每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行。反映在土地市場，一邊是國企城投高歌猛進(jìn)，成為拿地核心主力；另一邊是民營企業(yè)在銷售與融資雙重壓力下收縮戰(zhàn)線，少拿地或不拿地。

不過，與房企追求高周轉(zhuǎn)不同，手握大量土地的地方城投平臺(tái)開發(fā)意愿并不強(qiáng)烈。盡管2022年以來地方國資拿地宗數(shù)及拿地金額占比均超四成，但更多土地處于未開發(fā)狀態(tài)，而部分房企則從土地資源錯(cuò)配的矛盾中嗅到了“代建”賽道的新機(jī)遇。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有超過40家規(guī)模房企入局代建行業(yè)，其中既有綠城、金地這些代建元老級(jí)選手，也有萬科、保利、中海華潤、旭輝、龍湖、建業(yè)等新玩家。

“頭部房企相當(dāng)多的都已涉入，未來代建領(lǐng)域的競爭將更加激烈，也會(huì)有更多優(yōu)秀代建企業(yè)涌現(xiàn)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

來源：中指研究院

超40家房企布局代建業(yè)務(wù)

盡管代建并非房地產(chǎn)行業(yè)新生事物，但從2022年起，代建被行業(yè)頻頻提及，似有成為主賽道之勢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)房企中已有超40家布局代建業(yè)務(wù)。

從投資角度看，在房地產(chǎn)市場銷售受阻及企業(yè)資金承壓影響下，22城2021年集中供地項(xiàng)目開工意愿和推盤力度均不足，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前項(xiàng)目整體入市率僅過三成，甚至地方國資拿地的項(xiàng)目入市率不足10%。

特別是濟(jì)南、福州、武漢等地，2021年供地中供地項(xiàng)目入市率均不足20%，一方面房企資金承壓，疊加銷售受阻等進(jìn)一步拖累房企推盤節(jié)奏；另一方面，部分城市的地方國資拿地占比較高，也是項(xiàng)目入市節(jié)奏較慢的重要原因。如武漢、福州、沈陽的地方國資拿地占比持續(xù)占據(jù)高位，而項(xiàng)目入市率均在5%以下，2022年以來集中供地項(xiàng)目入市率僅1%。

在此背景下，越來越多的房企加入“代建”賽道，城投或引入房企小股操盤，或直接委托房企操盤，房企提供從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、建筑工程、成本管理、營銷服務(wù)到物業(yè)服務(wù)的全流程開發(fā)服務(wù)，這意味著開發(fā)效率提升，產(chǎn)品溢價(jià)、項(xiàng)目利潤得以增長。

“入局代建首先是房企轉(zhuǎn)型的需要。房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量階段，增量規(guī)模有限，房企轉(zhuǎn)型服務(wù)商是行業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律，代建則是重要的服務(wù)領(lǐng)域。因此，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)積極向代建、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)管理等服務(wù)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，其中，代建作為重要的服務(wù)領(lǐng)域的一個(gè)方向，日益受到關(guān)注。”

劉水認(rèn)為，“代建業(yè)務(wù)本身特點(diǎn)適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)形勢。2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，高負(fù)債、高杠桿模式不可持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)亟需探索新的發(fā)展模式，輕資產(chǎn)模式受到關(guān)注，代建作為輕資產(chǎn)運(yùn)營模式之一，具有資金需求少、低負(fù)債、高利潤率等特點(diǎn)。代建，為房企探索新發(fā)展模式提供了方向，為低負(fù)債、低杠桿發(fā)展提供了可能。”

代建能否助房企穿越周期？

多元化、抗風(fēng)險(xiǎn)、逆周期，成為眾多入局代建行業(yè)者的回應(yīng)，“代建”一詞更是頻頻出現(xiàn)在多家上市房企中報(bào)業(yè)績會(huì)。

碧桂園總裁莫斌在8月30日的業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，碧桂園已與多地政府達(dá)成一致，以代管、代建、代銷的模式承接政府的保交樓任務(wù)，這是碧桂園首次公開披露要開展代建業(yè)務(wù)。

在中期業(yè)績會(huì)上，龍湖發(fā)布了智慧營造品牌——龍湖龍智造，首次官宣代建業(yè)務(wù)，并亮明其多元的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。12月8日，龍湖龍智造與重慶新渝江盛置業(yè)發(fā)展有限公司又簽下了江北區(qū)12萬平方米的代建代銷項(xiàng)目。

而另一家千億房企旭輝控股，在制定三五戰(zhàn)略的時(shí)候切入了旭輝同心圓戰(zhàn)略。旭輝建管董事長陳東彪在業(yè)績會(huì)上提出旭輝做代建的五大優(yōu)勢，并透露今年上半年已獲取了29個(gè)項(xiàng)目。

今年8日，朗詩地產(chǎn)宣布更名為“朗詩綠色管理”，意味著朗詩徹底作別了房地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)的發(fā)展模式，跨入輕資產(chǎn)代建時(shí)代。

那么，代建賽道能否幫助房企逆周期而行？

作為“代建第一股”，綠城管理控股2022年中期業(yè)績顯示，上半年實(shí)現(xiàn)歸屬股東凈利潤3.6億，同比增長33.4%；實(shí)現(xiàn)收入12.59億元，同比增長16.4%。而衡量企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)——毛利、毛利率，也體現(xiàn)出逆周期優(yōu)勢：上半年綠城管理實(shí)現(xiàn)毛利約6.35億元，同比增長23.7%；綜合毛利率約50.4%，同比提升2.9個(gè)百分點(diǎn)。

另一家上市代建企業(yè)中原建業(yè)的2022年半年報(bào)顯示，上半年?duì)I業(yè)收入3.8億元，凈利潤達(dá)2.0億元，凈利潤率為54%，近5年來始終保持在50%以上的高位水平，盈利能力強(qiáng)勁。

“代建具有低負(fù)債、低投資特點(diǎn)，因?yàn)榇ㄊ禽p資產(chǎn)，不需要大量資金投入。特別是當(dāng)前民營房企流動(dòng)性緊張，融資困難，發(fā)展代建，是良好的選擇。代建也具有利潤率高，代建利潤率比傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)高出10個(gè)百分點(diǎn)。”

劉水分析認(rèn)為。“代建業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)摿^大。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)代建滲透率還比較低，僅6%左右，而歐美國家的代建滲透率為20%-30%。比較而言，我國代建未來有較大發(fā)展空間。”

對(duì)于代建行業(yè)未來的發(fā)展趨勢，劉水認(rèn)為，首先，代建行業(yè)未來競爭會(huì)更加激烈。近期有較多房企紛紛進(jìn)入代建領(lǐng)域，而相當(dāng)多的頭部房企都已涉入代建，表明未來代建領(lǐng)域的競爭將更加激烈。其次，未來會(huì)有更多優(yōu)秀代建企業(yè)涌現(xiàn)。

“今后會(huì)有更多優(yōu)秀代建企業(yè)上市。目前已經(jīng)有綠城管理和中原建業(yè)兩家代建企業(yè)在港交所上市，隨著更多企業(yè)發(fā)力代建領(lǐng)域，或會(huì)有代建企業(yè)上市。另外，真正發(fā)力做代建的企業(yè)有較強(qiáng)競爭力。代建是管理服務(wù)，是乙方，房企做代建需要由甲方思維轉(zhuǎn)變?yōu)橐曳剿季S，單獨(dú)成立代建公司及團(tuán)隊(duì)，根據(jù)委托業(yè)主訴求解決問題，提供良好的服務(wù)。”

新老玩家競逐“新賽道”

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，代建行業(yè)卻迎來“黃金時(shí)代”。對(duì)于入局代建行業(yè)的“新選手”而言，同賽道競爭壓力并不算小。

對(duì)于綠城管理、中原建業(yè)這類代建頭部企業(yè)而言，依靠先發(fā)優(yōu)勢和龍頭效應(yīng)，繼續(xù)走規(guī)?；l(fā)展路線，深化全國性布局以及多元化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至今年上半年，綠城管理項(xiàng)目遍布全國28個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的107座主要城市，擁有390個(gè)代建項(xiàng)目；中原建業(yè)在管項(xiàng)目266個(gè)，其中河南省內(nèi)項(xiàng)目241個(gè)，河南以外項(xiàng)目25個(gè)。

而有著國企央企性質(zhì)的華潤置地、招商蛇口等，依靠和政府合作，可更多地承擔(dān)政府保障房、大型市政場館及公建配套開發(fā)及運(yùn)營等項(xiàng)目；中交地產(chǎn)與信達(dá)地產(chǎn)則選擇以強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式，跑步進(jìn)入紓困類代建項(xiàng)目。

“國央企做代建與民營房企做代建側(cè)重點(diǎn)不同。國央企與政府有著良好關(guān)系，這類企業(yè)主要承接政府代建類項(xiàng)目，如保障房、學(xué)校、醫(yī)院等，這些項(xiàng)目一般不進(jìn)行商業(yè)銷售。央國企做代建，很多是之前業(yè)務(wù)的延續(xù)，這些企業(yè)之前有較多代建業(yè)務(wù)。”

劉水表示，“但民營房企較多承接的是商業(yè)代建類項(xiàng)目，缺乏開發(fā)經(jīng)營能力及資金的中小房企委托的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，個(gè)別代建企業(yè)有承接較少量的政府代建項(xiàng)目。民營企業(yè)做代建，是為了順應(yīng)市場發(fā)展趨勢，進(jìn)行公司業(yè)務(wù)模式的升級(jí)，為了尋找新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。代建不需要大量資金投入，民營房企融資困難，正好符合民營房企的經(jīng)營特點(diǎn)。”

從相關(guān)機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告可以看到，代建市場未來的發(fā)展前景充滿想象。

東方財(cái)富證券研究所報(bào)告顯示，2021年全國商品住宅平均銷售價(jià)格為10396元/平方米，若商品住宅價(jià)格穩(wěn)定在1萬元/平方米左右，按商業(yè)代建4.5%的費(fèi)率測算，預(yù)計(jì)2025年商品房代建市場規(guī)模約960億元，較2021年約增長110%；非商品房代建方面，基于“保交樓”和住房保障體系的發(fā)展，預(yù)計(jì)2025年市場規(guī)模約50億元，較2021年約增長180%。

據(jù)海通證券測算，“十四五”期間，代建業(yè)務(wù)的市場容量或?qū)⑦_(dá)到2000億元左右規(guī)模。中指研究院則預(yù)計(jì)，未來5年代建市場新增合約總建筑面積將保持23.5%的復(fù)合年增長率，合約銷售額將達(dá)3.2萬億元-7.3萬億元之間，有300億元的收入。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝