每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 王月龍 陳夢妤 蓋源源    

“超高分入圍”“日光盤”“一把清”，年底搶收季，上海市場今年第七批超過16000套房的集中供應(yīng)，讓各大新盤在正面比拼中感受到了緊張的氣氛。從今年年中動輒80分入圍資格，到三季度以來逐漸“低分或不觸發(fā)積分”“未觸發(fā)積分”，甚至一些曾經(jīng)借市場東風(fēng)“閉眼”清盤的網(wǎng)紅項目也開始犯愁了。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從多個認購監(jiān)測平臺了解到，上周結(jié)束認購的多個樓盤中，個別項目如象嶼招商公園1872、市北華庭、森蘭壹公館等保持了較高的認購率并觸發(fā)積分外，多個項目認購率不足100%，有不少低于50%甚至不足10%。

10萬、20萬，認個“小籌”

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，金茂橫沔玖境由于地處浦東外環(huán)外遠郊，暫無配套、近距離墓景，不少自媒體將橫沔古鎮(zhèn)對標(biāo)青浦蟠龍古鎮(zhèn)，開盤價格也高達6.6萬元/平方米，但當(dāng)時的市場熱度令人難以想象，一期首推159套房源，截至9月9日已經(jīng)認購了450組客戶，認購率超過280%。

詳見《規(guī)劃剛起步，配套沒到位，上海這個遠郊項目為啥還是這么受歡迎？》

于是不少購房者心心念念等待下一批開盤，但二期推盤的時候，風(fēng)向變了——橫沔玖境認籌不足，不觸發(fā)積分。

橫沔玖境售樓處 每日經(jīng)濟新聞資料圖

“現(xiàn)在開始認‘小籌’，不需要搖號?！?/span>

“開盤當(dāng)天我們會拉一個群，銷控表同步發(fā)到群里面，大家都能看到哪幾棟還沒賣，接下去就是看手速?！睓M沔久境置業(yè)顧問陳廣蘭（化名）通過微信告訴記者，此次加推240套房源，206組客戶認購，余下30多套房源，這其中還不包括正式選房時棄號的。

“基本上我們會到時候會編輯好一段文字發(fā)給客戶，客戶加上想要的房號，發(fā)到群里，第一個把房號發(fā)出來的，銷控就在后臺會把房源消掉，先到先得。”陳廣蘭解釋說。

置業(yè)顧問關(guān)于“小籌”的解釋

即使是“小籌”，項目與項目之間也卷了起來。

記者了解到，金茂橫沔玖境的“小籌”是20萬元，浦東另一個認購率更低的“前網(wǎng)紅”——浦發(fā)虹灣，“小籌”只要10萬元。

從“愛買不買”到認籌率不足50%，浦發(fā)虹灣項目曾在首次開盤時引發(fā)過業(yè)主投訴。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，多位業(yè)主支付首付后不久發(fā)現(xiàn)，曾在售樓處公示的“入戶門鋼木裝甲防火門”“琨山智能門鎖”等細節(jié)，在草簽合同上都變了樣；多處條款列明“0倍賠償”，則令大家非常擔(dān)憂。但當(dāng)時浦發(fā)虹灣首批推出339套房源，吸引了631組認購，認購率達到186%并觸發(fā)積分，對于急于上車的剛需而言，最終還是落筆簽下了購房協(xié)議。

詳見《精裝降標(biāo)？上海單價7萬+新盤剛交首付就遇糾紛，業(yè)主開發(fā)商各執(zhí)一詞》

浦發(fā)虹灣項目所在的王港社區(qū)，教育配套一般，距離地鐵較遠，首批備案均價達到72300元/平方米，即便是最小的90平方米戶型也需要650萬元。

市場火熱的時候，一切都那么順理成章，但當(dāng)風(fēng)向發(fā)生變化之時，“房搶人”就需要比拼產(chǎn)品力與價格之間的平衡了。

“10萬元就能認‘小籌’，還有200多套房源，可以來售樓處看看?！逼职l(fā)虹灣置業(yè)顧問11月28日對記者表示。

供應(yīng)井噴

據(jù)記者觀察，遠離市區(qū)、交通出行有缺陷是近期認籌率偏低樓盤的共性，位于浦東川沙鎮(zhèn)的東岸觀邸、松江泗涇鎮(zhèn)的中鐵星樾云澗，包括上述唐鎮(zhèn)浦發(fā)虹灣，都有類似情況，特別是中鐵星樾云澗，距離最近的地鐵9號線松江大學(xué)城站3公里以上，通過短駁公交的方式車程約需30分鐘；而東岸觀邸盡管距離地鐵站1000米左右，但周邊配套尚未完善，項目宣傳的“川沙國際社區(qū)”仍處在規(guī)劃階段，對于項目去化很難助力。

與此同時，同樣地處郊區(qū)，部分高性價樓盤卻獲得了不俗的成績。

中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周新盤成交TOP10中，寶山四季都會五期成交74套，成交均價59651元/平方米；青浦大名城映辰成交51套，成交均價34434元/平方米；閔行東苑古北悅公館成交28套，成交均價 86843元/平方米；松江金地新樂里成交26套，成交均價36367元/平方米。

上海商品住宅成交TOP10（2022.11.21-11.27）圖源：上海中原地產(chǎn)

供應(yīng)方面，上周市場出現(xiàn)井噴，一共入市62.60萬平方米（13個樓盤），環(huán)比增加117.48%。投放項目類型眾多，剛需、首次改善、高價房產(chǎn)品均有涉及。臨港是供應(yīng)項目最多的板塊，有3個。區(qū)域內(nèi)短期供應(yīng)猛增，市場競爭較為明顯。浦東北蔡也有2個項目入市，緩解區(qū)域內(nèi)供需矛盾。整體來看，隨著第七批房源抓緊入市，供應(yīng)迎來高峰。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，近期落實房地產(chǎn)利好政策的實際行動越來越多，比如一些大銀行給部分頭部房企金融授信，上周末的降準(zhǔn)雖然降準(zhǔn)不直接針對房地產(chǎn)市場，但隨著流動性增加，對樓市帶來間接利好，市場信心會進一步回歸。短期來看，市場供應(yīng)已經(jīng)到位，最后一周的翹尾一定會出現(xiàn)。

記者|包晶晶

編輯|王月龍 陳夢妤?蓋源源

校對|程鵬

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