每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

11月9日，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化新建商品住房銷售價格申報管理的通知》，通知增大了房企在售房過程中價格下浮動空間，亦對價格調(diào)整周期進(jìn)行了修改。

多名業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，這主要與當(dāng)前東莞房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷有關(guān)。今年以來，東莞已多次放松房地產(chǎn)調(diào)控，此類降價政策有助于進(jìn)一步提振交易市場，對于房企銷售業(yè)績和現(xiàn)金流改善等都具有積極作用。

價格下浮空間增大

通知規(guī)定，新建商品住房項目累計申請辦理預(yù)(現(xiàn))售批次的首次申報平均價格，不得高于經(jīng)備案的同類型住宅申報均價(含)，且不低于該申報均價的90%(含)。

相較此前政策中申報價格最多下浮10%，通知規(guī)定了開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價進(jìn)行銷售，網(wǎng)簽銷售價格不得高于房屋申報價格，且比申報價格下浮不超過15%(含)。

此外，通知還要求，已辦理預(yù)(現(xiàn))售但未售出的新建商品住房需調(diào)整銷售價格的，自取得預(yù)售許可證(或現(xiàn)售備案證書)之日起滿360天方可上浮調(diào)整，上浮幅度不超過5%(含)，滿180天方可下浮調(diào)整，下浮幅度不限。此前政策規(guī)定是滿90天后可進(jìn)行下浮調(diào)整。

“年底開發(fā)商為沖業(yè)績促回款，會采取一定的降價銷售策略，而此次限價政策的調(diào)整也給了開發(fā)商較大的自主定價權(quán)。”中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)在接受記者微信采訪時表示，除7月份“解限”政策力度較大，短期內(nèi)帶動了市場成交的回升外，進(jìn)入到傳統(tǒng)“金九銀十”階段，市場成交不但沒有持續(xù)走高，反而在政策利好消化后持續(xù)走低，10月份商品住宅成交套數(shù)不足2000套。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策充分說明在項目定價方面更加務(wù)實，更加給予房企保障。比如允許預(yù)售證滿半年的，自由下調(diào)售價幅度，這就使得一些滯銷盤或庫存項目有更好的定價空間，對于以價換量具有積極意義。

新房二手房循環(huán)問題待解

實際上，今年以來，東莞已經(jīng)出臺了“莞七條”等多條刺激樓市交易政策，從成交量來看，除7月短暫爆發(fā)后，其余月份成交拉升并不特別明顯，但從成交價格來看，其在全國行政區(qū)內(nèi)已名列前茅。

騰訊谷雨數(shù)據(jù)根據(jù)全國房價行情平臺整理顯示，除直轄市外，截至2022年第三季度，在全國房價最高的十大地級行政區(qū)中，東莞房價位列第七，折合單價27315元/平方米。

從新房和二手房來看，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，10月份東莞新房成交均價達(dá)到3.1萬元/平方米，二手房為2.1萬元/平方米。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者微信采訪時表示，過去幾年地市火熱，對新房價格的拉動很明顯，而二手房價格低，業(yè)主降價賣，新房和二手房循環(huán)出現(xiàn)了問題，也導(dǎo)致現(xiàn)在新房銷售比較困難。

對于如何解決新房二手房循環(huán)問題，在李宇嘉看來，東莞樓市本身深圳和廣州投資客群體較多，令當(dāng)?shù)貥鞘兄刃蜉^為混亂，而當(dāng)樓市預(yù)期下行，外地投資客減少后，本地需求及購買力難以跟上。

合富大數(shù)據(jù)顯示，10月東莞新建商品住宅網(wǎng)簽約33.2萬平方米、2885套，環(huán)比9月減少25%，成交下探，同比去年10月減少34%。1-10月新房住宅成交量僅次于2008年同期，市場信心不足，樓市仍處于筑底期。

二手住宅網(wǎng)簽約28.3萬平方米，2801套，環(huán)比減少22%，同比增加3.5倍；均價約21878元/平方米，環(huán)比微跌0.9%，同比上漲43%。10月東莞二手房市場成交轉(zhuǎn)冷，掛牌量持續(xù)增加，降價出貨成主流，曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤也“跌跌不休”。

李宇嘉認(rèn)為，新房價格下浮幅度從10%調(diào)至15%，從市場實際調(diào)研來看，確實能帶動購買力提升；而滿180天方可下浮調(diào)整，且下浮幅度不限，拉長下調(diào)時間間隔，一方面是為了避免給市場傳達(dá)不斷下降的預(yù)期，穩(wěn)定價格預(yù)期；同時也變相鼓勵開發(fā)商有節(jié)奏地降價，實現(xiàn)有效需求釋放，實現(xiàn)在價格上的供需匹配。

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