每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“暖流。”

“所以其他區(qū)域二手房可以今天買明天賣了？”

“稅費不滿兩年和滿兩年有區(qū)別嗎？

繼佛山之后，東莞今日（12月26日）正式宣布全域取消限購，引發(fā)市場熱議。

12月26日午間，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知（東建房〔2022〕23號）》，確認從通知發(fā)布之日起，莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)全面暫停實施商品住房限購政策。

至此，在東莞實施6年之久的限購政策全面取消。

（注：根據(jù)《東莞市人民政府辦公室進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，自2016年10月7日起，在本市行政區(qū)域內(nèi)，對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭暫停向其銷售新建商品住房；對擁有1套住房、無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，以及擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。）

年內(nèi)第5次了

通知提及，上述街道、區(qū)域的新建商品住房和二手商品住房，須自商品房買賣合同（或房地產(chǎn)買賣合同）網(wǎng)簽備案之日起滿3年或取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年方可上市交易。

東莞其他區(qū)域的新建商品住房須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易，二手商品住房暫停實行限售政策。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理過往政策發(fā)現(xiàn)，東莞市在2016年時開始實施全市住房限購政策，2017年時頒布限售政策。此后多年限購限售政策實施過多次微調(diào)，但2022年的政策調(diào)整最為密集，且整體來看幅度最大。

今年4月，東莞出臺的放松調(diào)控政策主要以提振市場信心為主，在恢復(fù)個稅購房政策、社保及個稅可累計繳納、取消新入戶購房“雙半年”限制等方面進行放松，降低限購門檻，鼓勵加快購房者入市步伐。

5月，東莞調(diào)控政策再次放松，二手房增值稅的免征年限從5年縮短至2年，商品住房限售由3年調(diào)整為2年，取消了夫妻離異購房限制條件。7月，政策將原本全市的限購區(qū)域，劃分了限購區(qū)和非限購區(qū)，其中限購區(qū)域為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等。除上述5個鎮(zhèn)（區(qū)）以外，東莞其他鎮(zhèn)（區(qū)）正式解除限購。

8月底，東莞下調(diào)了限購區(qū)的購房首付比例，首套非普通住房，首付比例由40%調(diào)整為30%。

彼時7月部分區(qū)域取消限購后，東莞樓市出現(xiàn)了短時回暖，機構(gòu)統(tǒng)計成交達到了階段性高峰。不過，進入“金九銀十”階段后，市場表現(xiàn)疲軟成交有所回落。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，7月新政發(fā)布后，東莞樓市熱度普遍提升，項目營銷力度大幅提升，花式促銷琳瑯滿目，諸多樓盤快速承接敏銳的異地團體置業(yè)需求，啟動“深圳客團購專場”，針對“不限購、無社保，低首付”等主題的噱頭類特惠房源隨處可見。比如，“首付0.5成買房，剩下1.5成直接送”等。

對于此次政策，東莞市住建局表示，是為切實貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，目前是最好的政策出臺時間，首先中央各部委都已發(fā)出提振市場的指示，其次東莞市場已調(diào)整了兩年，房價趨穩(wěn)定，成交量又在低位，所以天時地利人和。

形勢所迫

業(yè)內(nèi)普遍認為，雖然此次放松調(diào)控力度很大，但短期內(nèi)效果或式微，提振作用或?qū)⒀雍箫@現(xiàn)，預(yù)計春節(jié)后市場將有所回暖。

據(jù)中指研究院，是因為東莞今年7月的“解限”政策力度較大，短期內(nèi)也帶動了市場成交的回升，消化了大量購房需求，商品住宅成交量也創(chuàng)下年內(nèi)新高的3689套，但進入到傳統(tǒng)“金九銀十”階段，市場成交不但沒有持續(xù)走高，而是在政策利好消化后持續(xù)走低，10月份商品住宅成交套數(shù)不足2000套。

而此次政策的出臺，也與當(dāng)前東莞樓市持續(xù)低迷有很大關(guān)系。據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計，截至11月底，東莞新房成交量243萬平方米，同比下滑44%，庫存去化周期攀升至21個月，新房市場萎縮嚴重。

克爾瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海在接受記者微信采訪時表示，東莞從認個稅到28鎮(zhèn)街放松限購，再到目前全部放松限購，是當(dāng)前市場形勢逼迫下的救市行為。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，東莞前期政策紓困盡管很頻繁，但從市場銷售和需求端來看，房地產(chǎn)市場仍舊比較疲弱。特別是像東莞這樣外來人口占比非常大的城市，生產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)比重比較大，生產(chǎn)制造型民企、私企很多，受疫情、出口下降、內(nèi)需疲弱的影響比較嚴重。

“限購區(qū)的放開，一方面可以吸引非限購區(qū)客戶回流至限購區(qū)，預(yù)計南城和松山湖片區(qū)客戶量會增多，改善需求進一步釋放，莞城由于學(xué)區(qū)房原因也會有較快的回暖表現(xiàn)。此外，放開限購盤活市場的同時，片區(qū)樓市分化也會進一步加劇，而且非限購區(qū)二手房限售取消也會對片區(qū)新房造成沖擊。”陳洪海表示。

實際上，在多部門密集發(fā)聲，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，促進住房消費的暖風(fēng)下，不止佛山、東莞近期在陸續(xù)退出或收縮樓市的行政干預(yù)政策，廣州日前也傳言將退出二手房參考價機制，不過目前中介平臺的回應(yīng)是恢復(fù)顯示房源的正常市場掛牌價。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至12月26日，全國超330個省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策超千條。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜分析認為，預(yù)計2023年，在“房住不炒”基調(diào)下，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進一步加強，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面繼續(xù)調(diào)整，一線城市政策優(yōu)化預(yù)期亦在增強。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500450702