每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

在成都天府新區(qū)的鹿溪智谷片區(qū)，近年來新開的住宅項目一直處于“不愁賣”的狀態(tài)。

《每日經濟新聞》記者根據公開信息不完全統(tǒng)計，2016年起，鹿溪智谷片區(qū)內對外銷售的樓盤僅天投東鑫苑、龍湖天境、鹿溪樾府、德信弘陽湖畔云璟、隆溪湖鉑翠軒、人居越秀和樾林語以及龍光•天瀛一期7個，平均一年推一個，且基本每次推出后都能迅速清盤。

然而，位于這個熱門片區(qū)的龍光•天瀛二期項目，近日推出84套房源卻只吸引了9組客戶登記報名，占比僅約10%。而去年龍光•天瀛項目一期開盤時，推出的300套高層住宅報名人數(shù)超過房源數(shù)，去化率達100%。

圖片熱點片區(qū)“搶”地

龍光•天瀛項目由三宗地塊構成，且為開發(fā)商龍光分批競得。

2020年4月，龍光以溢價50%、樓面價9684元/平方米競得成都天府新區(qū)興隆湖東畔70.4畝宅地，其中無償移交統(tǒng)建房比例16%。

這就是龍光•天瀛一期，于2020年12月、2021年4月兩次開盤，兩次報名人數(shù)均超房源數(shù)量，最終546套房源全部售完。

龍光•天瀛二期售樓部的看房者 圖片來源：每經記者 陳利 攝

 如今正在銷售的龍光•天瀛二期用地，則是龍光在2021年6月成都首試集中供地中競得。

該地塊位于天府新區(qū)興隆街道三根松村三組，面積約63.10畝地塊，采取“設置可售商品住房清水最高銷售均價+設置土地最高限價+競自持租賃住房面積比例”方式進行拍賣，當時吸引了24家房企報名。

最終，龍光以9.5%的溢價率、成交樓面地價10400元/平方米奪得該地塊，自持租賃住房面積比例達45%，創(chuàng)下了成都市此前自持比例的新高。而且，該地塊還要深求配建小學1處。

同日，龍光又以樓面價11700元/平方米、自持租賃住房比例36%，在與17家房企的競爭中奪得緊鄰二期的一宗約38畝的地塊，即后期將推出的龍光•天瀛三期。

來源：成都龍光微信公眾號

 相較于一期項目的熱銷，龍光•天瀛二期銷售則稍顯冷清。

今年4月最后一周，龍光•天瀛二期首次推出3、4、5、6、9號樓236套高層，均價24814-26364元/平方米，最終僅61人報名，占比不到26%。到了6月底，二期第二批次開盤推出2、7號樓共84套房源，均價12974-26897元/平方米，最終僅9組購房者登記報名，占比僅約10%。

對此，9月23日下午，《每日經濟新聞》記者在以購房者身份實地走訪龍光•天瀛項目時，置業(yè)顧問表示，“目前項目只有少量房源在售。”

至于為何此次搖號報名登記人數(shù)這么少，置業(yè)顧問表示，“我們當時有勸退購房者，因為通過報名搖號，價格上就只能按照備案價銷售；但根據成都規(guī)定，如果報名人數(shù)少于房源數(shù)量，那么項目就進入順銷，價格上我們就能在備案價基礎上給出一定的優(yōu)惠。”

以目前該項目在售的一套128平方米房源為例，該套房源備案價為326萬元，優(yōu)惠后為319萬元。

不過在成都透明房產網上，《每日經濟新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn)，龍光•天瀛二期首次開盤的236套房源中目前仍有78套處于可售狀態(tài)；第二次開盤樓棟尚未有任何網簽數(shù)據。

龍光•天瀛二期現(xiàn)場 圖片來源：每經記者 陳利 攝

曾遭業(yè)主投訴

在龍光•天瀛所處的鹿溪智谷核心區(qū)，總面積約10平方公里，這里不僅有全球首個以獨角獸企業(yè)孵化和培育為主的產業(yè)載體——“獨角獸島”項目，而且擁有4500畝濕地水域，以及鹿溪河濕地公園和多個網紅地標。

根據規(guī)劃，該片區(qū)的住宅開發(fā)用地僅10%，未來的價值不言而喻。

不過，龍光•天瀛項目由于處于片區(qū)邊緣位置，享受的配套規(guī)劃也有一定限制。如距離目前已建成的成都地鐵18號線興隆站約3公里，距離成都地鐵1號線興隆湖站約5公里。

雖然可以在東鑫苑門口乘公交車T101直達地鐵1號線興隆湖站，不過由于周邊居住氛圍尚未形成，班車頻次較少。記者從龍光•天瀛二期現(xiàn)場乘坐網約車到達地鐵18號線興隆站，花了9元錢。

在建的龍光•天瀛二期現(xiàn)場 圖片來源：每經記者 陳利 攝

記者注意到，龍光•天瀛項目附近有蓉遵高速、天府大道和梓州大道等城市主干道，周邊大型商業(yè)綜合體有興隆湖北側的財富中心一期——天投方圓薈（即將開業(yè)），片區(qū)內還有暹羅天地、中糧天府大悅城等標桿商業(yè)配套，不過目前還處于招商階段，距離呈現(xiàn)還需要時間。

教育配套方面，據置業(yè)顧問介紹，龍光•天瀛項目有配建幼兒園和中學，預計年底完工。“按照2022最新劃片，我們項目屬于天府新區(qū)E學區(qū)，區(qū)域內有四川天府新區(qū)第一小學、四川天府新區(qū)十一學校。”

記者調查發(fā)現(xiàn)，片區(qū)內的樓盤項目定位多以改善群體為主，戶型亦以大戶型為主，不過目前已基本售完。

如位于項目北側的鹿溪樾府項目，戶型面積106-141平方米，精裝單價2.2萬-2.6萬元/平方米，1216套房源已全部售完；距該項目約2公里左右的人居越秀和樾林語項目，戶型面積123-144平方米，精裝均價約2.5萬元/平方米，套均總價約400萬元；更早面市的龍湖•天境項目，戶型面積最小170平方米起，最大戶型387平方米，套均總價469萬-594萬元。

不過，目前上述項目均尚未交付。而附近有二手房出售的小區(qū)僅有天投•北鑫苑，且屬于安置房和商品房結合小區(qū)。每經AI品房小程序顯示，該項目的估值參考價為31513元/平方米；此外，貝殼找房顯示，目前北鑫苑在售房源41套，參考均價為28497元/平方米，不過需要付全款。

龍光•天瀛二期周邊在建樓盤項目 圖片來源：每經記者 陳利 攝

總體來看，作為區(qū)域內目前唯一在售新盤項目，龍光•天瀛二期目前25000元/平方米左右的均價并不算高，但去化率卻處于墊底狀態(tài)，除了受整體市場影響外，或與之前該項目一期業(yè)主的維權有關。

據四川在線“問政四川”，今年4月，一期業(yè)主投訴表示，龍光•天瀛整體涉及嚴重虛假宣傳，使用“龍光•天瀛”宣傳，且整體對外口徑為“天系”為其最高端住宅產品，但備案時使用的則是“龍光•玖龍璽”備案。據了解，“玖系”基本被布局在成都三圈層及地級市，兩種產品系品質定位完全不同。

來源：四川在線“問政四川”

不僅如此，據業(yè)主反映，龍光•天瀛一期的設計也存在重大缺陷，如入戶的過道寬度只有1.2米，是按照消防過道最低標準設計的，影響使用功能；同時還存在違規(guī)施工，如龍光天瀛一期涉嫌商業(yè)街改為商墅的情況、商業(yè)別墅和住宅停車場未做分離等。

對此，龍光•天瀛項目置業(yè)顧問向《每日經濟新聞》記者表示，“這要看怎么理解，業(yè)主偶爾維權也是好事，或許還能把需要解決的問題解決了。”

該置業(yè)顧問表示，在業(yè)主的這些問題拋出來后，開發(fā)商也積極去協(xié)商解決了，“如果沒解決，我們二期也不可能賣得那么好。”

 【每經房產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：每經記者 陳利 攝