每經(jīng)編輯 孫志成    

10月28日，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心發(fā)布關(guān)于《深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格》的通知。

通知提及，為促進(jìn)深圳房屋租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提高租賃市場價(jià)格透明度，現(xiàn)發(fā)布《深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格》，具體可通過租賃參考價(jià)格查詢平臺進(jìn)行查詢，此后將根據(jù)租賃市場變化情況適時更新房屋租賃參考價(jià)格。

覆蓋深圳全市各區(qū)

此次發(fā)布的租賃參考價(jià)格覆蓋深圳全市各區(qū)（含大鵬新區(qū)），包括4319個小區(qū)（其中，存量商品住房樓盤3786個、統(tǒng)建樓樓盤318個、商務(wù)公寓樓盤215個）、2042個城中村私宅、4500個產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍區(qū)以及6702個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

在深圳市房屋租賃參考價(jià)格查詢平臺界面，可分小區(qū)、城中村私宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)四種類型查詢租房價(jià)格，平均價(jià)格也會在地圖上分區(qū)顯示。

來源：深圳市房屋租賃參考價(jià)格查詢平臺

從價(jià)格看，以小區(qū)為例，租賃參考價(jià)排名前三的區(qū)分別是南山、福田、羅湖，商品住房的參考價(jià)分別為109元/平方米·月、98元/平方米·月、80元/平方米·月，其余7區(qū)的參考價(jià)均低于70元/平方米·月。

而以商務(wù)公寓為例，南山、福田、羅湖商務(wù)公寓的月均租賃價(jià)格分別為154元/平方米·月、144元/平方米·月、105元/平方米·月。

據(jù)了解，房屋租賃參考價(jià)格以深圳各類房屋屬性數(shù)據(jù)和近一年租賃市場交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等相關(guān)要求，綜合運(yùn)用地理信息技術(shù)、大數(shù)據(jù)分析等多種批量評估技術(shù)手段最終確定。此次發(fā)布的房屋租賃參考價(jià)格整體與當(dāng)前市場租金水平基本相當(dāng)。個別區(qū)域由于短期租賃市場波動等原因，其參考價(jià)格與市場租金可能存在一定差異。

租賃參考價(jià)格對應(yīng)的房屋基本狀態(tài)為：小區(qū)是普通裝修、配備基本家私家電；城中村私宅是未經(jīng)改造的空房、標(biāo)準(zhǔn)戶型（單間建筑面積19平方米、一房一廳35平方米、兩房60平方米、三房及以上85平方米）；產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍是空房、標(biāo)準(zhǔn)戶型（建筑面積35平方米）；產(chǎn)業(yè)用房是普通裝修。

租賃當(dāng)事人可參照租賃參考價(jià)格，結(jié)合物業(yè)類型、樓層朝向、建筑面積、裝飾裝修、配套設(shè)施設(shè)備、升級改造、特殊用途等客觀實(shí)際和差異，自主協(xié)商確定符合自身實(shí)際的租賃價(jià)格。

事實(shí)上，在此次深圳市發(fā)布房屋租賃參考價(jià)格之前，2021年發(fā)布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會建設(shè)條例（草案征求意見稿）》就曾指出，市住房建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范租賃市場秩序，建立房屋租賃參考價(jià)格制度，引導(dǎo)房屋租賃當(dāng)事人合理定價(jià)，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

去年11月，深圳市發(fā)布《關(guān)于既有非居住房屋改造保障性租賃住房的通知（征求意見稿）》，提出對非居住房改為保障租賃住房的房源執(zhí)行漲幅限定標(biāo)準(zhǔn)。其中，面向該市的新市民、青年人等群體出租改造后的保障性租賃住房，年度租金漲幅不超過5%。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-ID：500359408

房東或很難降價(jià)

據(jù)時代財(cái)經(jīng)，租賃參考價(jià)普遍較目前市場價(jià)格低。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的租金周報(bào)顯示，2022年第40周（09月26日-10月02日）內(nèi)，深圳租金均價(jià)為91.39元/平方米·月，環(huán)比上漲0.1%。其中，南山區(qū)房租全市最貴，每月123.59元/平方米；福田次之，租金均價(jià)為每月112.01元/平方米，排名第三的羅湖租金均價(jià)為每月85.55元/平方米。

租客謝黎（化名）所住小區(qū)也參考價(jià)僅為84元/平方米。如果嚴(yán)格按照參考價(jià)，她每月的租金將減少近1500元。

謝黎所租的是位于深圳南山區(qū)一個房齡近30年的小區(qū)，房子僅12平方米，月租金高達(dá)2500元，每平方米租金高達(dá)208.33元/月。

不過，盡管租房壓力很大，謝黎對政策效果并不抱過多期待：“如果按照租金參考價(jià)執(zhí)行的話，應(yīng)該很多房東不干了，畢竟他們定房租也是根據(jù)市場價(jià)格來的。這個小區(qū)各方面不錯：近地鐵站(不到100米)，靠近公園，附近三個商圈?！?/span>

在陳霖（化名）看來，近一年來，深圳房租已持續(xù)緩降，目前處于較低的水平，很難因租賃參考價(jià)而有明顯的下降。目前他租住在深圳福田區(qū)蓮花街道某小區(qū)一座40平方米的房子，兩年前簽租約時月租為4500元，今年5月續(xù)租時房東每月減了50元。

但近期他幫朋友找房時發(fā)現(xiàn)，小區(qū)同戶型的房子月租金已降至4000元，折合每平方米100元/月。而《租賃參考價(jià)》上，該小區(qū)租金為97元/平方米·月。上述諸葛找房租金周報(bào)亦顯示，羅湖、龍崗、福田租金下跌，福田環(huán)比下降0.23%，跌幅最大。

10月28日，明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時表示，房屋租賃參考價(jià)的事已經(jīng)傳了很久，現(xiàn)在正式落地，也是對二十大報(bào)告“租購并舉”精神的響應(yīng)。房屋租賃，一直是糾紛比較多的領(lǐng)域，參考價(jià)的發(fā)布，有助于進(jìn)一步增加市場的透明度，打擊黑中介等。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，二手房參考價(jià)，深圳做到了全覆蓋，已經(jīng)成為引導(dǎo)市場價(jià)格走向，引導(dǎo)市場預(yù)期的價(jià)格參考錨。目前來看，這個價(jià)格錨的作用已經(jīng)到位，越來越多的房屋按參考價(jià)來成交。租賃是熱點(diǎn)城市居住需求的主要實(shí)現(xiàn)模式，深圳大概有70%的人群在租房，迫切需要這樣的參考價(jià)來引導(dǎo)市場租金，保護(hù)租賃權(quán)益，降低新市民安居成本，釋放他們的消費(fèi)需求。

艾振強(qiáng)分析認(rèn)為，從發(fā)布的參考價(jià)來看，總體與現(xiàn)行市場價(jià)接近，因?yàn)樯钲诘纳唐纷≌饨鹗找媛时緛砭吞幱谳^低水平。當(dāng)然，不同區(qū)域、不同小區(qū)會存在差異，市場價(jià)低于或高于參考價(jià)的都有。至于很多人認(rèn)為可以憑此要求房東降低房租，不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)閰⒖純r(jià)格只是參考，并不是強(qiáng)制執(zhí)行，即便二手房指導(dǎo)價(jià)也非強(qiáng)制執(zhí)行，只是通過與銀行信貸掛鉤傳導(dǎo)影響。

“不過該措施對二手房東，特別是拿房裝修之后再出租的業(yè)務(wù)模式，可能會造成一定打擊，因?yàn)榻?jīng)重新裝修之后的公寓，價(jià)格相比之前普遍有50%以上的漲幅，未來通過租金差獲利的空間可能會進(jìn)一步收窄，需要在其他方面發(fā)力增收?！卑駨?qiáng)表示。

李宇嘉認(rèn)為，租金參考價(jià)和二手房參考價(jià)是完全不同的。租金參考價(jià)不涉及銀行貸款，不涉及加杠桿的問題，所以效果不能和二手房參考價(jià)劃等號。租金參考價(jià)最大的作用，就是對于保障性租賃住房的定價(jià)，對市場租賃住房的租金制定約束性并不強(qiáng)，當(dāng)然，如果后續(xù)要求租金年度漲幅不超過某個百分比，也可能是有作用的。

編輯|孫志成?杜波

校對|王月龍

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