每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“我國從基礎(chǔ)設(shè)施項目啟動REITs試點(diǎn)已逾一周年，試點(diǎn)已經(jīng)看到了好處，能夠明顯化解困擾我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的終端難題，包括它是存量資產(chǎn)的動能轉(zhuǎn)換，讓社會資本持有資產(chǎn)，讓地方債務(wù)有效化解，而且可以豐富中國的資本市場。”

9月29日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第十二屆中國價值地產(chǎn)年會上，中房集團(tuán)理事長、匯力基金董事長孟曉蘇以《中國REITs的探索歷程與發(fā)展方向》為題發(fā)表主旨演講。

孟曉蘇

REITs板塊一枝獨(dú)秀

“2000年左右，我請一些國外專家到中國來講創(chuàng)新的時候，他們異口同聲地說過這么一句話，除了REITs沒有更好的金融創(chuàng)新。”主題演講一開始，孟曉蘇回憶道。

這兩年公募REITs在我國發(fā)展取得了突破性進(jìn)展，從去年至今，已有20只公募REITs產(chǎn)品上市，且在二級市場上交投十分活躍。隨著我國資本市場改革創(chuàng)新持續(xù)深化，政策端也在進(jìn)一步鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行。

那么，什么叫REITs？它如何在經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮作用？在資本市場表現(xiàn)如何？

孟曉蘇表示，REITs本質(zhì)是不動產(chǎn)收益權(quán)進(jìn)入資本市場流通，國務(wù)院最近的要求是要在全國不少于30個項目退出，而且還需要形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗做法。

“目前已經(jīng)上市發(fā)行的20只REITs，其中先發(fā)的幾只已經(jīng)在市場上運(yùn)行將近一年了，在二級市場表現(xiàn)良好。目前整體市場表現(xiàn)是股債雙殺，一年來資本市場總體慘淡，唯獨(dú)REITs板塊一枝獨(dú)秀。”

孟曉蘇還介紹說，整體來看，最好的還是產(chǎn)權(quán)類REITs，其次比它差一點(diǎn)，但仍然好于股和債的是特許經(jīng)營權(quán)的REITs板塊?？傮w來說，REITs收益情況高于國債，高于股票，是一項很好的資產(chǎn)。

呼喚商業(yè)房地產(chǎn)

在境內(nèi)外發(fā)債和融資渠道均收緊的情況下，REITs將如何助力房企融資及化解債務(wù)風(fēng)險？

孟曉蘇表示，不是不搞商業(yè)房地產(chǎn)，不是REITs不能進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)，而是前一段時間的房地產(chǎn)調(diào)控政策和它相悖，但是別忘記了，國務(wù)院最早發(fā)文件提出來的發(fā)行REITs，明確的就是要培育和發(fā)展住房租賃市場。

孟曉蘇指出，現(xiàn)在已經(jīng)從保障性租賃房先起步了，這是一個很艱難的領(lǐng)域，因為保障房本身收益低，但各地積極配合保監(jiān)會和國家發(fā)改委，最后通過對資產(chǎn)進(jìn)行合理的評估，通過收益法倒算資產(chǎn)價值，使得租賃房的收益在REITs基金表現(xiàn)中可以達(dá)到4%~5%，被市場接受。

孟曉蘇還以國際上商業(yè)地產(chǎn)REITs舉例說，全世界的REITs，商業(yè)租賃房和商業(yè)地產(chǎn)從來都是收益最高的資產(chǎn)，而且長期增值率也最高，所以我們呼吁推出REITs試點(diǎn)的原始要求，就是要推動租賃房。

對于未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢及對REITs規(guī)?；l(fā)展的影響，孟曉蘇分享道：“我們國家這些年來商品房的均價長線是上漲的，別看最近有點(diǎn)低，總體還是上漲的，那么未來會怎么樣？你不能光看限購條件下的樓市，也不能光看眼下走低，房價會不會再漲？當(dāng)然會。”

REITs必將大行其道

“中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展從房改算起才24年，我們才美國的1/10，怎么就能說我們已經(jīng)到頂了呢？怎么就能說年輕人患了老年病了呢？這就是我的年齡段理論。”

孟曉蘇指出，年輕人一般不會患老年病。我們現(xiàn)在建議構(gòu)建三次分配理論的基礎(chǔ)性安排，特別提出要增加城市居民的住房金融資產(chǎn)等各類財產(chǎn)性安排。我們希望老百姓更多持有金融財產(chǎn)，就需要為老百姓制造出這些持有金融資產(chǎn)的工具來。REITs就是這樣的工具。

“從這個意義上說，REITs可以讓普通投資者享受到不動產(chǎn)投資和不動產(chǎn)增值的收益，它錨定了不動產(chǎn)資產(chǎn)，同時又是優(yōu)質(zhì)高流動性產(chǎn)品，對于老百姓來說，它是普惠型的資本福利。”孟曉蘇表示。

孟曉蘇認(rèn)為，我國REITs的現(xiàn)實意義，是通過促進(jìn)內(nèi)循環(huán)來促進(jìn)雙循環(huán)，引國際長線資金進(jìn)入中國，設(shè)立REITs市場為我國引進(jìn)外資開辟新的通道，國際長線基金愿意通過REITs持有建成項目。

“REITs必將在中國大行其道，獲得更大發(fā)展。”孟曉蘇以一句此前國際REITs專家的祝福結(jié)束了此次分享。