每經(jīng)記者 張文瑜    西安    每經(jīng)編輯 賀娟娟

自6月份房產(chǎn)市場(chǎng)稍微回暖之后，9月以來(lái)，西安樓市隱隱出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，9月西安新房銷售價(jià)格環(huán)比降0.5%，二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%；10月西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%。

連續(xù)兩個(gè)月新房、二手房?jī)r(jià)格下降，西安也拿出一針強(qiáng)心劑——樓市調(diào)控政策，促進(jìn)本土房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這也是繼杭州、成都之后，再有核心城市出臺(tái)調(diào)控政策。

11月19日，西安市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布了《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），再次松動(dòng)多項(xiàng)購(gòu)房政策，鼓勵(lì)外地人及二胎家庭購(gòu)房，從供給端和銷售端進(jìn)行“松綁”。

西安樓市再“松綁”

購(gòu)房者普遍處于觀望狀態(tài)，買房熱情不高，如何拉動(dòng)購(gòu)買力，是當(dāng)下急需解決的問(wèn)題之一。

11月19日，西安樓市再次迎來(lái)“松綁”，涉及放松購(gòu)買首套二手房條件，降低人才購(gòu)房門檻，增加二孩及以上家庭購(gòu)房套數(shù)，縮小限購(gòu)區(qū)域范圍等，西安樓市迎來(lái)頗多利好。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次西安政策最大的亮點(diǎn)是，其在限購(gòu)區(qū)從二手房的角度落實(shí)了放松的導(dǎo)向。

具體來(lái)看，從西安市外遷入西安市，且在住房限購(gòu)區(qū)域無(wú)住房的居民家庭，落戶西安即可在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買首套二手住房；在住房限購(gòu)區(qū)域無(wú)住房的非西安市戶籍居民家庭，只要持有西安市《居住證》，且在購(gòu)房之日前6個(gè)月在西安市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的，可購(gòu)買1套二手住房。

西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)截圖

相較此前外地遷入戶籍購(gòu)房前需落戶滿1年且連續(xù)繳納6個(gè)月社?；騻€(gè)稅，非西安市戶籍購(gòu)房前需連續(xù)繳納2年社?；騻€(gè)稅，此次放松政策也力度極大。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，西安針對(duì)二手房采取了定向的、差異化放松，說(shuō)明一方面要確保限購(gòu)區(qū)域的基調(diào)不發(fā)生大變化，另外一個(gè)通過(guò)二手房的限購(gòu)放松有助于促進(jìn)房東房源的流通和盤活。

此外，通知也明確，經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才，在西安住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買住房時(shí)無(wú)須提供社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅相關(guān)證明材料。

可以明確看到，此舉“搶人”的意圖十分明顯。在西安人才引進(jìn)力度加大的背景下，西安也在積極爭(zhēng)搶人才，并通過(guò)一系列優(yōu)惠政策保障人才的引進(jìn)和穩(wěn)定。

此外，通知提到對(duì)生育二孩、三孩的家庭放寬購(gòu)房資格條件，為三孩生育政策提供配套支持措施。

即符合西安購(gòu)房資格的二孩及以上家庭，在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)套數(shù)的基礎(chǔ)上可新購(gòu)1套住房。二孩及以上家庭購(gòu)買的第3套住房為新建商品住房時(shí)，應(yīng)列為“普通家庭”類別。

西安對(duì)自身限購(gòu)區(qū)域也進(jìn)行了壓縮。

通知中明確，西安市住房限購(gòu)區(qū)域包括：新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、西咸新區(qū)灃東新城（不含上林街道）、高新區(qū)（不含托管的非限購(gòu)區(qū)域）、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國(guó)際港務(wù)區(qū)。

臨潼區(qū)，西咸新區(qū)灃東新城上林街道，灃西新城高橋街道、馬王街道，高新區(qū)托管的非限購(gòu)區(qū)域不再列入西安住房限購(gòu)限售范圍。

二手帶動(dòng)一手

實(shí)際上，這并非西安今年首次對(duì)樓市進(jìn)行“松綁”。今年5月，西安便發(fā)布了若干樓市新政，多方位放寬限售、限購(gòu)，如公積金貸款首付比例降至20%，保障各類人才住房需求、將28周歲以上未婚人士劃為剛需等。8月，西安又推出“以租換購(gòu)”新政。

站在市場(chǎng)的角度，短期市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執(zhí)行力度。熱點(diǎn)一二線、熱點(diǎn)城市群的政策跟進(jìn)節(jié)奏加快，有利于修復(fù)購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心，市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)。

今年6月，西安樓市有了明顯的“翹尾回升”。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月西安二手房成交量環(huán)比上漲18%。但從9月開始，西安新房、二手房市場(chǎng)開始掉頭，10月份持續(xù)下探，急需政策賦能。

相較此前松綁政策，此次新政內(nèi)容中，明顯對(duì)于二手房市場(chǎng)的重視程度加強(qiáng)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這屬于“以二手房交易來(lái)帶動(dòng)一手房交易”的操作。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張文瑜 攝

“此次放松進(jìn)一步說(shuō)明11月份以來(lái)省會(huì)城市繼續(xù)在購(gòu)房政策上進(jìn)行了調(diào)整。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)全國(guó)其他城市表現(xiàn)相對(duì)好，但由于二手房交易偏弱，所以需要盤活二手房。所以此類政策有助于促進(jìn)市區(qū)二手房的交易流通，其對(duì)于一手房不會(huì)有太大的炒作影響，另外也使得房東出售二手房后，有能力去購(gòu)買新房，達(dá)到了改善性住房需求的釋放。”嚴(yán)躍進(jìn)解釋道。

也就是說(shuō)，如果二手房市場(chǎng)無(wú)法盤活，那么西安一手房市場(chǎng)也很難持續(xù)保持活躍。從庫(kù)存量來(lái)看，目前西安二手房庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)11萬(wàn)套。

易居研究院智庫(kù)中心數(shù)據(jù)顯示，今年6月至10月，西安二手房成交均價(jià)分別為15628元、15474元、15883元、15912元、15602元，較此前價(jià)格已經(jīng)下探不少。6月至9月，西安二手房成交數(shù)量均在6000套徘徊，但10月成交僅為4885套。

此外，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2022年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”來(lái)看。10月西安新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.2%。其新房、二手房?jī)r(jià)格也是在9月份下降之后，連續(xù)第二個(gè)月下降。

陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)告訴粉巷財(cái)經(jīng)，具體的原因來(lái)看，很多購(gòu)房者現(xiàn)在都是觀望狀態(tài)，還有一部分想改善居住條件的又有很多限制，再加上房地產(chǎn)企業(yè)暴雷等消息，導(dǎo)致當(dāng)下置業(yè)者買房信心不足。

邁入新發(fā)展階段

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)放松的導(dǎo)向不變。對(duì)于一些非本地人放松了在限購(gòu)區(qū)購(gòu)買二手房的資格和機(jī)會(huì)，客觀上有助于適配群體積極購(gòu)房和安居樂(lè)業(yè)。此類區(qū)域二手房總體上學(xué)區(qū)和交通等資源不錯(cuò)，其市場(chǎng)交易也確實(shí)有提振的空間。

比較明顯的一點(diǎn)是，11月以來(lái)，有包括西安在內(nèi)的多個(gè)一二線城市出臺(tái)相關(guān)政策，例如上海臨港人才購(gòu)房門檻再降、北京兩片區(qū)商品房不再執(zhí)行“雙限購(gòu)”、杭州二套房首付最低四成，首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”、成都限購(gòu)政策更是“一放再放”，同時(shí)優(yōu)化搖號(hào)新規(guī)等。

政策對(duì)于樓市提振的效果，已在此前有過(guò)突出體現(xiàn)。支持房地產(chǎn)政策頻頻出臺(tái)并加速落地，無(wú)一不在預(yù)示著一個(gè)信號(hào)：房地產(chǎn)市場(chǎng)正在邁入新的發(fā)展階段。

一是房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)由增量為主轉(zhuǎn)為存量為主。租購(gòu)并舉的制度一定程度上導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)大幅度調(diào)整，另外從拿地情況來(lái)看，房企拿地相對(duì)謹(jǐn)慎。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張文瑜 攝

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月，TOP100企業(yè)拿地總額11229億元，拿地規(guī)模同比下降50.2%。

二是房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)進(jìn)一步向頭部集中。2021年以來(lái)，房企拿地逐漸形成三種姿態(tài)。中小房企不拿地、頭部民企少拿地、國(guó)企央企逆勢(shì)拿地，并在重點(diǎn)城市廣泛布局。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年首批次央國(guó)企和地方國(guó)資拿地金額占比達(dá)72％，二批次達(dá)83％，三批次仍在八成以上，地方國(guó)資托底現(xiàn)象日漸凸顯。

此外，當(dāng)下購(gòu)房者信心不足，從搖號(hào)情況整體來(lái)看，2022年10月，西安搖號(hào)樓盤數(shù)量有所下降，其中僅有2個(gè)樓盤實(shí)現(xiàn)“千人搖”。值得注意的是，在9月份的4個(gè)純新盤，僅均價(jià)1.26萬(wàn)元/㎡的陜建東元府實(shí)現(xiàn)搖號(hào)。

王圣學(xué)認(rèn)為，房地產(chǎn)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，涉及鋼鐵、水泥、家具、家電等幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的行業(yè)，同時(shí)也關(guān)系全國(guó)三四千萬(wàn)建筑工人吃飯問(wèn)題，因此出臺(tái)相關(guān)政策還是非常有必要的。但就目前來(lái)看，依然還有相當(dāng)?shù)恼呖臻g。

值得注意的是，11月中旬，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)推出支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條金融舉措，涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購(gòu)貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、租賃融資、個(gè)人房貸和征信等。疊加西安樓市利好政策，或?qū)⒃俅翁嵴褓?gòu)房者信心，進(jìn)一步企穩(wěn)樓市。

王圣學(xué)也建議，就西安目前的人口流動(dòng)情況來(lái)看，市場(chǎng)需求還是旺盛的，但樓市復(fù)蘇的關(guān)鍵還是提升購(gòu)房者信心。一是加大政策力度；二是刺激購(gòu)房者需求，給有剛性需求的購(gòu)房者相關(guān)的優(yōu)惠；三是激活房企積極性。

從各個(gè)方面來(lái)說(shuō)，刺激需求、激活企業(yè)，都是讓購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)信心的一種形式。也不是說(shuō)希望房地產(chǎn)市場(chǎng)有多火爆，在大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)能有一個(gè)平穩(wěn)、健康地發(fā)展，這才是我們追求的目標(biāo)。王圣學(xué)告訴粉巷財(cái)經(jīng)。