每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

在今年的22城集中供地中，各地地鐵公司也成為拿地的重要力量。據中指研究院統計，今年前9個月權益拿地金額TOP100的企業(yè)中，有8家地鐵公司上榜，拿地總金額為585億元。

而2020年和2021年，權益拿地金額TOP100中，地鐵公司上榜分別為1家和5家。除深圳地鐵是榜單?？屯?，其他地鐵公司都算得上是這兩年拿地榜上的新面孔。

值得注意的是，今年前9月，廈門軌道集團以125億元的拿地金額一舉超過深圳地鐵，在地鐵公司拿地榜上排在第2位，在TOP100拿地榜上排在第20位，成為上半年土拍市場的一匹“黑馬”。

10月26日，億翰智庫研究總監(jiān)于小雨在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，地方政府不斷調整土地出讓規(guī)則，對于企業(yè)來說利潤空間在變大，而地鐵公司作為地方國企，有資金優(yōu)勢，且可以進軍房地產改善自身現金流。

斥資125億元拿地

中指研究院統計顯示，今年前9月權益拿地金額TOP100企業(yè)中，共有8家地鐵公司上榜，包括廣州地鐵、廈門軌道集團、深圳地鐵、杭鐵集團、沈陽地鐵集團、合肥軌道交通集團、蘇州軌交集團、南京地鐵集團，拿地總金額達585億元。其中，廣州地鐵和廈門軌道集團分別以165億元和125億元排在前兩位。

實際上，此前市場對于廈門軌道集團的涉房業(yè)務的關注度并不高，除今年初廈門對多家市屬企業(yè)進行戰(zhàn)略性重組和專業(yè)化整合時的報道，其他公開信息和新聞寥寥無幾。

今年3月，廈門軌道交通發(fā)布公告披露重大資產重組事項，廈門市國資委決定將廈門經濟特區(qū)房地產開發(fā)集團有限公司（以下簡稱特房集團）的100%股權，無償劃入廈門軌道交通集團有限公司，合并后的軌道交通集團更名為“廈門軌道建設發(fā)展有限公司”。廈門軌道交通集團成立于2011年11月，是廈門市國資委出資監(jiān)管的大型國有企業(yè)，旗下擁有廈門地鐵投資公司等子公司，以房地產開發(fā)、資產經營和軌道關聯產業(yè)投資作為主營業(yè)務，TOD綜合開發(fā)及資產經營。

相比于2011年成立的軌道交通集團，特房集團更早參與了廈門經濟特區(qū)的建設，被當地媒體報道成為因特區(qū)建設而生，與廈門城市一起成長。在過去近40年歷史中，特房集團參與建設了海峽交流中心項目，主營業(yè)務包括房地產開發(fā)業(yè)務、工程結算業(yè)務、代建管理業(yè)務、商品銷售業(yè)務和物業(yè)管理業(yè)務，在廈門項目主要項目還有特房·樾琴灣、特房·芙蓉書院、特房·萊昂公館朗玥等。

10月27日，明源不動產研究院首席研究員艾振強在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，目前從房地產開發(fā)領域表現優(yōu)異的地鐵公司來看，其本身與龍頭房企有著緊密交集，在能力上形成了良好的互補，實現了1+1大于2的效果，所以近年來陸續(xù)有城市將國資房地產開發(fā)公司和軌道公司合并，強化TOD開發(fā)能力。

重大資產重組后廈門軌道集團表示，將發(fā)揮特房集團及其下屬地產企業(yè)長期形成的地產開發(fā)和重大工程項目代建等經驗優(yōu)勢，打造軌道建設、軌道沿線物業(yè)和以公共交通為導向的城市開發(fā)招商運營平臺，以及集軌道建設融資和開發(fā)運營為一體的產業(yè)投資平臺。

不過，廈門軌道集團官網目前更多展示信息還是與地鐵相關的建設、保護和運營等信息，未將涉房業(yè)務和進展進行高調展示；而特房集團的官網，已冠以廈門地鐵的企業(yè)標志。

重金打造TOD示范項目

實際上，在重組和合并之前，廈門軌道集團就已有意探索更適合其發(fā)展模式的地產業(yè)務，且與市場化房企的高周轉比起來，或并不遜色。2021年12月，廈門軌道交通以92.9億元的底價拿下廈門首個TOD示范樣板開發(fā)項目，總建設體量近40萬平方米，涵蓋居住、辦公、商業(yè)等復合形態(tài)，其中住宅銷售限價71800元/平方米。據當地媒體報道，該項目在本月已經進行預登記。

今年5月底，廈門軌道集團以54.2億元競得的海滄中心TOD項目，一個月后就完成了報建信息并公布，項目擬開工時間為2023年3月，總投資75.10億元，建筑面積19.43萬平方米，起始樓面價2.8萬元/平方米。

廈門軌道集團在摘得翔安后村TOD項目建設用地后，就進行了項目報建，當月拿地當月開工。據廈門樂居統計，廈門軌道目前有4個待售TOD項目：濕地公園TOD璞瑞、海滄中心TOD璞瑞、翔安后村TOD璞安、同安洪塘頭TOD項目。

“TOD項目作為軌道上蓋的物業(yè)開發(fā)受用地規(guī)劃影響大，需要考慮站點周邊用地性質、容積率規(guī)劃、開發(fā)強度等是否滿足上蓋物業(yè)開發(fā)等問題，這就需要地鐵建設、運營方，房地產開發(fā)方，以及政府緊密協同，地鐵公司直接下場，可以將大量協同內部化。”艾振強分析認為。

不過，《每日經濟新聞》記者注意到，重組后的廈門軌道集團在各大機構統計的商品房銷售榜單中，仍以特房集團為主?？藘喝饛B門數據顯示，1~9月，特房集團以32.97億元的權益成交金額排名廈門市場第四，市場份額達5.7%；單盤銷售面積榜中，特房·樾琴灣二期以5.23萬平方米的成交面積位居榜單第二名。去年全年特房權益銷售金額為46.1億元，市占率為3%。

但從市場的角度來看，短期內廈門市場上行承壓，且區(qū)域分化嚴重。于小雨分析認為，“地鐵公司與地產公司合并強強聯合，如果由地鐵公司或者地鐵+地產協同，未來將在產品品質和整體性上提升。一般TOD類項目規(guī)模較大，涵蓋的業(yè)態(tài)也比較多，協同發(fā)展作用會更加明顯，并且隨著城市邊界擴張、地鐵擴張，在新城建設方面，更能發(fā)揮出想象空間。”