每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月29日，在每日經(jīng)濟新聞主辦的2022第十二屆中國價值地產(chǎn)年會上，一場主題為“價值共生的內(nèi)在邏輯和創(chuàng)新模式”的跨界對話，讓科技、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)深度碰撞。

橙實置業(yè)創(chuàng)始人、董事長侯波，原圈科技創(chuàng)始人、CEO韓劍，金地集團開發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣，廣聯(lián)達副總裁郭建鋒，貝殼高級副總裁李文杰，綠城管理董秘張盼盼，遠洋集團經(jīng)營發(fā)展中心常務(wù)副總經(jīng)理兼集團營銷總經(jīng)理孫霞等嘉賓，從各自所在產(chǎn)業(yè)的角度深入剖析了當(dāng)前行業(yè)困局的跨界破解之道。

“在綠城管理看來，當(dāng)下的行業(yè)出現(xiàn)了投資去中心化的趨勢，原來的房地產(chǎn)企業(yè)都在去杠桿，相反政府主導(dǎo)的保障房，城投兜底拿地以及AMC主導(dǎo)的不良項目開始增多，那么這些投資主體其實不擅長做開發(fā)建設(shè)，所以需要專業(yè)的代建服務(wù)服務(wù)，這也給當(dāng)下的代建企業(yè)帶來了很好的業(yè)務(wù)契機。”對于當(dāng)下代建行業(yè)的發(fā)展機會，綠城管理董秘張盼盼如是說。

綠城管理董秘張盼盼 圖片來源：受訪者提供

根據(jù)市場變化及時調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

談及這一年多面臨的壓力和對應(yīng)策略，張盼盼表示，“一方面，我們看到了市場端比較困難的局勢，供給端和消費端都在去杠桿，但是作為輕資產(chǎn)模式，代建行業(yè)是有一個逆周期的屬性，今年我們的收入、利潤、毛利、凈利率都達到了一個不錯的水平，所以在這一輪去杠桿的過程當(dāng)中，我們是受到損傷最小的。另一方面，其實我們已經(jīng)未雨綢繆做了一些準備，綠城管理獨立做代建并公司化運營已經(jīng)11年的時間，期間我們不斷調(diào)整公司的結(jié)構(gòu)，一是委托方的結(jié)構(gòu)，二是區(qū)域結(jié)構(gòu)，三是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。”

委托方的結(jié)構(gòu)，綠城管理開始向政府保障類租賃、物業(yè)、公建配套、城市服務(wù)界面轉(zhuǎn)型，客戶類別是政府，當(dāng)下向國有企業(yè)和城投公司轉(zhuǎn)型。“因為國企和城投從去年的三季度開始拿地比例不斷在提升。第三類客戶實際上是向金融機構(gòu)AMC這類機構(gòu)開始轉(zhuǎn)型。”

對于區(qū)域結(jié)構(gòu)，“我們向核心城市群以及周邊的人口流入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的這些城市聚焦，比如京津冀、長三角、珠三角，目前80%左右的委托項目和貨值都聚集在這些核心的城市群。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，在這一輪的房地產(chǎn)下行過程當(dāng)中，尤其是疫情后，大家對住房產(chǎn)品有了明顯變化，改善型居住需求和高端房產(chǎn)品明顯更受歡迎。而綠城在這方面有著得天獨厚的優(yōu)勢，因為我們的母公司一直是做改善型住宅為主，而且在市場端積累了非常好的口碑。”

“綜合來看，我們感受到了市場的寒意，但代建作為輕資產(chǎn)商業(yè)模式，有著天然的一些抗周期的屬性，也基于我們不斷地根據(jù)市場變化在調(diào)整委托方的結(jié)構(gòu)、區(qū)域的結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，所以目前我們對公司的經(jīng)營情況以及未來的發(fā)展態(tài)勢還是保持非常樂觀和積極的預(yù)期。今年的半年報，綠城管理對規(guī)模凈利潤的指引，由原來的25%調(diào)整到了30%的增速。”

對代建行業(yè)發(fā)展保持樂觀預(yù)期

那么，在代建行業(yè)究竟有多大的市場？有多少的機會？

張盼盼表示，關(guān)于代建市場空間的數(shù)據(jù)，其實中國指數(shù)研究院發(fā)布過代建藍皮書，提及歐美發(fā)達國家代建商業(yè)規(guī)模占房地產(chǎn)開發(fā)的平均的水平大概是在25%~30%。那么國內(nèi)2021年代建規(guī)模大概占整個房地產(chǎn)市場的4.8%，每一年乘以21.3%的增速，預(yù)計到2025年會占到整個房地產(chǎn)開發(fā)體量的12.5%。

展望未來，張盼盼認為，未來中國在共同富裕大政策的指導(dǎo)下，國家還是會加大圍繞著保障房、租賃用房、人才用房以及城市服務(wù)這類模式的開發(fā)。“我們對標的是我國香港及新加坡公屋和組屋的模式，他們的占比非常高。在這樣的趨勢下，就會有更多地圍繞著城市服務(wù)類別的多業(yè)態(tài)需求，需要開發(fā)代建服務(wù)。政府主導(dǎo)的開發(fā)行為實際上是需要有服務(wù)商去承接的，所以這一塊在未來的整個房地產(chǎn)市場里面，我們預(yù)測會占比超過30%，這是底倉所在。”

第二個趨勢是，在解決了保障端低收入人群的居住需求以后，會更多地向改善型市場開放，就是市場化。“參照歐美發(fā)達國家的發(fā)展趨勢，投資和開發(fā)相分離的基本邏輯和業(yè)態(tài)，我們會認為，更多的金融機構(gòu)、資本股權(quán)類的投資基金以及涉房類的投資機構(gòu)會成為專門的投資商。”

因此，像綠城管理、金地管理這樣的專業(yè)代建公司，就會協(xié)助這些資方去做一些投前風(fēng)控和投后管理的工作，這個趨勢也非常的明顯。“我非常認同未來中國房地產(chǎn)市場還會保持在10萬億左右的一個開發(fā)規(guī)模，其中政府保障房物業(yè)預(yù)計會上升到30%及以上，而資方主導(dǎo)的這些開發(fā)服務(wù)代建的基金會上升到20%及以上?？偠灾?。這個市場是巨大的，所以我們也對此保持比較樂觀的一個態(tài)度。”

“我們現(xiàn)在正處于一個行業(yè)的風(fēng)口，當(dāng)下是代建行業(yè)的‘確幸時代’，我們作為行業(yè)的龍頭，將和所有參與到代建行業(yè)的伙伴們共同維護這個行業(yè)，維護市場，共建激動人心的品質(zhì)生活。”張盼盼表示。

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封面圖片來源：受訪者提供