每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤 盧祥勇 蓋源源    

在正式掛牌出售20套房之前，業(yè)主方與中介進行了多次溝通，也多方了解市場，但最終還是不得不隨行就市，接受了后者降價百萬的出售建議。

這是當(dāng)下深圳樓市一二手房價格持續(xù)多月下降后，賣方艱難決策的一個縮影。

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，9月深圳二手房價格環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3.5%；新房價格環(huán)比下跌0.5%，同比上漲0.9%。

深圳中原地產(chǎn)研究中心指出，各地寬松政策持續(xù)發(fā)布，消息面上繼續(xù)利好樓市。從深圳市場看，9、10月份供應(yīng)增加，新房成交量明顯上升。但反觀二手房，在新房市場的擠壓中，9月成交量跌破2000套，就目前的數(shù)據(jù)看，10月超過2000套也是希望渺茫。開發(fā)商在以價換量支撐新房市場，二手市場不可避免會受到波及，短期內(nèi)將繼續(xù)調(diào)整，低迷現(xiàn)狀很難改變。

降價百萬只求一賣

近期，深圳佳兆業(yè)前海廣場二期一大批降價百萬的促銷房源引發(fā)市場關(guān)注，《每日經(jīng)濟新聞》記者從多名中介人士處獲悉，該批房源位于前海金融自貿(mào)區(qū)，距離5號線地鐵荔灣站約800米，為精裝公寓產(chǎn)品，現(xiàn)房，且售價僅為開盤價的7折，均價5.2萬元/平方米。

據(jù)某大型連鎖中介楊經(jīng)理介紹，房子屬于二手流程，目前在售房源有1-4房，51.86平方米的1房2衛(wèi)，售價265萬元；67.58平方米的3房2衛(wèi)，售價350萬元；74.31平方米的3房2衛(wèi)，售價390萬元；86.88平方米的4房兩衛(wèi)，售價445萬-470萬元。

按照這樣的出售價格，與業(yè)主方5年多前購入的開盤價對比，賬面52平方米約損失100萬元，68平方米約損失110萬元，74平方米約損失140萬元，87平方米約損失220萬元。

而根據(jù)其中的房本信息計算，業(yè)主當(dāng)初買入的一套約87平方米房源，總價是640萬元，如今出手，至少虧損170萬元（640萬-470萬）。

“這批房源都是同一個業(yè)主的，由于需要資金周轉(zhuǎn)，打算將這批房源一次性出清，”10月25日，接近業(yè)主方的中介人士程云（化名）通過微信告訴記者，2017年11月，業(yè)主方買了前海廣場C座一整層。這一期房源當(dāng)時全是一次性付款，現(xiàn)在都是紅本在手。

對于業(yè)主方大降價急賣的原因，程云介紹說，之前買的時候，業(yè)主方打算做長期投資，拿出來出租，但現(xiàn)在企業(yè)遇到危機，所以說就想賣掉這些物業(yè)來變現(xiàn)。

受訪者供圖

“因為套數(shù)太多，所以只能在價格上做到最低”，程云表示，價格也是業(yè)主方征詢我們參考意見后定的。業(yè)主方放盤之前跟我們有多次溝通，他自己也有去了解市場。

記者注意到，在去年9月時，曾有業(yè)主因急需周轉(zhuǎn)資金，出售一套佳兆業(yè)前海廣場二期上下兩層復(fù)式公寓，小三房，房產(chǎn)證面積74.17平方米，540萬元出售，折后均價7.2萬元/平方米。

記者查詢貝殼找房獲悉，當(dāng)前佳兆業(yè)前海廣場的參考均價為75823元/平方米，在售二手房中，掛牌價從5.7萬-9萬元/平方米的都有，其中，最低總價的51平方米1房戶型是340萬元。

但好在地段優(yōu)，加上價格低，這批房源很快就找到了合適的買主。

“從10月22日到24日晚間，已經(jīng)賣11套了，還剩9套，有一次性付款的，也有按揭的，一次性付款還可以9.8折，按揭無折扣。”

“總價低，單價低，租金回報高，戶型適用，”據(jù)程云分析，買家通常在深圳沒有購房名額，或剛過來深圳沒多久，沒有購房資格，但是又在南山或者福田、寶安中心區(qū)周邊上班，想住得近，又想總價低一點，所以這種產(chǎn)品剛好符合。

“另外還有一類購房者，就是家里有老人住不下的，要是買一個3房，無論寶安、前海、南山，稍微優(yōu)質(zhì)些的房源基本上都是千萬起步，而這種房子74多平方米3房，390萬元左右，壓力相對較小。”

降到參考價水平已成掛牌基本要求

熱點片區(qū)二手房大降價、甚至低于參考價出售，新房折扣、轉(zhuǎn)介紹，或已是深圳樓市深度博弈后的新趨勢。

10月26日，寶安中心區(qū)中介曾經(jīng)理在微信上告訴記者，幾天前，寶安中心區(qū)的大型社區(qū)幸福海岸147平方米大四房，按照參考價掛牌1300萬元，中介帶看很積極，買家也很多，最終賣家選擇了付款最快的客戶，成交單價略低于參考價。

除幸福海岸外，一街之隔的深業(yè)新岸線也有兩套房源按照參考價在出售。其中105平方米的3房按照參考價8.69萬元/平方米掛牌918萬元，近30天內(nèi)已調(diào)價3次，降價92萬元，售價比同小區(qū)均價低19%，且已低于小區(qū)歷史成交價。

10月26日，美聯(lián)物業(yè)研究中心總監(jiān)何倩茹在接受記者微信采訪時，沒有賣不掉房子，只有賣不掉價格。在目前的市場環(huán)境下，二手房若想成交，價格調(diào)整到參考價水平是最基本的要求，但并非這樣就一定能成交，還得看樓盤自身情況，有的地段和樓盤，成交周期一般都比較長。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，上周二手房交易量破600套，二手房源在售量亦持續(xù)上升。根據(jù)公開在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月24日，深圳全市共有39,040套有效二手房源在售，較上周增加361套。

《每日經(jīng)濟新聞》記者還從多名中介和市場人士處獲悉，當(dāng)下樓市，搶占有效客戶的競爭更為激烈，除非二手業(yè)主大降價，否則在二手房成交難度增加，且周期明顯變長的情況下，中介人士更愿意為新房帶客，而開發(fā)商為了搶占金九銀十的市場份額，每周還推出各類型特價房、房源打折或加傭加現(xiàn)金獎等活動。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2022年第三季度，眾開發(fā)商為進一步緩解資金流動性壓力并達成年度銷售目標，繼續(xù)加大推盤力度，全市一手住宅供應(yīng)面積達116.5萬平方米，環(huán)比上升54.8%。

第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責(zé)人謝靖宇指出，盡管調(diào)控政策或在需求端持續(xù)加碼，且將在一定程度上提高市場成交活躍度，但政策端向銷售端的傳導(dǎo)仍需一定時日，購房者在決策過程中的謹慎和理性情緒將于中短期內(nèi)延續(xù)。第四季度，深圳部分位于核心區(qū)域且市場關(guān)注度較高的優(yōu)質(zhì)項目預(yù)計相繼入市，或?qū)右皇肿≌山痪鶅r小幅上漲。

記者|甄素靜 編輯|陳夢妤 盧祥勇 蓋源源

校對|孫志成

封面圖來源：攝圖網(wǎng)_500746006

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