每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2022年，對房地產(chǎn)行業(yè)來說是比較艱難的一年，對物業(yè)行業(yè)而言則是考驗(yàn)內(nèi)生增長的一年。

那么，2022年哪些物業(yè)上市公司引領(lǐng)行業(yè)？物業(yè)上市公司的價(jià)值分布區(qū)間怎樣？影響物業(yè)上市公司價(jià)值排名的要素有哪些？進(jìn)入榜單的的物業(yè)上市公司都分布在哪些區(qū)域？

9月29日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的2022第十二屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會上，由每日經(jīng)濟(jì)新聞和每經(jīng)智庫共同發(fā)布的首份《2022中國物業(yè)上市公司價(jià)值榜TOP30》給出了答案。

行業(yè)趨勢：龍頭物企集中度加劇

不同于2021年上半年的高速馳騁和跑馬圈地，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在今年上半年低調(diào)行進(jìn)。上半年，復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、下行的房地產(chǎn)行業(yè)以及新冠疫情等客觀因素給物業(yè)行業(yè)帶來了不小的挑戰(zhàn)。但對物業(yè)上市公司來說，當(dāng)下的環(huán)境正是檢驗(yàn)其可持續(xù)發(fā)展能力、業(yè)務(wù)基本盤的試金石。

根據(jù)Choice數(shù)據(jù)，2022年上半年，港股物業(yè)上市公司營收在10億元以上的有22家，30億元以上的有8家。其中，碧桂園服務(wù)以200.55億元大幅領(lǐng)跑，第二名雅生活服務(wù)的營收為76億元。利潤方面，上半年歸母凈利潤在5億元以上的有16家，有19家物業(yè)上市公司歸母凈利潤增速在20%以上。與往年有所區(qū)別的是，由于母公司、市場等多重因素影響，今年上半年23家物業(yè)上市公司出現(xiàn)歸母凈利潤負(fù)增長。

總體來看，2020中國物業(yè)上市公司價(jià)值榜TOP30的總體評價(jià)分為1326分。其中，排名第一的公司是碧桂園服務(wù)，評價(jià)分達(dá)255.99，比第二名雅生活服務(wù)高出了126.28分；排名第30位的公司評價(jià)分為9.75，與第一名之間相差246.24分。

在2020中國物業(yè)上市公司價(jià)值榜TOP30中，評價(jià)分值突破100分的公司有3家，分別為碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)和保利物業(yè)，它們的總體得分為512.78，占TOP30物業(yè)上市公司總體評價(jià)分值的38.66%。這說明龍頭物業(yè)公司價(jià)值增長更快，也再次證明TOP30物業(yè)上市公司的價(jià)值正在向龍頭企業(yè)集中。

評價(jià)分在50~100分的物業(yè)上市公司有5家，它們的總體評價(jià)分值為348.2，占TOP30總體評價(jià)分值的26.25%；評價(jià)分在10~50分的公司有21家，總體分值為455.49億元，占TOP30總體評價(jià)分值的34.34%；僅1家企業(yè)的評價(jià)分在10分以下。

事實(shí)上，從2022年物業(yè)上市公司半年報(bào)的情況看，多項(xiàng)指標(biāo)的增速均值不如去年同期和去年全年水平。但隨著行業(yè)內(nèi)大型公司的規(guī)?；\(yùn)作，更好地降低運(yùn)營成本、進(jìn)行更多的資源調(diào)配，在市場競爭方面將更有優(yōu)勢，未來行業(yè)的集中度還會進(jìn)一步提升。

在管面積：影響物企價(jià)值排名

物業(yè)上市公司的價(jià)值影響力，在很大程度上折射出物業(yè)行業(yè)的價(jià)值影響力。

有鑒于此，此次榜單從各上市物業(yè)公司的2022半年報(bào)數(shù)據(jù)中抽取了“在管面積”“增值服務(wù)收入”“毛利潤”三組客觀指標(biāo)數(shù)據(jù)（這三組數(shù)據(jù)是物業(yè)上市公司最廣泛披露的數(shù)據(jù)，代表了投資者最為關(guān)注的企業(yè)規(guī)模、增長潛力和盈利能力），并將上述三組數(shù)據(jù)等比例縮小成換算值，再按比例加權(quán)計(jì)算，得出評價(jià)分，最終評出物業(yè)上市公司價(jià)值排行榜。

從三組數(shù)據(jù)的單項(xiàng)榜單情況來看，在管面積規(guī)模的大小對公司毛利、增值服務(wù)均有著最為直接的影響，決定著最終評價(jià)分的產(chǎn)生。今年上半年港股48家物業(yè)上市公司總在管面積52.90億平方米，平均在管面積為1.10億平方米，有12家物業(yè)公司在管面積超過這一均值，其中在管面積超過5億平方米的有3家。

增值服務(wù)方面，上半年48家物業(yè)上市公司增值服務(wù)總收入231.61億元。其中，增值服務(wù)收入在10億元以上的企業(yè)有6家，收入最多的是碧桂園服務(wù)，約35.36億元。從收入分布情況來看，有14家物業(yè)上市公司的增值服務(wù)收入在均值以上，合計(jì)176.65億元，約占總收入的76.26%；有13家物業(yè)公司收入不足1億元。

毛利方面，上半年48家物業(yè)上市公司毛利總額為231.61億元。其中，毛利在10億元以上的企業(yè)有6家，收入最多的依然是碧桂園服務(wù)，約53.87億元。從收入分布情況來看，TOP10物業(yè)上市公司毛利合計(jì)150.63億元，約占毛利總收入的65.03%；毛利收入在1億-10億元之間的企業(yè)有32家，占據(jù)了該榜單的絕大多數(shù)；不過，仍有10家物業(yè)上市公司毛利收入不足1億元，占比20.83%。

如同房地產(chǎn)企業(yè)告別高周轉(zhuǎn)、高增長一樣，物業(yè)公司快速跑馬圈地的時(shí)期已過，修煉好內(nèi)功成為首要課題。在行業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)之際，物業(yè)企業(yè)要扎實(shí)地穩(wěn)住服務(wù)基本盤，把握城市精細(xì)化治理、公共服務(wù)均等化、社區(qū)治理新模式等政策和時(shí)代機(jī)遇，讓物業(yè)服務(wù)場景、服務(wù)質(zhì)量走向高質(zhì)量發(fā)展。

區(qū)域分布：廣東和上海占比超五成

從地域上看，在2022中國物業(yè)上市公司價(jià)值榜TOP30中，上榜企業(yè)最多的地域是廣東，TOP4上榜企業(yè)碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、華潤萬象生活均來自廣東。在TOP30中有11家企業(yè)來自廣東，超過三分之一，合計(jì)分值為785.36，占TOP30總體分值的59.23%，超過一半。上榜企業(yè)數(shù)量排在第二位的是上海，有6家企業(yè)上榜，占TOP30的20%，合計(jì)分值為188.89，占TOP30分值的14.24%，約占七分之一。

總體來看，2022中國物業(yè)上市公司價(jià)值榜TOP30企業(yè)的地域分布有一個(gè)明顯的特點(diǎn)：高度集中。

廣東、上海兩個(gè)一類地區(qū)就有17家企業(yè)，占TOP30榜單企業(yè)總數(shù)的56.67%，超過一半。17家企業(yè)分?jǐn)?shù)合計(jì)為1003.75分，占TOP30總分?jǐn)?shù)比例為75.69%；再加上北京三家物業(yè)公司，這三個(gè)一類地區(qū)TOP30中就有20家，占比三分之二；評價(jià)分值總計(jì)為1044.16，占TOP30的78.73%。

江蘇、河北、天津、福建、浙江、重慶這6個(gè)二類地區(qū)共有10家企業(yè)上榜，占TOP30的三分之一；評價(jià)分值總計(jì)為281.84億元，占TOP30的21.27%。其他地區(qū)沒有企業(yè)入圍。

由此可以看出，廣東在全國物業(yè)行業(yè)中處于遙遙領(lǐng)先的地位。2022中國物業(yè)上市公司價(jià)值榜TOP30企業(yè)主要集中在廣東、上海和北京四個(gè)行政區(qū)，處于絕對主導(dǎo)地位。與此同時(shí)，物業(yè)行業(yè)的集中度在不斷提升，且未來還有一定的提升空間。