每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

今年在土拍市場(chǎng)風(fēng)頭強(qiáng)勁的城投公司，近期因商票逾期增多及財(cái)政部的新通知等消息，再次引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

據(jù)上海票據(jù)交易所公布的信息，9月19家城投公司商票逾期，其中10家公司為新增，占比超過(guò)一半。19家商票逾期城投公司中，山東9家、江蘇4家、河南2家，貴州、云南、廣西和湖南各1家。

近日，財(cái)政部又印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究研究負(fù)責(zé)人劉水分析認(rèn)為，其中“國(guó)企購(gòu)地”指的是地方城投國(guó)資平臺(tái)的參與，地方城投平臺(tái)公司拿地將受到限制，這一政策也是在限制地方城投公司拿地，防止城投公司進(jìn)一步的債務(wù)危機(jī)出現(xiàn)。

項(xiàng)目入市率遠(yuǎn)低于規(guī)模房企

城投公司建立之初承擔(dān)著地方土地儲(chǔ)備的職能，直到2016年《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》發(fā)布，明確各類城投公司等其他機(jī)構(gòu)一律不得再?gòu)氖滦略鐾恋貎?chǔ)備工作，城投公司不再承擔(dān)土地儲(chǔ)備職能。

而今年土拍市場(chǎng)遇冷，房企拿地意愿走低，不少城投開(kāi)始托底頻繁拿地。據(jù)遠(yuǎn)東資信，今年全國(guó)共有30個(gè)省市區(qū)進(jìn)行土拍，其中有29個(gè)省市區(qū)的土拍有城投公司參與。與去年同期城投公司拿地比例對(duì)比看，今年上半年各個(gè)省份拿地比例較上年普遍抬升。

實(shí)際上，從去年三道紅線政策實(shí)施，房企融資遇阻后，城投公司拿地占比就已逐批次明顯提高。從拿地金額看，中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的2021年22城首批次集中供地中，城投公司拿地占比為9%，二批次為20%，三批次為30%。

遠(yuǎn)東資信分析師張妍認(rèn)為，城投公司主要的業(yè)務(wù)為土地開(kāi)發(fā)整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，少數(shù)城投公司業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。與房企相比，城投公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)專業(yè)性有差距，尤其是那些通過(guò)與房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)進(jìn)行項(xiàng)目合作的城投公司，如果合作的房企出現(xiàn)債務(wù)、資金問(wèn)題，可能會(huì)影響項(xiàng)目進(jìn)度，進(jìn)而影響城投公司。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021-2022年集中供地項(xiàng)目整體開(kāi)工率為33%，城投公司拿地開(kāi)工率僅16%，規(guī)模房企拿地開(kāi)工率普遍高于城投公司。其中，2021年第一批成交地塊中，規(guī)模房企拿地開(kāi)工率為61%，而平臺(tái)類公司拿地開(kāi)工率僅為23%。

張妍表示，這樣城投公司囿于自身開(kāi)發(fā)能力，開(kāi)發(fā)意愿較低，而延遲開(kāi)工也會(huì)導(dǎo)致未來(lái)銷售回款時(shí)間的進(jìn)一步推遲。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2021年集中供地的項(xiàng)目，央國(guó)企整體入市率超4成，民企入市率超3成，混合所有制企業(yè)因拿地總量不高，入市率在6成以上，而地方國(guó)資平臺(tái)拿地多為市場(chǎng)托底，整體入市率僅9%。

倒逼轉(zhuǎn)型

而項(xiàng)目開(kāi)工、入市率低、以及房地產(chǎn)行業(yè)景氣值的持續(xù)低迷等，均不同程度影響傳導(dǎo)到了城投公司。

11月2日，中盛咨詢分析師鄭俊楠在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，國(guó)內(nèi)80%以上城投公司資產(chǎn)負(fù)債率都超過(guò)了50%，且盈利能力較弱，以往都是通過(guò)“借新還舊”來(lái)實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)，可以依靠土地及房產(chǎn)價(jià)格的上漲來(lái)對(duì)沖借款與利息，但在地產(chǎn)低迷的時(shí)候，舉債拿地一定程度上加劇了信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

劉水認(rèn)為，城投公司過(guò)度舉債，沒(méi)有充分評(píng)估自身償債能力，導(dǎo)致債務(wù)壓力越來(lái)越大，并且過(guò)度依賴再融資滾續(xù)，一旦融資渠道受阻，極易引發(fā)違約；而當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，土地市場(chǎng)低迷地方財(cái)政吃緊，難以提供有力救助。

對(duì)于城投商票逾期增多及近期財(cái)政部發(fā)文等因素對(duì)市場(chǎng)后續(xù)影響，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪在接受記者微信采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)后續(xù)土拍中城投平臺(tái)的身影會(huì)逐漸減少或消失，而短期內(nèi)對(duì)失去城投平臺(tái)托底的土拍市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生沖擊，土地流拍現(xiàn)象或?qū)⒃黾?，土拍或?qū)⒂杏隼涞目赡?。但長(zhǎng)期來(lái)看，在除去城投平臺(tái)的影響后，真實(shí)的土地成交情況也將浮出水面。

“這對(duì)于城投公司的轉(zhuǎn)型也算是提供了一次突破或改革的時(shí)機(jī)，此舉將在一定程度上防控地方債務(wù)，規(guī)范城投發(fā)展，因此在當(dāng)前形勢(shì)下，城投公司需要轉(zhuǎn)型發(fā)展。”關(guān)榮雪認(rèn)為。

劉水也認(rèn)為，為了防控地方債務(wù)，規(guī)范城投發(fā)展，當(dāng)前形勢(shì)下城投公司需要轉(zhuǎn)型發(fā)展，結(jié)合內(nèi)在條件優(yōu)勢(shì)及外部環(huán)境，城投公司可向建筑工程企業(yè)轉(zhuǎn)型，向地產(chǎn)類企業(yè)轉(zhuǎn)型，以及向商業(yè)、產(chǎn)業(yè)類或投資類企業(yè)轉(zhuǎn)型。

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