每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在今年的22城集中供地中，各地地鐵公司也成為拿地的重要力量。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前9個(gè)月權(quán)益拿地金額TOP100的企業(yè)中，有8家地鐵公司上榜，拿地總金額為585億元。

而2020年和2021年，權(quán)益拿地金額TOP100中，地鐵公司上榜分別為1家和5家。除深圳地鐵是榜單?？屯?，其他地鐵公司都算得上是這兩年拿地榜上的新面孔。

值得注意的是，今年前9月，廈門(mén)軌道集團(tuán)以125億元的拿地金額一舉超過(guò)深圳地鐵，在地鐵公司拿地榜上排在第2位，在TOP100拿地榜上排在第20位，成為上半年土拍市場(chǎng)的一匹“黑馬”。

10月26日，億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，地方政府不斷調(diào)整土地出讓規(guī)則，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)利潤(rùn)空間在變大，而地鐵公司作為地方國(guó)企，有資金優(yōu)勢(shì)，且可以進(jìn)軍房地產(chǎn)改善自身現(xiàn)金流。

斥資125億元拿地

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年前9月權(quán)益拿地金額TOP100企業(yè)中，共有8家地鐵公司上榜，包括廣州地鐵、廈門(mén)軌道集團(tuán)、深圳地鐵、杭鐵集團(tuán)、沈陽(yáng)地鐵集團(tuán)、合肥軌道交通集團(tuán)、蘇州軌交集團(tuán)、南京地鐵集團(tuán)，拿地總金額達(dá)585億元。其中，廣州地鐵和廈門(mén)軌道集團(tuán)分別以165億元和125億元排在前兩位。

實(shí)際上，此前市場(chǎng)對(duì)于廈門(mén)軌道集團(tuán)的涉房業(yè)務(wù)的關(guān)注度并不高，除今年初廈門(mén)對(duì)多家市屬企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略性重組和專業(yè)化整合時(shí)的報(bào)道，其他公開(kāi)信息和新聞寥寥無(wú)幾。

今年3月，廈門(mén)軌道交通發(fā)布公告披露重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)，廈門(mén)市國(guó)資委決定將廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱特房集團(tuán)）的100%股權(quán)，無(wú)償劃入廈門(mén)軌道交通集團(tuán)有限公司，合并后的軌道交通集團(tuán)更名為“廈門(mén)軌道建設(shè)發(fā)展有限公司”。廈門(mén)軌道交通集團(tuán)成立于2011年11月，是廈門(mén)市國(guó)資委出資監(jiān)管的大型國(guó)有企業(yè)，旗下?lián)碛袕B門(mén)地鐵投資公司等子公司，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和軌道關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，TOD綜合開(kāi)發(fā)及資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

相比于2011年成立的軌道交通集團(tuán)，特房集團(tuán)更早參與了廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的建設(shè)，被當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道成為因特區(qū)建設(shè)而生，與廈門(mén)城市一起成長(zhǎng)。在過(guò)去近40年歷史中，特房集團(tuán)參與建設(shè)了海峽交流中心項(xiàng)目，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、工程結(jié)算業(yè)務(wù)、代建管理業(yè)務(wù)、商品銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，在廈門(mén)項(xiàng)目主要項(xiàng)目還有特房·樾琴灣、特房·芙蓉書(shū)院、特房·萊昂公館朗玥等。

10月27日，明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，目前從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域表現(xiàn)優(yōu)異的地鐵公司來(lái)看，其本身與龍頭房企有著緊密交集，在能力上形成了良好的互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)了1+1大于2的效果，所以近年來(lái)陸續(xù)有城市將國(guó)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和軌道公司合并，強(qiáng)化TOD開(kāi)發(fā)能力。

重大資產(chǎn)重組后廈門(mén)軌道集團(tuán)表示，將發(fā)揮特房集團(tuán)及其下屬地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期形成的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和重大工程項(xiàng)目代建等經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，打造軌道建設(shè)、軌道沿線物業(yè)和以公共交通為導(dǎo)向的城市開(kāi)發(fā)招商運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，以及集軌道建設(shè)融資和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為一體的產(chǎn)業(yè)投資平臺(tái)。

不過(guò)，廈門(mén)軌道集團(tuán)官網(wǎng)目前更多展示信息還是與地鐵相關(guān)的建設(shè)、保護(hù)和運(yùn)營(yíng)等信息，未將涉房業(yè)務(wù)和進(jìn)展進(jìn)行高調(diào)展示；而特房集團(tuán)的官網(wǎng)，已冠以廈門(mén)地鐵的企業(yè)標(biāo)志。

重金打造TOD示范項(xiàng)目

實(shí)際上，在重組和合并之前，廈門(mén)軌道集團(tuán)就已有意探索更適合其發(fā)展模式的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，且與市場(chǎng)化房企的高周轉(zhuǎn)比起來(lái)，或并不遜色。2021年12月，廈門(mén)軌道交通以92.9億元的底價(jià)拿下廈門(mén)首個(gè)TOD示范樣板開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總建設(shè)體量近40萬(wàn)平方米，涵蓋居住、辦公、商業(yè)等復(fù)合形態(tài)，其中住宅銷售限價(jià)71800元/平方米。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，該項(xiàng)目在本月已經(jīng)進(jìn)行預(yù)登記。

今年5月底，廈門(mén)軌道集團(tuán)以54.2億元競(jìng)得的海滄中心TOD項(xiàng)目，一個(gè)月后就完成了報(bào)建信息并公布，項(xiàng)目擬開(kāi)工時(shí)間為2023年3月，總投資75.10億元，建筑面積19.43萬(wàn)平方米，起始樓面價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米。

廈門(mén)軌道集團(tuán)在摘得翔安后村TOD項(xiàng)目建設(shè)用地后，就進(jìn)行了項(xiàng)目報(bào)建，當(dāng)月拿地當(dāng)月開(kāi)工。據(jù)廈門(mén)樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，廈門(mén)軌道目前有4個(gè)待售TOD項(xiàng)目：濕地公園TOD璞瑞、海滄中心TOD璞瑞、翔安后村TOD璞安、同安洪塘頭TOD項(xiàng)目。

“TOD項(xiàng)目作為軌道上蓋的物業(yè)開(kāi)發(fā)受用地規(guī)劃影響大，需要考慮站點(diǎn)周邊用地性質(zhì)、容積率規(guī)劃、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等是否滿足上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)等問(wèn)題，這就需要地鐵建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方，以及政府緊密協(xié)同，地鐵公司直接下場(chǎng)，可以將大量協(xié)同內(nèi)部化。”艾振強(qiáng)分析認(rèn)為。

不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，重組后的廈門(mén)軌道集團(tuán)在各大機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的商品房銷售榜單中，仍以特房集團(tuán)為主。克兒瑞廈門(mén)數(shù)據(jù)顯示，1~9月，特房集團(tuán)以32.97億元的權(quán)益成交金額排名廈門(mén)市場(chǎng)第四，市場(chǎng)份額達(dá)5.7%；單盤(pán)銷售面積榜中，特房·樾琴灣二期以5.23萬(wàn)平方米的成交面積位居榜單第二名。去年全年特房權(quán)益銷售金額為46.1億元，市占率為3%。

但從市場(chǎng)的角度來(lái)看，短期內(nèi)廈門(mén)市場(chǎng)上行承壓，且區(qū)域分化嚴(yán)重。于小雨分析認(rèn)為，“地鐵公司與地產(chǎn)公司合并強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，如果由地鐵公司或者地鐵+地產(chǎn)協(xié)同，未來(lái)將在產(chǎn)品品質(zhì)和整體性上提升。一般TOD類項(xiàng)目規(guī)模較大，涵蓋的業(yè)態(tài)也比較多，協(xié)同發(fā)展作用會(huì)更加明顯，并且隨著城市邊界擴(kuò)張、地鐵擴(kuò)張，在新城建設(shè)方面，更能發(fā)揮出想象空間。”