每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤 孫志成    

部分旅游景點的商業(yè)資產(chǎn)價格正遭遇顯著下跌。

近日，位于大理鎮(zhèn)三月街街場以西的蒼山假日公園一期項目， 12套40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)用房 被法院 二度拍賣 ，面積在72.37平方米到466.98平方米之間，拍賣價在44.9萬到294.9萬元不等， 均價約6500元/平方米 。

上述項目之所以引發(fā)關(guān)注，一是因為價格足夠便宜，二是因為項目位于重要旅游景點。該項目一期于2015年3月開盤， 開盤均價1.1萬元/平方米，現(xiàn)在的法拍價格整體相當(dāng)于開盤時的6折，甚至是5.5折 。 該項目所在位置為大理三月街，是大理的著名景點 ，同時也屬于國家級第二批非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。

部分被拍賣房源情況 來源：阿里法拍

首次拍賣時，蒼山假日公園的這12套房產(chǎn)的定價顯然就已經(jīng)“信心不足”，在市場估價上打了7折，結(jié)果無一套成交。

原業(yè)主欠錢，房屋被抵押拍賣

記者注意到，該項目第一次上架的時間為9月13日和9月14日兩天。彼時整體價格相對更高，比如蒼山假日公園一期S6-2房源一拍時價格為56.1萬元，二拍已降到44.9萬元；S6-3一拍時為352萬元，二拍已降到282萬元。目前，個別房源已經(jīng)有報名者。

公開資料顯示，蒼山假日公園項目屬于大理海西片區(qū)開發(fā)較早的文旅項目，2012年10月開發(fā)建設(shè)，2015年3月完工，開發(fā)商是大理沃德佳置業(yè)有限公司。 

來源：阿里法拍

第三方中介平臺關(guān)于蒼山假日公園的介紹顯示，項目占地300畝以上，主要產(chǎn)品包括花園洋房、聯(lián)排、雙拼及獨院別墅等住宅物業(yè)和部分院落式商業(yè)。 項目周邊有一系列著名景點 ， 距離大理古城約200米 ，一塔寺1500米，天龍八部影視城1600米，洱海5500米。項目附近的商業(yè)類型以餐飲、民宿和客棧為主。

據(jù)春城晚報，7月以來，云南旅游業(yè)強(qiáng)勢復(fù)蘇，大理成為省內(nèi)外游客暑期出行的首選。據(jù)央視新聞《新聞1+1》節(jié)目，今年8月4日，大理州文化和旅游局黨組書記、局長趙薇在接受采訪時表示：七月以來，云南旅游業(yè)強(qiáng)勢復(fù)蘇，大理成為省內(nèi)外游客暑期出行的首選地之一，成為無數(shù)人結(jié)伴前來的“詩與遠(yuǎn)方”。7月份， 初步預(yù)測大理州接待旅游者690萬人次 ，與2019年同期（472萬）相比增長46%。

據(jù)初步測算，大理州每天游客人數(shù)近20萬人次， 大理古城、洱海生態(tài)廊道日均游客接待量超5萬人次 ，雙廊藝術(shù)小鎮(zhèn)、理想邦文化旅游度假小鎮(zhèn)等日均游客接待量也超1萬人次……

該項目所處位置為大理海西片區(qū)，據(jù)2019年大理官網(wǎng)發(fā)布的《中共大理州委關(guān)于巡視整改進(jìn)展情況的通報》，為了從嚴(yán)控制洱海流域各類城鄉(xiāng)建設(shè)活動，全面停止海東、海西、海北片區(qū)的開發(fā)類項目審批和建設(shè)，制定分區(qū)分類處置意見。強(qiáng)化對洱海流域項目規(guī)劃審查，對不符合環(huán)境保護(hù)、洱海保護(hù)要求的項目，州、縣市規(guī)委會一律不予審查，一級保護(hù)區(qū)內(nèi)不新批新建任何房地產(chǎn)項目。

據(jù)滇西房產(chǎn)網(wǎng)透露，因環(huán)境整治，海西片區(qū)的投資熱潮被按下“暫停鍵”，蒼山假日公園、大理古國王宮項目、大理南國城等文旅項目均受到影響，除希爾頓酒店順利開業(yè)之外，海西片區(qū)多家酒店未成功落地。

9月26日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份撥通了該項目的拍賣咨詢電話，接聽電話的工作人員向記者表示，“ 原產(chǎn)權(quán)業(yè)主因為欠錢，房子被抵押了，現(xiàn)在被拍賣 。這邊是大理的重要景點，此次拍賣的房子全都是商業(yè)性質(zhì)用房，購買后可正常辦理房產(chǎn)證，可以用來做生意，上架的房源中有幾家店鋪已經(jīng)租出去了，購買的話到時候可以正常收取租金。”

投資需慎之又慎

據(jù)克而瑞文旅數(shù)據(jù)，截至2021年末，全國重點文旅項目數(shù)量排名在前五的省份分別為四川（263個）、海南（139個）、重慶（129個）、云南（75個）和江蘇（70個）。文旅不動產(chǎn)客戶資源偏好排名前五的類型分別為主題公園、湖景、溫泉、海景和古鎮(zhèn)。

對于部分文旅項目資產(chǎn)價格下滑以及行業(yè)發(fā)展，9月26日下午，克而瑞城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌通過微信告訴記者，部分文旅資產(chǎn)價格出現(xiàn)下跌，有兩個較為重要的因素，一是線上購物發(fā)展對商業(yè)實體店鋪的沖擊；二是防疫需求，很多城市對于出省旅游做了相關(guān)限制，也導(dǎo)致了當(dāng)?shù)芈糜稳藬?shù)減少。

“對于文旅性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)，投資需慎之又慎，其未來走勢與當(dāng)?shù)芈糜稳藬?shù)的流量密切相關(guān)。”

云南省房聯(lián)會會長趙天星在微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時則表示，常見的文旅地產(chǎn)商業(yè)模式包含旅居養(yǎng)老、古鎮(zhèn)改造、游樂地產(chǎn)等，但這些模式通常都較為依賴旅游人數(shù)。近兩年受疫情影響，部分旅游城市及景區(qū)、景點游客人數(shù)明顯下滑， 而以前這些以旅游為主導(dǎo)的城市的房子主要是賣給外地人，疫情后外地人進(jìn)不來 ，本地人居住又不方便，才導(dǎo)致了資產(chǎn)價格下跌。

而文旅創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)研究院院長張德欣9月26日下午也通過微信向記者表示，這種低價法拍，通常主要目的還是為了迅速處理資產(chǎn)，從而達(dá)到回籠資金的目的。張德欣提到，“商業(yè)類項目不同于一般居住項目，對區(qū)位、配套、環(huán)境等因素的綜合考量更高，就算同一個景區(qū)，不同位置的客流量也會有顯著差異，如果消費者選擇景區(qū)的商業(yè)項目做投資，首先要看區(qū)位，其次要看交通便利程度。”

記者|陳榮浩 編輯|陳夢妤 孫志成 杜波

校對|盧祥勇

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