每經(jīng)編輯 段煉 蓋源源    

10月9日，阿里資產(chǎn)拍賣平臺顯示，由盛京銀行股份有限公司朝陽分行持有的北京王府世紀發(fā)展有限公司債權拍賣，雖有4690人圍觀，但卻無人出價。

圖片來源：視覺中國

阿里拍賣平臺數(shù)據(jù)顯示，北京王府世紀發(fā)展有限公司主要資產(chǎn)為王府世紀大廈，市場估值約15.39億元，起拍價為11.2億元，對應債權本金7.5億元、債權利息3.7億元。

北京王府世紀發(fā)展有限公司成立于1993年，是一家專營房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的中外合資企業(yè)。這家公司債權涉及的抵押物為王府世紀大廈，位于北京市東城區(qū)東安門大街，地理位置極佳，能北上平安大道，南下長安街，西去故宮，東往金寶大道上二環(huán)。項目土地面積4839.59平方米，建筑面積5.21萬平方米，匯集商業(yè)、餐飲、寫字樓、停車為一體。

這次拍賣之所以引發(fā)關注，除了項目本身較為知名以外，還在于其背后的地產(chǎn)大亨王志才及其妻子——知名演員王艷。

據(jù)傳身家百億

如今已被限制高消費

北京王府世紀發(fā)展有限公司法人是王志才。除了王府世紀大廈，他早期開發(fā)的項目還有長安街上標志性的項目“長安8號”，也就是現(xiàn)在的佳兆業(yè)廣場。

公開資料顯示，王志才是知名演員王艷的老公，澳大利亞籍華人，是一位成功的房地產(chǎn)商，在澳大利亞也有房產(chǎn)，據(jù)傳有百億身家。

王志才 圖片來源：百度

據(jù)上游新聞，王志才出生于北京，曾是國營手表廠的一名職工，后通過前妻資產(chǎn)支持去澳洲投資房產(chǎn)，而后回到北京購置故宮長安街附近房產(chǎn)，是北京最早一批搞房地產(chǎn)的人，現(xiàn)已入籍澳洲。1993年，王志才以協(xié)議方式拿到王府世紀地塊，2004年又拿到長安街的最后一塊70年產(chǎn)權宅地。后者幾經(jīng)轉手，成了北京著名爛尾樓“長安8號”，直到2013年佳兆業(yè)斥資130億元將其收購，才逆襲成如今爆火的購物廣場。

近年來，王志才曾多次陷入麻煩，據(jù)中新網(wǎng)此前報道，2019年1月30日，有媒體爆料稱王艷的丈夫、澳大利亞籍地產(chǎn)大商王志才被澳門金沙賭場索要賭債，本息共計近1400萬新元（約合人民幣7000萬元）。王志才堅稱自己沒拖欠賭債，所有涉及賭博的財務都由一位中國籍中介處理，而金沙賭場方稱金沙從不允許中介在金沙賭場活動，金沙也從沒向中介收取賭客拖欠的貸款額。

啟信寶顯示，目前，王志才已經(jīng)被限制高消費。

與此同時，其旗下的北京王府世紀發(fā)展有限公司也已被限制高消費。

此外，該公司還有大量股權被凍結。

工商信息顯示，北京王府世紀發(fā)展有限公司成立于1993年，注冊資本為1326.7萬美元，經(jīng)營范圍包括出租、出售、在公司房產(chǎn)規(guī)劃范圍內(nèi)的批發(fā)、零售商業(yè)用、餐飲用、停車用、綜合服務設施及寫字間；物業(yè)管理。珠寶、手表、眼鏡的批發(fā)及零售。

妻子是知名演員

住上億豪宅，俯瞰故宮

王志才的妻子是知名演員王艷，曾因飾演《還珠格格》中的晴格格以及《武林外史》中的白飛飛紅極一時，是不少90后的童年女神。

《還珠格格2》晴格格 圖片來源：豆瓣電影

據(jù)新黃河，他們家居住的王府世紀大廈頂層豪宅估值1億左右，推開窗即可俯瞰故宮全景。還自帶一個空中花園，樓層高場地寬闊，風景視野好，可以看到不少建筑的頂端。

花園中有許多綠植作為點綴，地面上還鋪著黑灰色相見的大理石地板、裝飾用的地燈，與可以供人游玩的公園的裝修相似。

圖片來源：王艷社交媒體 （新黃河）

其實，此前王艷就曾經(jīng)因為這所豪宅上過一次熱搜，倒不是因為房價高，而是因為從王艷的臥室向外看去，能夠俯瞰知名景點“故宮”。

當時王艷拍視頻是想要秀一下自家的貓咪，沒成想就把故宮也拍了上去，引得不少網(wǎng)友熱議。而據(jù)周邊的居民透露，王艷家距離故宮直線距離就500米，一旁還有王府井，地理位置絕佳。

業(yè)內(nèi)：投資價值有限

外行人看熱鬧，對于投資人來說更關注的是王府世紀大廈的商業(yè)價值。這也是決定這個項目后續(xù)能以什么價格拍賣的關鍵因素。

據(jù)界面新聞，“綜合樓齡、債務和區(qū)位這三個因素來看，個人判斷王府世紀大廈這個項目的投資價值有限。”一位不具名的北京寫字樓市場專業(yè)人士對界面新聞表示。

上述人士認為，第一，王府世紀大廈是1993年的老樓，按照商辦用地50年土地使用年限，剩余土地使用年限是21年。這在機構投資者眼中是一個非常尷尬的期限。根據(jù)《民法典》第359條規(guī)定，住宅建設用地使用權期限屆滿，應當自動續(xù)期。續(xù)期費的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。但是，非住宅建設用地使用權期滿續(xù)期的，則是依法辦理。

機構投資者在購買商辦資產(chǎn)時會謹慎計算投入成本與未來收益，如果土地使用年限快到期了，是否要補交一系列費用、如補交土地出讓金等額外成本。在這方面，目前相應的法律法規(guī)還不是特別清晰，因此對于這類樓齡較長的資產(chǎn)，多數(shù)機構投資者都較為謹慎。

第二，王府世紀大廈背后的債務壓力很大。從王府世紀的區(qū)位和體量來看，11.2億元的起拍價對應的是王府世紀的債權本息，即接收本金7.5億元、接收利息及其他費用3.7億元。目前大宗交易和商辦市場處于下行周期，除非是非常優(yōu)質的資產(chǎn)，否則考慮到項目所背債務與投資價值的差異，機構投資者一定會慎之又慎。

第三，王府世紀大廈的區(qū)位非常微妙，雖然緊鄰故宮，區(qū)位非常好，但優(yōu)質的區(qū)位也衍生出一個不確定的問題，即老樓做改造升級，在如此核心的區(qū)位能否獲批面臨不確定性。

王府世紀大廈的起拍價相較15.39億元的市場估值已經(jīng)有所折扣，但還是流拍了。

對此，上述人士認為，目前通過法拍途徑實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)的案例越來越多。從前幾年的世茂工三、樂視大廈的案例來看，想要通過法拍途徑變現(xiàn)，最有效的方式就是降低起拍價。王府世紀大廈未來也有可能通過降價來尋找潛在的買家。

王府世紀大廈流拍與當下大宗交易市場甚至租賃市場不景氣程度也有關系。

第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負責人李想對界面新聞表示，根據(jù)他們的研究成果展示，2022年前三季度，北京大宗投資市場累計成交金額約為215億元，較去年同期下降57.5%。

李想稱，大宗交易投資市場不活躍源于兩方面市場行情。首先，投資市場目前處于供過于求狀態(tài)，無論開發(fā)商還是持有眾多資產(chǎn)的機構，甚至通過法拍途徑變現(xiàn)的債權人，都在加速出售資產(chǎn)以求變現(xiàn)。

但是潛在買家對于目前的待售資產(chǎn)保持高度警覺，會對項目進行細致嚴格的甄別，并期待能夠以“抄底”般的價格進行收購，買賣雙方的博弈仍在繼續(xù)。此外目前商辦市場暫時處于調整周期，這也影響到投資市場的前景與行情。

高力國際華北區(qū)資本市場及投資服務副董事閆寒也表達了相似看法。根據(jù)北京大宗交易記錄，最近成交金額最高的一年是2019年，超過750億元；2020年，受疫情影響，大宗交易活躍度有所降低；2021年北京大宗交易活躍度有所恢復，成交金額達到650億元；今年以來，北京大宗交易市場活躍度再次降低，這主要是受到疫情、在線教育調整等因素影響，導致大宗交易投資人對未來租賃市場判斷不夠明朗。

盡管部分資產(chǎn)標的通過法拍途徑變現(xiàn)前，債權人會提前接觸有意向摘牌對象，以提高法拍的成功率。但在這樣的市場行情下，債權人往往沒法以理想價格和速度處置資產(chǎn)。

一位不具名的投資市場人士稱，目前市場上債權人以銀行、信托及專注于投資不良資產(chǎn)的基金為主。為了回籠資金，債權人希望通過合適的價格處置資產(chǎn)。

編輯|段煉 杜波 蓋源源

校對|程鵬

每日經(jīng)濟新聞綜合自界面新聞、新黃河、上游新聞、公開資料等