每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 孫志成 蓋源源    

上海中心城區(qū)的“舊改大戶”楊浦區(qū)，如今以21萬元/平方米刷新了上海房地聯(lián)動(dòng)價(jià)最高紀(jì)錄。

10月25日，楊浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局公示，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B3-01地塊（平?jīng)鼋值?街坊）歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施主體為瑞安房地產(chǎn)和楊樹浦置業(yè)，持股比例分別為60%、40%。

來源：上海市楊浦區(qū)人民政府

這到底是個(gè)什么樣的地塊？

盡管當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，按照當(dāng)前土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀，這一刷新“價(jià)格天花板”的地塊極有可能被央企、國(guó)企拿下，但從當(dāng)時(shí)項(xiàng)目實(shí)施主體候選人公開遴選公告細(xì)節(jié)來看，瑞安拿下這一地塊也算是有跡可循：

由于涉及歷史風(fēng)貌保護(hù)，遴選公告列明，申請(qǐng)人應(yīng)符合以下條件：2021年度總資產(chǎn)規(guī)模不小于1000億元、凈負(fù)債率不大于60%、具備中國(guó)人民銀行認(rèn)可的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)出具的主體信用評(píng)級(jí)等級(jí)證書AA及以上評(píng)級(jí)等，且近三年在本市中心城區(qū)自行開發(fā)的住宅項(xiàng)目建筑面積不少于10萬平方米、近三年在本市風(fēng)貌區(qū)、風(fēng)貌街坊內(nèi)涉及歷史建筑保護(hù)項(xiàng)目的建筑面積，以及其他保護(hù)、修繕、改建的歷史建筑的建筑面積，總計(jì)不少于5萬平方米。

記者留意到，繼2019年11月瑞安集團(tuán)18.6億元成功投得上海普陀區(qū)鴻壽坊后，今年7月，上海普陀區(qū)鴻壽坊的最新規(guī)劃首次官宣，鴻壽坊位于普陀區(qū)長(zhǎng)壽路，在此上海近代工業(yè)發(fā)源地的歷史街區(qū)，瑞安在保留歷史建筑肌理脈絡(luò)的同時(shí)，進(jìn)行商辦綜合開發(fā)，項(xiàng)目建筑總面積8.8萬平方米（含地上地下），包括市集型的里弄商業(yè)及兩棟精品甲級(jí)辦公樓。

從上海新天地、蟠龍古鎮(zhèn)到百年鴻壽坊，瑞安在風(fēng)貌保護(hù)開發(fā)方面積累了一定經(jīng)驗(yàn)。

而這宗地塊，大楊浦已經(jīng)“盤”了6年。

位于地塊東南角的“汾州里”，是一條有故事的老弄堂。

根據(jù)上海地方志，“汾州里”建于1932年，占地865平方米，初名柏祿里，1950年改名“汾州里”。初建時(shí)為磚木結(jié)構(gòu)石庫門房屋，抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)沿許昌路、揚(yáng)州路的房屋被燒毀，1947年又因火災(zāi)燒毀一部分，僅存許昌路431弄2-18號(hào)房屋，其余房屋均是后來重建?，F(xiàn)有磚木結(jié)構(gòu)二層樓石庫門房屋9幢，沿許昌路街面房屋5幢，弄內(nèi)16、18號(hào)是第十帆布廠廠房，12、14號(hào)是汾州旅館，許昌路、揚(yáng)州路口是楊浦區(qū)建筑材料公司中心店倉庫、揚(yáng)州路275號(hào)是市紡織工業(yè)局環(huán)保研究所。

汾州里 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

2016年初，楊浦區(qū)提出舊改“決戰(zhàn)平?jīng)鑫鳌?；同?月1日，平?jīng)?街坊正式簽約首日達(dá)到生效比例條件，簽約率達(dá)94.51%，刷新楊浦征收基地首日簽約新紀(jì)錄。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，平?jīng)錾鐓^(qū)這一地塊可以說“其貌不揚(yáng)”，西側(cè)是八埭頭濱江園，當(dāng)時(shí)入市均價(jià)11萬元/平方米左右；西北側(cè)平?jīng)雎穼?duì)面是翡麗甲第和首創(chuàng)天閱濱江，為東外灘地區(qū)的高端項(xiàng)目，目前二手房單價(jià)均為10萬+；東側(cè)，是大量舊改房屋和老破小。

東側(cè)的拆遷地塊現(xiàn)狀 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

西側(cè)白色高層即八埭頭濱江園 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

據(jù)每經(jīng)品房小程序測(cè)算，首創(chuàng)天閱濱江當(dāng)前二手房AI估值參考價(jià)格為145555元/平方米，在消費(fèi)檔次、教育、地鐵、商務(wù)密度方面均接近滿分；翡麗甲第當(dāng)前評(píng)估價(jià)格顯示為118951元/平方米，在消費(fèi)和教育配套上稍遜。

這兩處次新商品房，目前已是東外灘區(qū)域高端改善型住宅的價(jià)格標(biāo)桿，而如今新地塊21萬元/平方米的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，不僅刷新了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，更打開了對(duì)東外灘濱江保護(hù)性開發(fā)的無限遐想。

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僅楊浦濱江南段，規(guī)劃保護(hù)/保留的歷史建筑總計(jì)24處，共66幢，總建筑面積達(dá)26.2萬平方米，除此之外還保存了一批極具特色的工業(yè)遺存。例如，中國(guó)最早的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的廠房（怡和紗廠廢紡車間鋸齒屋頂，1911年）、中國(guó)最早的鋼結(jié)構(gòu)多層廠房（江邊電站1號(hào)鍋爐間，1913年）、近代最高的鋼結(jié)構(gòu)廠房。這些遺存都是中國(guó)近代工業(yè)史上非常重要的工業(yè)遺產(chǎn)。黃浦江沿岸的楊浦老工業(yè)區(qū)，被聯(lián)合國(guó)教科文組織專家稱為"世界僅存的最大濱江工業(yè)帶"。

出于風(fēng)貌保護(hù)要求，該地塊位于局部風(fēng)貌保護(hù)街坊，整地塊為肌理保護(hù)范圍，具體邊界以建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理階段審定方案為準(zhǔn)。地塊內(nèi)歷史建筑均為里弄建筑，總建筑面積約0.52萬平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），具體保護(hù)更新方式以建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理階段審定方案為準(zhǔn)。建筑檐口高度不超過12米、局部不超過15米?，F(xiàn)狀比較有特色的過街樓和門牌坊等歷史要素應(yīng)充分結(jié)合整體方案予以保留、更新。歷史建筑的地下各層空間建設(shè)范圍，根據(jù)工程可行性確定，具體以經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。

根據(jù)此前的遴選公告，項(xiàng)目設(shè)立了土地使用權(quán)底價(jià)，起始價(jià)為23.76億元，按底價(jià)計(jì)算，地塊樓面價(jià)為99868元/平方米。

記者|包晶晶?編輯|陳夢(mèng)妤 孫志成 蓋源源

校對(duì)|盧祥勇

封面圖片來源：截圖

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