每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

一路收并購的金科服務，這一次變成了被收購方。

9月27日午間，金科智慧服務集團股份有限公司（HK09666，股價11.96港元，市值78.08億港元；以下簡稱金科服務）發(fā)布聯(lián)合公告稱，博裕資本擬以每股12港元進行要約收購，要約價較2022年9月7日（即最后交易日）在聯(lián)交所每股9.02港元的收市價溢價約33.04%，最高現(xiàn)金代價為47.63億港元。

一旦收購完成，金科服務將成為藍光嘉寶之后，第二家被收購的上市物企。反映到資本市場，9月27日午后開盤，金科服務股價一路走高，最終以11.96港元/股、漲幅32.59%收盤。而金科服務母公司金科股份的股價在午間開盤后也直線拉高，收盤價報2.22元/股，漲幅3.26%。

來源：金科服務公告

收購完成后，上市地位或將保留

根據(jù)公告，截至目前，要約人及其一致行動人（博裕投資、金科地產集團和黃紅云）持有金科服務346304975股股份，占公司已發(fā)行股本總額的53.05%，其中博裕投資持有148106700股股份，約占公司已發(fā)行股本總額的22.69%。

目前，金科服務已發(fā)行股份約652848100股，以每股12港元來計算，公司總計價值約78.34億港元。

事實上，早在9個月前的2021年12月16日，為緩解自身現(xiàn)金流緊張問題，金科集團引入博裕投資作為金科服務戰(zhàn)略投資者，并向博裕旗下投資主體公司轉讓所持金科服務22%的股份，交易總價款為37.34億港元。

交易完成后，博裕投資以22%的股份成為金科服務第二大股東，而持股30.33%的金科股份仍是第一大股東。

來源：金科服務公告

博裕投資進入后，金科服務管理層也隨之發(fā)生了變化。今年3月30日，金科服務2021年業(yè)績發(fā)布會上，包括董事長夏紹飛在內的與會高層，就曾不止一次提及，博裕投資將派遣人員入駐金科服務董事會，未來參與公司治理，對于重大的一些戰(zhàn)略投資、重大的并購，也會給予相應的支持和幫助。

今年6月28日，金科服務刊發(fā)了一則人事變更公告宣布，自6月27日起，羅傳嵩辭任執(zhí)行董事、付婷辭任非執(zhí)行董事。與此同時，在金科服務提名委員會的推薦下，董事會已決議提名林可、吳曉力兩人為建議委任非執(zhí)行董事的候選人。

其中，羅傳嵩是金科服務的老將，付婷是金科服務此前認購的私募基金方人員，而林可、吳曉力則為博裕投資方派遣的人員。據(jù)此，博裕投資方人員在金科服務的董事會成功占據(jù)了兩個席位。

需要注意的是，在此次博裕投資要約收購之后，金科服務的公眾持股數(shù)量比例已低于23.4%。金科服務在公告中表示，要約人將會在要約結束后的合理期限內采取適當措施，以使公司的公眾持股量恢復至至少23.4%。

在公告中，金科服務還表示，在充滿挑戰(zhàn)的行業(yè)及市場環(huán)境下，要約為股東提供良機，使其能夠以高于股份近期市價且極具吸引力的溢價變現(xiàn)其于公司的投資。盡管要約人充分意識到與公司有關的中短期持續(xù)下行風險及不確定性，其仍對公司的長期潛力持審慎樂觀態(tài)度。與此同時，要約人希望公司在要約結束后維持股份于港交所主板的上市地位。

上市不到兩年，市值縮水近八成

事實上，在物業(yè)資本市場，作為西南地區(qū)規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)，金科服務一直扮演著收購者的角色，甚至連新力服務、陽光100物業(yè)都差點成為其戰(zhàn)略要塞中的一塊拼圖。

尤其是2021年，金科服務完成多筆收并購。1月，金科服務收購重慶金科天江物業(yè)服務有限公司約51%股權；2月，收購重慶上境物業(yè)服務有限公司100%股權；6月，收購重慶美利山物業(yè)服務公司100%股權；6月29日，收購北京壹途20%股權；8月，收購重慶中科三心物業(yè)服務有限公司100%股份；12月5日，收購黔西宏祥物業(yè)管理服務有限公司51%股權。

最近的一筆是今年5月擬對佳源服務的要約收購。彼時，金科服務計劃收購佳源服務所有已發(fā)行股份約73.56%，但未披露交易的對價及收購方式。據(jù)稱，金科服務支付的對價預計為2億美元，折合約13.3億元人民幣，此番擬收購的PE達到12.78倍。不過，最終這筆收購在6月中旬宣布“流產”。

強勢的收并購也讓金科服務的在管面積持續(xù)攀升。半年報顯示，截至2022年6月30日，金科服務在管建筑面積由2021年12月31日的2.38億平方米增加至2.51億平方米，在管面積位居行業(yè)第9；其中63.7%為獨立第三方開發(fā)的物業(yè)，達1.46億平方米，位居行業(yè)第6；合約建筑面積約3.74億平方米，其中70.6%為獨立第三方開發(fā)的物業(yè)。

來源：金科服務半年報

盡管在管規(guī)模位居行業(yè)前列，但金科服務的營收和利潤卻出現(xiàn)下滑態(tài)勢。半年報顯示，今年上半年金科服務收入為25.65億元，同比下降0.89%；實現(xiàn)毛利6.79億元，同比下降約19.3%；毛利率為26.5%；凈利潤為3.72億元，同比下降30.6%；公司擁有人應占凈利潤為3.57億元，同比下降31.9%。

下降的不僅是收入和利潤，還有其在資本市場的表現(xiàn)。金科服務于2020年11月17日上市，發(fā)行價44.7港元/股，上市首日以44.75港元/股收盤，總市值達283.23億港元，甚至在2021年2月22日巔峰時達到了88.67港元/股，總市值達到了579.01億港元。但到了今年9月7日（即最后交易日）金科服務收盤價僅為9.02港元/股，總市值58.9億港元，僅為巔峰時期10.17%，相當于上市首日的20.8%。

即使在去年博裕資本買下22%股權時，金科服務市值也有177.9億港元。如今才9個月過去，金科服務市值又縮水了近120億港元。

業(yè)內：被收購或是一件“好事”

不過，金科服務此次被要約收購，在業(yè)內人士看來或是一件“好事”，由此可能率先實現(xiàn)獨立化發(fā)展。

“當前市場環(huán)境下，民營企業(yè)與關聯(lián)公司果斷‘切割’是生存之道。民營物企關聯(lián)著民營房企，后者是本輪房地產市場流動性危機中的主角，關聯(lián)品牌的信任危機正在傳導至相關物業(yè)服務企業(yè)，而且市場已經開始對物業(yè)服務企業(yè)可能會向關聯(lián)方‘輸血’的行為產生質疑。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經理牛曉娟9月27日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

可供參考的是，今年7月31日金科服務發(fā)布了一則借款公告稱，公司與控股股東金科股份簽訂了一份借款合同，計劃為后者提供不超過15億元的借款，年利率8.6%。

當時，金科服務給出的理由是，借出這筆資金，有助于金科股份確保在建物業(yè)的建設和交付，并聘請其進行物業(yè)管理，8.6%的年利率也有利于增加公司收入，而金科股份為這筆借款提供了總價值約27億元的抵押物。

然而，資本市場似乎并不買賬。第二天開盤，金科服務的股價就以37.37%的跌幅創(chuàng)下了歷史新低，而彼時不少機構以及個人投資者都將這份借款合同視為利空。摩根大通在8月1日發(fā)布報告，將金科服務的評級由“中性”下調至“減持”，目標價由19.5港元下調至10港元。

近一年金科服務股價表現(xiàn) 來源：九方智投

在摩根大通看來，對于金科服務向控股股東提供15億元借款，市場會作出負面反應，因為這顯示現(xiàn)金由物管子公司轉移到母公司房企，且不知能否得到款項歸還。此外，將30%的現(xiàn)金用于提供貸款并不符合物管公司核心業(yè)務。而作為金科服務的戰(zhàn)略投資者，博裕資本似乎也無法阻止這類或被質疑的交易，因此擔心未來是否會出現(xiàn)更多類似的交易。

“獨立化發(fā)展將為物業(yè)服務企業(yè)有效化解來自關聯(lián)方的經營危機影響，降低企業(yè)自身發(fā)展的不確定性，避免自身價值在市場的‘猜忌’和‘聯(lián)想’中被濫殺。”牛曉娟坦言，若物業(yè)服務企業(yè)能夠真正實現(xiàn)獨立化發(fā)展，將徹底打消一直以來市場對于物業(yè)服務企業(yè)獨立發(fā)展能力的疑慮，必將大幅度提振物業(yè)投資者的信心，進而推動企業(yè)在資本市場的估值不斷向上突破。

“這也將倒逼企業(yè)不斷強化自身市場外拓能力建設，持續(xù)提升管理規(guī)模中的第三方面積占比，形成企業(yè)健康發(fā)展的良性循環(huán)。”不過，牛曉娟也表示，在當下及可以預見的未來，民營物業(yè)服務企業(yè)必須走獨立發(fā)展道路，這大概率會是一場集團內部自上而下的“企業(yè)革命”，道路必然是曲折的，但是前途一定是光明的。

“要想真正實現(xiàn)獨立，關鍵在于實現(xiàn)讓‘物業(yè)靈魂’控制‘物業(yè)身體’，讓專業(yè)的人干專業(yè)的事，獲得企業(yè)發(fā)展的自主權利，通過優(yōu)化企業(yè)股權結構來實現(xiàn)。”牛曉娟續(xù)稱。

【每經房產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：攝圖網-300475062