸去化，結(jié)構(gòu)性的價(jià)格調(diào)整將持續(xù)。

新房市場(chǎng)冷熱不均

當(dāng)下的西安樓市，呈現(xiàn)出一種冷熱不均的“失衡”狀態(tài)。反映到數(shù)據(jù)上來(lái)看，今年8月，西安共有28個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行線(xiàn)上意向登記，4369套房源共吸引10268組家庭意向登記，其中出現(xiàn)2個(gè)“千人搖”項(xiàng)目、5個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目、21個(gè)平銷(xiāo)項(xiàng)目。同樣的情況也發(fā)生在7月，31個(gè)項(xiàng)目中有7個(gè)“千人搖”、8個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目、16個(gè)平銷(xiāo)項(xiàng)目，超過(guò)一半項(xiàng)目在登記及核驗(yàn)階段，不需搖號(hào)。

甚至更早之前的4月，華潤(rùn)置地·未來(lái)城市248套房源進(jìn)行意向登記，最終收獲超4萬(wàn)組家庭意向登記，刷新了西安樓市記錄。除去這一熱門(mén)盤(pán)，當(dāng)月西安共有4個(gè)盤(pán)出現(xiàn)搖號(hào)，中國(guó)鐵建萬(wàn)科翡翠國(guó)際也出現(xiàn)了“萬(wàn)人搖”盛況。

事實(shí)上，作為西部地區(qū)重要的中心城市，西安首次出現(xiàn)樓市“萬(wàn)人搖”還是在2020年7月，紫薇東進(jìn)憑借均價(jià)11000元/平方米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引了上萬(wàn)人搖號(hào)440套房源。此后的2021年，西安共產(chǎn)生了13次“萬(wàn)人搖”。

進(jìn)入2022年以來(lái)，西安樓市仍保持了上漲態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~8月，西安新房?jī)r(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，8月環(huán)比微漲0.1%，同比上漲3.6%。

放眼全國(guó)，許多城市早在2021年樓市便步入下行通道，西安新房?jī)r(jià)格為何還能持續(xù)上漲？一份來(lái)自克而瑞的研報(bào)顯示，2015年以來(lái)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅達(dá)3倍。早在2015年，西安市政府為提振市場(chǎng)活力，主動(dòng)壓降了供地規(guī)模，全年商品住宅供應(yīng)面積1245萬(wàn)平方米，成交面積卻高達(dá)1563萬(wàn)平方米；同時(shí)，一系列“去庫(kù)存”政策開(kāi)始出臺(tái)，西安樓市迎來(lái)分水嶺，自此走上上漲之路。

2016年，西安商品房持續(xù)“供不應(yīng)求”，2017年房?jī)r(jià)首次突破“萬(wàn)元”大關(guān)，2018年開(kāi)啟公證搖號(hào)年代。此后在全國(guó)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的背景下，西安房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力依然強(qiáng)勁、持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前8月西安新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.10%，部分區(qū)域成交均價(jià)上漲幅度甚至超過(guò)了20%。不過(guò)另一方面，部分遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化率則表現(xiàn)慘淡。如蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、新城區(qū)，新房成交均價(jià)同比下跌幅度則分別達(dá)到了25.7%、4.1%、2.8%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從西安多個(gè)中介和售樓處了解到，盡管尚未有官方文件出臺(tái)，但除西安城六區(qū)外，咸陽(yáng)、高陵、灃東能金區(qū)、灃西、秦漢、空港、涇河等區(qū)域首套房商貸、組合貸首付比例已降至20%。

“從今年初以來(lái)，不少城市都采用了20%首付比例，其目的都是降低剛需購(gòu)房門(mén)檻，促進(jìn)合理購(gòu)房需求釋放。西安周邊區(qū)域亦是如此。”石蕊表示，近段時(shí)間以來(lái)，西安周邊區(qū)域成交量下滑，庫(kù)存高企。“采取降低首付比例的辦法，一定程度上能吸引剛需購(gòu)房者前來(lái)置業(yè)，促進(jìn)去化。”

多個(gè)樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)

事實(shí)上，盡管西安房?jī)r(jià)在一片下跌聲中逆勢(shì)上漲，但其成交量并不樂(lè)觀(guān)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，西安商品住宅成交面積為543.3萬(wàn)平方米，同比下降14.3%；商品住宅成交套數(shù)為40096套，同比下降18.4%。其中，8月份西安商品住宅成交面積為87.13萬(wàn)平方米，同比下降14.5%；商品住宅成交套數(shù)為6509套，同比下降13.44%。

值得注意的是，進(jìn)入“金九”，西安不少房企紛紛推出了促銷(xiāo)、打折的營(yíng)銷(xiāo)手段?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)公開(kāi)信息不完全統(tǒng)計(jì)，近段時(shí)間以來(lái)，包括萬(wàn)科東望、保利·錦上、龍湖·星河學(xué)樘府、遠(yuǎn)洋·未央華府、綠地國(guó)港新里城等在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，均推出了特價(jià)房源，優(yōu)惠力度從幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)元不等。

“目前大部分銀行利率已經(jīng)到了4.1，樓盤(pán)優(yōu)惠力度也很不錯(cuò)，很多項(xiàng)目在備案價(jià)基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)商都會(huì)給予一定的額外折扣和首開(kāi)優(yōu)惠，是個(gè)買(mǎi)房的好時(shí)間。”在貝殼APP平臺(tái)上，西安貝殼一直銷(xiāo)經(jīng)紀(jì)人劉偉強(qiáng)（化名）告訴記者，近段時(shí)間他接待的咨詢(xún)和看房人數(shù)就有了明顯增加。

與此同時(shí)，還有不少新項(xiàng)目陸續(xù)面世，包括首次落地西安的合群地產(chǎn)、南海集團(tuán)、越秀地產(chǎn)，更有首次獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的龍翔控股。

記者從西安市城六區(qū)意向登記平臺(tái)上統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從9月1日到21日，西安市共有22個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行或正在意向登記。

截至目前，在已經(jīng)結(jié)束登記的20個(gè)項(xiàng)目中，有9個(gè)項(xiàng)目需要搖號(hào)。從登記情況來(lái)看，御錦城131套房源意向登記1482組，融創(chuàng)望江府48套房源吸引987組意向登記，碧桂園云頂312套房源登記1083組，中糧·奧體壹號(hào)、綠城全運(yùn)村和山水香堤也是意向登記人數(shù)大幅超過(guò)房源數(shù)；其余項(xiàng)目的登記情況稍顯乏力。

前8月二手房?jī)r(jià)跌1%

需要注意的是，盡管西安新房?jī)r(jià)格連續(xù)企穩(wěn)上漲，但二手房市場(chǎng)則是另一番景象。

8月，西安出臺(tái)了“以租換購(gòu)”政策，即在限購(gòu)區(qū)內(nèi)，自愿申請(qǐng)將存量住房納入保障性租賃住房，住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買(mǎi)一套住房的資格。

但中指研究院發(fā)布的8月份數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，西安二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌1.0%，其中8月二手房均價(jià)16387元/平米，環(huán)比下跌0.01%。

此外，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局9月2日發(fā)布的《2022年8月份二手房網(wǎng)簽情況》顯示，8月份西安全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積65.42萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.04%，同比增長(zhǎng)14.95%；其中，住宅網(wǎng)簽備案面積62.62萬(wàn)平方米（6472套），環(huán)比增長(zhǎng)1%，同比增長(zhǎng)15.36%。

“區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)格與去年高峰時(shí)期比還是較低，如中海碧林灣同樣是一套96平米的房子去年報(bào)價(jià)近300萬(wàn)，今年直接報(bào)價(jià)就降了60萬(wàn)。”西安德祐一門(mén)店經(jīng)紀(jì)人張雷（化名）表示，盡管“最近一個(gè)月看房的客戶(hù)數(shù)量不算少，也有成交，不過(guò)價(jià)格都明顯低于去年正常價(jià)格。”

不僅如此，西安去年7月出臺(tái)的二手房指導(dǎo)價(jià)，今年7月也已經(jīng)暫停。

對(duì)此，劉蕊表示，二手房指導(dǎo)價(jià)在出臺(tái)后，主要作為房貸評(píng)估價(jià)的參考，限制購(gòu)房杠桿率。然而，今年以來(lái)央行金融政策不斷寬松，房貸利率、首付比例一降再降，公積金額度不斷上漲，都是從金融端刺激購(gòu)房需求。因此，之前的限制工具已經(jīng)不再適用，解除也是情理之中。