每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

祥生控股集團(HK02599，股價0.35港元，市值10.65億港元)的自救仍在艱難進行中。

11月17日晚間，祥生控股集團公告稱，以2.15億元的價格出售安吉三特田野牧歌旅游開發(fā)有限公司和杭州春園健康養(yǎng)老服務有限公司的股權和債權。年內(nèi)祥生控股集團已累計出售超過17億元資產(chǎn)。

而近期，祥生控股集團剛剛經(jīng)歷了三位高管離場的人事巨變和清盤呈請。11月14日，祥生控股集團公告稱，趙磊義因退休辭任執(zhí)行董事及集團副總裁，韓波因健康原因辭任執(zhí)行董事及集團副總裁，陳國農(nóng)因其家庭原因辭任公司財務總監(jiān)。今年9月，祥生控股集團因未償還債務遭債權人提交清盤呈請。

與此同時，銷售業(yè)績亦下降明顯。今年前10月，祥生控股集團合約銷售總額約為220.25億元，同比減少67.78%。在中指研究院2022年百強房企權益銷售業(yè)績榜上，祥生控股集團排在第56位；而2021年同期，祥生控股集團以683.5億元的權益銷售金額排在第35位。

債務違約，又遭清盤呈請

早在9月29日，浙江省首個房地產(chǎn)紓困基金——紹興市穩(wěn)?；鸬牡谝粋€紓困項目在2022年正式落地，而該項目正是祥生控股集團在諸暨開發(fā)的項目，由于項目凈資產(chǎn)較高，前期在市場上口碑較好，在市場下行等多重因素影響下銷售遇冷，資金流動性產(chǎn)生困難。

此次“穩(wěn)保基金”注入總額7億元，增強項目資金流動性，加快建設進程，確保項目正常交付，為項目銷售“征信”賦能，提振消費者購房信心，提升市場活力。但“穩(wěn)?；?rdquo;的任何款項僅用于指定項目，對于祥生而言，只能在保交付層面有所助力。

不過，對于祥生控股集團而言，當務之急是恢復流動性，以緩解債務壓力。

半年報顯示，祥生控股集團今年上半年未償還的款項涉及2022年1月、3月和6月到期的若干優(yōu)先票據(jù)本金約2.194億美元(相當于14.72億元人民幣)及利息2250萬美元(相當于1.51億元人民幣)。因此，公司優(yōu)先票據(jù)及計息銀行及其他借款合計68.61億元已違約或交叉違約，并需要按要求支付。

祥生控股集團表示，已采取多項計劃及措施改善集團的流動資金及財務狀況，一直積極與多家金融機構就銀行貸款及其他借款的續(xù)期、延期及置換進行協(xié)商；將繼續(xù)積極與銀行溝通，為合資格的項目開發(fā)及時爭取相關項目開發(fā)貸款；將繼續(xù)尋求其他替代融資及借款，為履行其現(xiàn)有財務責任以及未來運營及資本支出提供資金；已制定以加快銷售物業(yè)為主的業(yè)務策略計劃；已采取措施，加快收回未付的銷售所得款項并有效控制成本及開支等。

來源：祥生控股集團2022年半年報

截至6月末，祥生控股集團凈資產(chǎn)負債率168%，較2021年末上升15個百分點；有息負債總額達到290.09億元，其中一年內(nèi)需償還的銀行貸款39.16億元，其他借款71.48億元，合計超過110億元。

9月23日，祥生控股集團公告，公司在9月22日接獲申萬宏源策略投資（香港）有限公司提起的清盤呈請，呈請內(nèi)容涉及祥生控股集團未償還債務5000萬美元。10月20日晚間，祥生公告稱，公司清盤聆訊將延期至2023年1月25日。

“截至11月16日，約有40家房企已經(jīng)完成債券展期，約17家企業(yè)計劃推出債務重組方案。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水11月17日通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，當前多數(shù)出險房企首先選擇對到期債券進行展期，延后兌付壓力，為解決流動性問題爭取時間。但是多數(shù)出險房企仍未實現(xiàn)整體債務重組，未能走出流動性危機，很難言說方案的成功與否或者優(yōu)劣。

來源：祥生控股集團公告

頻賣資產(chǎn)，能否緩解流動性？

值得注意的是，“繼續(xù)尋找合適的機會，出售其于若干項目開發(fā)公司的股權，以產(chǎn)生額外的現(xiàn)金流入”被祥生控股集團作為改善流動資金及財務狀況的重要措施之一。

從2022年1月開始，祥生控股集團便加速出售股權及資產(chǎn)以緩解流動性。

自1月以3.36億元出售一家位于諸暨市的康養(yǎng)項目約23.8%股權、4.87億元出售杭州西湖區(qū)一宗住宅項目51%股權后，3月中旬，祥生控股集團以2.72億元向諸暨國躍企業(yè)管理咨詢有限公司出售臺州鄉(xiāng)村住宅項目約58.5%的股權；6月上旬，又以9250萬元向浙江交投出售湖州交投公司50%股權，交易預計錄得收益約1.27億元；7月12日，再次公告擬以3.4億元的代價出售紹興住宅項目公司給雅居樂，預計錄得虧損約1.32億元。

11月17日，祥生控股集團公告，以2.15億元出售安吉三特田野牧歌旅游開發(fā)有限公司和杭州春園健康養(yǎng)老服務有限公司的股權和債權。

來源：祥生控股集團公告

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，年內(nèi)祥生控股集團已累計出售超過17億元資產(chǎn)。其中期業(yè)績報告中也提及，上半年“其他收入及收益”由去年同期約7610萬增加約431.4%至4.5億元，主要系報告期內(nèi)處置合營企業(yè)產(chǎn)生收益所致。

值得一提的是，祥生控股集團出售的資產(chǎn)中，接盤者多是國資企業(yè)。

如11月17日祥生控股集團出售的兩項目，買方杭州景陸企業(yè)管理合伙企業(yè)主要從事商業(yè)管理及顧問服務以及信息咨詢服務，公司控股股東浙旅盛景資本投資有限公司作為其有限合伙人擁有97.72%股份，而浙旅盛景資本投資有限公司則由浙江省人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會間接控制。

從過往“1+1+X”的策略來看，2021年祥生控股集團新增土儲權益總價180.7億元，全年拿地均位于浙江省和泛長三角區(qū)域，其中浙江省更是占比達到了83%。從銷售金額分布來看，2021年年報顯示，浙江省和泛長三角區(qū)域仍然貢獻了9成的業(yè)績。今年以來長三角特別是浙江及上海市場表現(xiàn)出來的韌性，也讓祥生控股集團擺上貨架的資產(chǎn)更容易出手。

2021年上半年，祥生控股集團拿地較為積極，步入下半年明顯收縮，僅在8月和9月新增兩幅土地，而2022年上半年則沒有新增土儲。目前，祥生控股集團手上還有1690萬平方米土儲總量，其中約390萬平方米為可供銷售、租賃以及投資性的已竣工物業(yè)，約1050萬平方米處于開發(fā)中，約250萬平方米留待未來開發(fā)之用。

這也意味著，祥生控股集團的自救仍然要在出售和開發(fā)之間尋求平衡。

“房企的核心資產(chǎn)是開發(fā)項目，如果市場熱度較高，房企核心資產(chǎn)質(zhì)量較高且能夠有效轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，無論是處置資產(chǎn)或項目銷售都能夠有效補充和緩解企業(yè)現(xiàn)金流，且市場回暖后融資環(huán)境或?qū)⒂兴纳?，債務展期及再融資難度或?qū)⑾陆怠?rdquo;劉水表示。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-401896216