每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在短期市場(chǎng)還在觸底恢復(fù)的同時(shí)，房企的盈利空間還在繼續(xù)下探。

按照申萬(wàn)行業(yè)（2021，僅A股）分類，共有106家上市房企披露了2022年三季報(bào)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在去年同期的上百家A股房企中，出現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)同比下降的房企分別有43家、59家，而今年這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降的房企分別增長(zhǎng)了18家、19家。同時(shí)，今年包括龍頭房企萬(wàn)科、保利在內(nèi)，共有44家房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)。

多位業(yè)內(nèi)專家在接受記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)上市公司毛利率水平到達(dá)近年低點(diǎn)，凈利率水平逐漸向制造業(yè)靠攏，市場(chǎng)處于筑底階段，但房企銷售改善還需要時(shí)間修復(fù)。房企應(yīng)審慎研判當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)，在此基礎(chǔ)上做好預(yù)算管理，量入為出，維持現(xiàn)金流的高彈性。

超七成房企歸母凈利潤(rùn)下滑

Choice數(shù)據(jù)顯示，106家房企中有61家房企前三季度營(yíng)收出現(xiàn)同比下滑，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的房企僅30家，78家房企歸母凈利潤(rùn)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。另外，還有28家房企的歸母凈利潤(rùn)下降幅度超過100%。

這也反映了大多數(shù)A股房企的三季報(bào)業(yè)績(jī)現(xiàn)狀，無(wú)論是一貫的穩(wěn)健型大型房企還是抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的部分中小房企，多數(shù)都不外如是，盈利能力持續(xù)下探成為普遍且還在持續(xù)的現(xiàn)象。

2022年前三季度，保利發(fā)展累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約1563.76億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)12.99%；歸母凈利潤(rùn)130.94億元，同比下降3.61%；公司毛利率為24.51%，較去年同期下降5.32個(gè)百分點(diǎn)。

同為央企在港股上市的中國(guó)海外發(fā)展前三季度營(yíng)收出現(xiàn)19.73%的同比下滑，扣除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益和匯兌凈損益后的經(jīng)營(yíng)溢利為258.1億元，而去年同期的經(jīng)營(yíng)溢利為394.0億元。

招商蛇口前三季度營(yíng)收同比增長(zhǎng)9.45%，歸母凈利潤(rùn)同比下滑52.18%。其在季報(bào)中解釋，主要原因之一是公司房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長(zhǎng)，但受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。

萬(wàn)科亦在季報(bào)中提到，受近年來(lái)結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升的影響，2022年前三季度，公司開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結(jié)算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。

11月1日，同策研究院資深分析師肖云祥通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，由于受房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈乏力的影響，房地產(chǎn)企業(yè)銷售持續(xù)承壓。雖然目前政策不斷釋放暖意，市場(chǎng)處于筑底階段，但房企銷售改善還需要時(shí)間修復(fù)，盈利空間有進(jìn)一步被壓縮的可能。

當(dāng)然，也有個(gè)別中小房企在前三季度營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比大增，如沙河股份、京投發(fā)展、天?；ǖ龋饕蛞环矫媸侨ツ晖诨鶖?shù)太低，另一方面這類房企受個(gè)別項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)情況影響較大。

以沙河股份為例，因項(xiàng)目未滿足結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，其2021年前三季度歸母凈利潤(rùn)處于虧損狀態(tài)。而今年因有項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增加，導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)暴漲693.84%。

11月2日，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水告訴記者，房地產(chǎn)上市公司毛利率水平到達(dá)近年低點(diǎn)，凈利率水平逐漸向制造業(yè)靠攏，盈利規(guī)模受市場(chǎng)下行影響跌至近年低點(diǎn)，高投入高回報(bào)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代。行業(yè)出清完成后，房地產(chǎn)上市公司毛利率水平仍有可能回升。

銷售回款難致現(xiàn)金流壓力提升

即便大多數(shù)房企已大幅放緩拿地節(jié)奏，但受限于融資端的緊縮和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面的壓力，現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和管理仍然面臨“大考”。據(jù)Choice數(shù)據(jù)，前三季度有44家房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)，56家房企為負(fù)增長(zhǎng)。

“經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金凈額為負(fù)數(shù)，在財(cái)務(wù)上反映的是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流流出大于流入。而在業(yè)務(wù)上反映的是銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流小于小于購(gòu)買商品的投資支出。”肖云祥補(bǔ)充道，還是需要“開源節(jié)流”。首先，做好銷售工作。盡管市場(chǎng)較為低迷，但只有銷售產(chǎn)品才能獲得資金回流，這是最重要、最根本的。其次，合理投資。對(duì)于一些現(xiàn)金流非常緊張的企業(yè)而言，甚至需要戰(zhàn)略性的放棄投資，減少支出。

今年前三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-41.75億元，同比下降442.36%，主要因萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所流入現(xiàn)金大幅減少所致。同時(shí)，萬(wàn)科對(duì)外投資支出減少，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比增長(zhǎng)59.53%。不過從年度情況來(lái)看，萬(wàn)科已經(jīng)連續(xù)13年保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正。

值得注意的是，在萬(wàn)科現(xiàn)金流量表中，“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”這一項(xiàng)發(fā)生額同比下滑31.82%，去年同期這項(xiàng)收入還有兩位數(shù)的正增長(zhǎng)。前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)的保利發(fā)展，亦出現(xiàn)了同樣的情況，“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”同比下滑16.87%，去年同期也是正增長(zhǎng)。

中小房企也不可避免地出現(xiàn)類似情況。京投發(fā)展前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-79.35億元，同比下滑244.71%，主要系年初至報(bào)告期末支付了地價(jià)款且較上年同期銷售商品收到的現(xiàn)金減少導(dǎo)致。而“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”約33億元，同比下滑54.15%。

劉水指出，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~下降主要原因是房地產(chǎn)銷售回款顯著減少。受房企銷售大幅減少影響，前三季度銷售商品流入的現(xiàn)金較上年顯著減少，同時(shí)聯(lián)合營(yíng)企業(yè)往來(lái)有關(guān)的現(xiàn)金也出現(xiàn)減少。

除了部分出險(xiǎn)房企外，也有個(gè)別中小房企因內(nèi)收到銷售回款增加使得經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅增長(zhǎng)，如濱江集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比增長(zhǎng)504.01%，沙河股份同比增長(zhǎng)185.86%。也因此這兩家公司在“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”這一項(xiàng)均為正增長(zhǎng)，增長(zhǎng)比例分別為27.27%、9.9%。

“房企應(yīng)審慎研判當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)，在此基礎(chǔ)上做好預(yù)算管理，量入為出，維持現(xiàn)金流的高彈性。”劉水最后表示。

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