每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月29日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的2022第十二屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，一場(chǎng)主題為“價(jià)值共生的內(nèi)在邏輯和創(chuàng)新模式”的跨界對(duì)話，讓科技、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)深度碰撞。

橙實(shí)置業(yè)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)侯波，原圈科技創(chuàng)始人、CEO韓劍，金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣，廣聯(lián)達(dá)副總裁郭建鋒，貝殼高級(jí)副總裁李文杰，綠城管理董秘張盼盼，遠(yuǎn)洋集團(tuán)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心常務(wù)副總經(jīng)理兼集團(tuán)營(yíng)銷總經(jīng)理孫霞等嘉賓，從各自所在產(chǎn)業(yè)的角度深入剖析了當(dāng)前行業(yè)困局的跨界破解之道。

“在綠城管理看來(lái)，當(dāng)下的行業(yè)出現(xiàn)了投資去中心化的趨勢(shì)，原來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)都在去杠桿，相反政府主導(dǎo)的保障房，城投兜底拿地以及AMC主導(dǎo)的不良項(xiàng)目開(kāi)始增多，那么這些投資主體其實(shí)不擅長(zhǎng)做開(kāi)發(fā)建設(shè)，所以需要專業(yè)的代建服務(wù)服務(wù)，這也給當(dāng)下的代建企業(yè)帶來(lái)了很好的業(yè)務(wù)契機(jī)。”對(duì)于當(dāng)下代建行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，綠城管理董秘張盼盼如是說(shuō)。

綠城管理董秘張盼盼 圖片來(lái)源：受訪者提供

根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

談及這一年多面臨的壓力和對(duì)應(yīng)策略，張盼盼表示，“一方面，我們看到了市場(chǎng)端比較困難的局勢(shì)，供給端和消費(fèi)端都在去杠桿，但是作為輕資產(chǎn)模式，代建行業(yè)是有一個(gè)逆周期的屬性，今年我們的收入、利潤(rùn)、毛利、凈利率都達(dá)到了一個(gè)不錯(cuò)的水平，所以在這一輪去杠桿的過(guò)程當(dāng)中，我們是受到損傷最小的。另一方面，其實(shí)我們已經(jīng)未雨綢繆做了一些準(zhǔn)備，綠城管理獨(dú)立做代建并公司化運(yùn)營(yíng)已經(jīng)11年的時(shí)間，期間我們不斷調(diào)整公司的結(jié)構(gòu)，一是委托方的結(jié)構(gòu)，二是區(qū)域結(jié)構(gòu)，三是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。”

委托方的結(jié)構(gòu)，綠城管理開(kāi)始向政府保障類租賃、物業(yè)、公建配套、城市服務(wù)界面轉(zhuǎn)型，客戶類別是政府，當(dāng)下向國(guó)有企業(yè)和城投公司轉(zhuǎn)型。“因?yàn)閲?guó)企和城投從去年的三季度開(kāi)始拿地比例不斷在提升。第三類客戶實(shí)際上是向金融機(jī)構(gòu)AMC這類機(jī)構(gòu)開(kāi)始轉(zhuǎn)型。”

對(duì)于區(qū)域結(jié)構(gòu)，“我們向核心城市群以及周邊的人口流入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的這些城市聚焦，比如京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角，目前80%左右的委托項(xiàng)目和貨值都聚集在這些核心的城市群。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，在這一輪的房地產(chǎn)下行過(guò)程當(dāng)中，尤其是疫情后，大家對(duì)住房產(chǎn)品有了明顯變化，改善型居住需求和高端房產(chǎn)品明顯更受歡迎。而綠城在這方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槲覀兊哪腹疽恢笔亲龈纳菩妥≌瑸橹鳎以谑袌?chǎng)端積累了非常好的口碑。”

“綜合來(lái)看，我們感受到了市場(chǎng)的寒意，但代建作為輕資產(chǎn)商業(yè)模式，有著天然的一些抗周期的屬性，也基于我們不斷地根據(jù)市場(chǎng)變化在調(diào)整委托方的結(jié)構(gòu)、區(qū)域的結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，所以目前我們對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)情況以及未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)還是保持非常樂(lè)觀和積極的預(yù)期。今年的半年報(bào)，綠城管理對(duì)規(guī)模凈利潤(rùn)的指引，由原來(lái)的25%調(diào)整到了30%的增速。”

對(duì)代建行業(yè)發(fā)展保持樂(lè)觀預(yù)期

那么，在代建行業(yè)究竟有多大的市場(chǎng)？有多少的機(jī)會(huì)？

張盼盼表示，關(guān)于代建市場(chǎng)空間的數(shù)據(jù)，其實(shí)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布過(guò)代建藍(lán)皮書(shū)，提及歐美發(fā)達(dá)國(guó)家代建商業(yè)規(guī)模占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平均的水平大概是在25%~30%。那么國(guó)內(nèi)2021年代建規(guī)模大概占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的4.8%，每一年乘以21.3%的增速，預(yù)計(jì)到2025年會(huì)占到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體量的12.5%。

展望未來(lái)，張盼盼認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)在共同富裕大政策的指導(dǎo)下，國(guó)家還是會(huì)加大圍繞著保障房、租賃用房、人才用房以及城市服務(wù)這類模式的開(kāi)發(fā)。“我們對(duì)標(biāo)的是我國(guó)香港及新加坡公屋和組屋的模式，他們的占比非常高。在這樣的趨勢(shì)下，就會(huì)有更多地圍繞著城市服務(wù)類別的多業(yè)態(tài)需求，需要開(kāi)發(fā)代建服務(wù)。政府主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)行為實(shí)際上是需要有服務(wù)商去承接的，所以這一塊在未來(lái)的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)里面，我們預(yù)測(cè)會(huì)占比超過(guò)30%，這是底倉(cāng)所在。”

第二個(gè)趨勢(shì)是，在解決了保障端低收入人群的居住需求以后，會(huì)更多地向改善型市場(chǎng)開(kāi)放，就是市場(chǎng)化。“參照歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展趨勢(shì)，投資和開(kāi)發(fā)相分離的基本邏輯和業(yè)態(tài)，我們會(huì)認(rèn)為，更多的金融機(jī)構(gòu)、資本股權(quán)類的投資基金以及涉房類的投資機(jī)構(gòu)會(huì)成為專門的投資商。”

因此，像綠城管理、金地管理這樣的專業(yè)代建公司，就會(huì)協(xié)助這些資方去做一些投前風(fēng)控和投后管理的工作，這個(gè)趨勢(shì)也非常的明顯。“我非常認(rèn)同未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)保持在10萬(wàn)億左右的一個(gè)開(kāi)發(fā)規(guī)模，其中政府保障房物業(yè)預(yù)計(jì)會(huì)上升到30%及以上，而資方主導(dǎo)的這些開(kāi)發(fā)服務(wù)代建的基金會(huì)上升到20%及以上?？偠灾＿@個(gè)市場(chǎng)是巨大的，所以我們也對(duì)此保持比較樂(lè)觀的一個(gè)態(tài)度。”

“我們現(xiàn)在正處于一個(gè)行業(yè)的風(fēng)口，當(dāng)下是代建行業(yè)的‘確幸時(shí)代’，我們作為行業(yè)的龍頭，將和所有參與到代建行業(yè)的伙伴們共同維護(hù)這個(gè)行業(yè)，維護(hù)市場(chǎng)，共建激動(dòng)人心的品質(zhì)生活。”張盼盼表示。

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封面圖片來(lái)源：受訪者提供