每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月10日，成都市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公布的“成都市存量住宅用地信息”顯示，成都市住宅用地總面積3065公頃，天府新區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)分列前三位，均在4000畝以上。

據(jù)克而瑞四川預計，未來天府新區(qū)、郫都區(qū)和龍泉驛區(qū)潛在供應量相對較大，分別約有房源3.4萬套、2萬套和1.97萬套。從9月成都各區(qū)獲取預售證和開盤情況來看，天府新區(qū)和龍泉驛區(qū)仍是9月供應和成交的活躍“分子”。

以龍泉驛區(qū)的十陵板塊為例，該板塊是龍泉驛各大板塊中距離成都主城區(qū)最近的，無縫對接成華區(qū)，再加上區(qū)域內(nèi)青龍湖生態(tài)資源及31屆世界大學生運動會大運村落址的多重利好，讓十陵板塊在近幾年飛速崛起，華潤、龍湖、中海、萬科等多家品牌房企在此落子，區(qū)域成交量也一直位居成都二圈層的前列。

銳理數(shù)據(jù)顯示，近一年十陵板塊共賣出約4200套房子，成交面積約55萬平方米（約占龍泉驛區(qū)的四分之一），成交均價約2.16萬元/平方米。如板塊內(nèi)的華潤•未來風景就曾創(chuàng)造了開盤去化100%的紀錄。在今年國慶大假期間，板塊內(nèi)的龍湖•三千云錦還創(chuàng)造了日均到訪200組的紀錄。

那么，十陵板塊值得上車嗎？未來該板塊哪些樓盤值得關(guān)注？10月14日，《每日經(jīng)濟新聞》記者通過實地走訪并結(jié)合每經(jīng)品房小程序大數(shù)據(jù)，通過11個維度對十陵板塊部分樓盤進行綜合測評。

成都十陵片區(qū)樓盤項目 圖片來源:每經(jīng)記者 陳利 攝

“我們目前已經(jīng)完成了項目的登記，本周日（10月16日）就開盤選房，這也是項目最后一批次洋房，精裝均價每平米2.1萬元左右。”華潤置地時代之城置業(yè)顧問告訴記者。

據(jù)介紹，華潤置地時代之城占地約400畝，共分5期開發(fā)，2020年開始對外銷售。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為18896元/平方米。

華潤置地時代之城的開發(fā)商為成都華潤置地驛都房地產(chǎn)有限公司，法定代表人為陳剛。據(jù)啟信寶，成都華潤置地驛都房地產(chǎn)有限公司由華潤置地（成都）實業(yè)有限公司100%控股，背后實控人正是央企華潤置地。

目前項目一期和二期均已交付，約15000平方米的商業(yè)街大部分已完成招商，紅旗連鎖、1919等店已經(jīng)開業(yè)。不過，當天商業(yè)街上的人并不多。

此外，由華潤配建的時代云朵公園已對外開放，公立學校四川師范大學附屬臨楓小學也于去年9月就投入使用。雖然當天是工作日，但售樓部里仍有幾組客戶正在看房。

已呈現(xiàn)的華潤•時代之城商業(yè)街區(qū) 圖片來源:每經(jīng)記者 陳利 攝

記者走訪發(fā)現(xiàn)，華潤置地時代之城項目周邊大多為十陵老舊小區(qū)，附近的餐飲、商店、醫(yī)療等配套偏弱。貝殼找房APP顯示，項目周邊二手房價格多在10000元/平方米左右。

從交通方面來看，每經(jīng)品房小程序顯示，華潤置地時代之城周邊1公里內(nèi)有16個公交站點，距離最近的是農(nóng)平路東站不足100米，僅優(yōu)于龍泉驛區(qū)3%的住宅項目，屬于公交出行舒適度低的區(qū)域；周邊1公里內(nèi)的主要道路早晚高峰平均車速18.95公里/小時，優(yōu)于區(qū)域內(nèi)53%的住宅項目，屬于駕車出行舒適度中的區(qū)域；地鐵配置方面，距離項目最近的成都地鐵4號線十陵站約2.1公里。

醫(yī)療配置的得分為4.4分，項目周邊有大小醫(yī)療機構(gòu)11個，其中距離三甲醫(yī)院在3公里內(nèi)，距離綜合醫(yī)院在2公里內(nèi)，屬于就醫(yī)舒適度中的區(qū)域。

綜上測評，每經(jīng)品房小程序預計，華潤置地時代之城未來5年的房價將跑輸龍泉驛區(qū)的平均漲幅，僅高于該區(qū)11%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

雖然目前十陵的房價在整個龍泉驛區(qū)屬于中偏上水平，不過問題也比較明顯。由于開發(fā)較晚，片區(qū)內(nèi)整體基礎(chǔ)配套仍處于完善過程中，在片區(qū)內(nèi)隨處可見在建工地，多數(shù)小區(qū)的基礎(chǔ)生活更依賴于一些較成熟小區(qū)的底商。

在實地走訪中記者了解到，目前在十陵板塊在售/待售的新盤還有華潤•璽宸上院、龍湖•三千云錦、東叁金茂逸墅等，以及已開盤多次的佳兆業(yè)•瓏玥壹號、城投•觀瀾東著、藍光未來等項目。

其中，距離華潤置地時代之城約1.6公里的藍光未來項目，據(jù)每經(jīng)品房小程序，該項目的AI估值參考價為20333元/平方米。

藍光未來項目周邊環(huán)境 圖片來源:每經(jīng)記者 陳利 攝

藍光未來的開發(fā)商為成都銳麒置業(yè)有限公司，法定代表人為為汪旭波。據(jù)啟信寶，成都銳麒置業(yè)有限公司由四川藍光和駿實業(yè)有限公司100%控股，背后實控人為四川藍光發(fā)展股份有限公司。

每經(jīng)品房小程序顯示，藍光未來周邊各項配置得分中，通勤車速、醫(yī)療配置、小學配置三項指標均在3分以上。其中，通勤車速得分達到9.8分（滿分為10分）；不過，項目周的公共交通配置欠缺，記者在現(xiàn)場走訪時發(fā)現(xiàn)，項目周邊沒有地鐵站和公交站，也無大型購物場所，業(yè)主購物目前主要依靠附近平安家園的底商。

在11項指標中，藍光未來項目的消費檔次、幼兒園配置、人口結(jié)構(gòu)、居住密度等得分均不足1分，項目1公里范圍內(nèi)有1所小學（龍泉驛區(qū)和平小學）。

綜合以上測評，每經(jīng)品房小程序預計，未來5年藍光未來房價會跑輸龍泉驛區(qū)平均漲幅，僅高于該區(qū)3%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

在十陵板塊，位于東三環(huán)路三段與農(nóng)平路交界處的邦泰•寬語，是距離成都主城區(qū)最近的項目，最早于2020年12月30日取證，目前已開盤三次。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為19478元/平方米。

不過，除第一次開盤所推產(chǎn)品已銷售完畢外，該項目其余兩次開盤報名人數(shù)均不理想。第三方平臺顯示，該項目去年4月取證推出292套房源，僅25人報名；去年10月第三次取證推出281套房源，僅5人報名。

邦泰•寬語項目的開發(fā)商為成都邦泰躍尚置業(yè)有限公司，法定代表人為游世浩。啟信寶顯示，成都邦泰躍尚置業(yè)有限公司由四川邦泰置業(yè)100%控股。作為四川本土房企，邦泰置業(yè)今前9月實現(xiàn)全口徑銷售額80.7億元，居TOP200房企第115位。

每經(jīng)品房小程序顯示，邦泰•寬語周邊目前尚沒有地鐵站和大型購物中心配置。此外，包括幼兒園配置、人口結(jié)構(gòu)等指標得分也不太理想，得分均僅1分。

在11個維度中，由于緊鄰三環(huán)主干道，該項目周邊道路早晚高峰平均車速為22.28公里/小時，通勤車速優(yōu)于同區(qū)域77%的小區(qū)。此外，項目周邊1公里范圍內(nèi)有1所小學和3所幼兒園；周邊有公交站19個，大多距離均在200米左右，在龍泉驛區(qū)內(nèi)優(yōu)于71%的住宅項目。

綜上測評，每經(jīng)品房小程序預計，未來5年邦泰•寬語價格會跑輸龍泉驛區(qū)平均漲幅，僅高于該區(qū)7%的小區(qū)。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝