記者：黃婉銀

近日，為落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，支持民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

受此消息影響，11月9日，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)活躍，股債出現(xiàn)異動(dòng)，多股漲停，新城發(fā)展、碧桂園漲幅超20%。與此同時(shí)，港股多只內(nèi)房股暴漲，旭輝控股集團(tuán)一度漲超50%，碧桂園盤中漲超30%。

對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)而言，“第二支箭”無(wú)疑是一把實(shí)質(zhì)性的回暖利器。可以肯定的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的住房需求仍在，空間和容量也依然足夠，圍繞住宅開(kāi)發(fā)還有眾多新的機(jī)遇與可能。因此，面向未來(lái)，活得久、活得好的優(yōu)質(zhì)房企一方面可以重塑行業(yè)格局和賽道，另一方面還能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定良性的可持續(xù)發(fā)展，邁入高質(zhì)量增長(zhǎng)階段。

民營(yíng)企業(yè)融資恢復(fù) 中債增增信支持?jǐn)U容

此前，針對(duì)部分民營(yíng)企業(yè)遇到的融資困難問(wèn)題，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓展融資。民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具作為“第二支箭”，有力引導(dǎo)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)改善對(duì)民營(yíng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍，有效緩解了民營(yíng)企業(yè)信用收縮問(wèn)題，促進(jìn)了民營(yíng)企業(yè)融資恢復(fù)，降低了民營(yíng)企業(yè)融資成本。

近期，交易商協(xié)會(huì)已經(jīng)組織中債增進(jìn)公司積極開(kāi)展了部分民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資增信工作，取得了良好成效。后續(xù)，相關(guān)工作將納入支持工具統(tǒng)籌推進(jìn)。未來(lái)，隨著民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資支持范圍和規(guī)模的擴(kuò)大，支持工具的作用將進(jìn)一步充分發(fā)揮，有利于提振投資者信心，尤其有利于穩(wěn)定和擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)的融資。

國(guó)盛證券研報(bào)指出，若此次交易商協(xié)會(huì)的“第二支箭”真正落地，當(dāng)前基本面穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企和混合所有制企業(yè)有望重新發(fā)債獲得流動(dòng)性的支持，緩解現(xiàn)金流的壓力，避免行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延。

就在“第二支箭”消息放出不久后，11月9日，中債信用增進(jìn)公司發(fā)布《關(guān)于接收民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》。通知顯示，為進(jìn)一步推動(dòng)民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具工作，加大對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)增信服務(wù)力度，意向民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)填寫《項(xiàng)目需求意向表》向中債信用增進(jìn)公司提出增信需求，公司將在收到郵件后3個(gè)工作日內(nèi)予以郵件反饋。

事實(shí)上，早在10月27日，人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝赴中債增開(kāi)展專題調(diào)研，就表示近期中債增“對(duì)維護(hù)民營(yíng)房企債券融資穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用”，要求中債增“加大對(duì)民營(yíng)房企債券融資的支持力度”。

11月1日，交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增，召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國(guó)、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂(lè)等21家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)。同時(shí)，座談會(huì)明確，將會(huì)繼續(xù)加大對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債的支持力度，且目前正在推進(jìn)十余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約200億元。對(duì)比前兩次的“示范房企”，本次中債增扶持范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至中小房企。

中信建投證券研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)前銷售逐步筑底，政策向好趨勢(shì)不變，在政策刺激下，銷售有望逐步復(fù)蘇。在此過(guò)程中，看好三高房企：高業(yè)績(jī)、高有息負(fù)債增長(zhǎng)以及高拿地強(qiáng)度的房企，這些房企有望在后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇及信用修復(fù)過(guò)程中明顯受益。

頭部房企突圍市場(chǎng) 逆市鞏固銷售基本盤

2022年10月，時(shí)值傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，雖然規(guī)模房企積極把握“國(guó)慶”假期，提前鋪排供貨、加碼折扣及活動(dòng)營(yíng)銷的力度，但10月企業(yè)整體銷售仍延續(xù)了相對(duì)低迷的表現(xiàn)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5560.7億元，環(huán)比降低2.6%，降幅高于往年平均。同比降幅較9月擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)至28.4%。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-10月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在44%的較高水平。目前，行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場(chǎng)信心及購(gòu)買力缺失、觀望情緒也愈加濃厚，疊加疫情的影響，企業(yè)整體的銷售去化壓力在進(jìn)一步加大。

嚴(yán)峻形勢(shì)下，碧桂園銷售總體保持平穩(wěn)，連續(xù)兩個(gè)月業(yè)績(jī)出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。公告顯示，10月碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售額333.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)4.09%；權(quán)益合同銷售面積約416萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.12%。

整體來(lái)看，今年前10個(gè)月，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額3094.3億元，同比下降幅度優(yōu)于行業(yè)平均水平。另?yè)?jù)第三方統(tǒng)計(jì)，前10個(gè)月碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額4032.9億元，繼續(xù)位居行業(yè)榜首。

“我們有今天，是因?yàn)槲覀冏銐蚺?，想了很多辦法，相信辦法總比困難多。”在11月4日舉行的碧桂園集團(tuán)月度管理會(huì)議上,集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)回憶公司成立30年間經(jīng)歷的幾次困境，他相信剛需和改善性住房需求仍然還在，勉勵(lì)全體員工繼續(xù)堅(jiān)定信心、全力以赴。“餡餅不會(huì)從天上掉下來(lái)，努力才會(huì)沖出困境。我們不能等、不能靠、不能要，要充滿激情去奮斗。”

會(huì)上，集團(tuán)管理層號(hào)召以全新的思維和行動(dòng)來(lái)應(yīng)對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)變化。集團(tuán)總裁莫斌強(qiáng)調(diào)要做好穿透管理，要全方位貫徹到現(xiàn)金流、銷售、開(kāi)支、成本等各方面，落實(shí)到每個(gè)項(xiàng)目、每個(gè)人、每個(gè)樓棟，用最小的代價(jià)穿越周期。

在同樣備受重視的資本市場(chǎng)上，作為示范性民營(yíng)龍頭房企，碧桂園迄今為止經(jīng)營(yíng)依然保持穩(wěn)健，充分體現(xiàn)了自身的發(fā)展韌性。

10月，碧桂園地產(chǎn)控股股東連續(xù)回購(gòu)多筆債券，累計(jì)購(gòu)買金額約3.25億元。自2021年底至今，碧桂園已多次主動(dòng)通過(guò)回購(gòu)債券、增持債券及公司股票等舉措，以真金白銀保護(hù)投資者利益。分析人士認(rèn)為，公司的債券回購(gòu)行為不僅體現(xiàn)出公司現(xiàn)金管理能力較強(qiáng)、資金流動(dòng)性充裕，也體現(xiàn)了其積極維護(hù)存量二級(jí)債券及投資者信心的強(qiáng)烈意愿，透明主動(dòng)的債務(wù)管理態(tài)度。

同月，深交所信息平臺(tái)顯示，“申港證券-引力保理-碧桂園1-10期供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”。該債券擬發(fā)行金額20億元，債券類別為ABS。

9月，碧桂園成功發(fā)行了2022年度第一期中期票據(jù)，本金總額為人民幣15億元，為期三年，票面利率為3.2%，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)2.86倍。該期中票由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，體現(xiàn)了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)碧桂園基本面以及持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的認(rèn)可。

房地產(chǎn)行業(yè)櫛風(fēng)沐雨，但可以看見(jiàn)眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)仍在劈波斬浪、砥礪前行，活下去才是王道。如莫斌所說(shuō)，市場(chǎng)低迷如逆水行舟，每個(gè)碧桂園人都要成為“劃船的人”，擰成一股繩。他要求管理人員一定要沖到最前線，要將最困難的事情扛在自己的肩上，跟一線同事共同面對(duì)、敢于擔(dān)當(dāng)、解決問(wèn)題。“我們不但要活下去，而且要有質(zhì)量地活下去，還要活得時(shí)間更長(zhǎng)。”

（文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）