每經(jīng)記者 包晶晶  陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤 魏文藝    

2022年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了極不平凡的一年。市場低迷，房企承壓。多家房企債務(wù)違約或展期，甚至停牌。市場上出現(xiàn)交付難，維權(quán)多，糾紛多。而另一方面，企業(yè)堅守，戮力同心，共克時艱。

一路荊棘坎坷，走過跌宕起伏的一年。

從年中開始，政策端出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。先是多地松綁限購限貸，繼而祭出保交樓紓困基金，至11月，監(jiān)管層“三箭齊發(fā)”，信貸、發(fā)債、股權(quán)融資全面利好房企。一時間，房企股價觸底反彈。

信心的回升，迎來憧憬與期待。我們評選出房地產(chǎn)業(yè)十大新聞，為行業(yè)總結(jié)與反思。同時，鼓足勇氣，迎接全新的2023年。

No.1 

推動房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡

攝圖網(wǎng)-401909401

12月16日，中央經(jīng)濟工作會議明確提出：要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。

要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

今年4月29日，中央政治局召開會議明確表態(tài)，“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”此后，各地房地產(chǎn)政策進入實質(zhì)性寬松期，政策寬松力度明顯加大。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年1-11月全國各省、市、縣等超300個行政區(qū)域出臺房地產(chǎn)政策近千條，達到近年峰值。12月9日，GDP過萬億的城市佛山宣布全面取消限購。

No.2 

時隔12年房企恢復股權(quán)融資

攝圖網(wǎng)-401937349

2022年11月短短20天內(nèi)，支持房企融資的“三支箭”連續(xù)射出：

11月11日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)出“金融16條”，明確將穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；11月23日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)文表示繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，即由央行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構(gòu)通過擔保增信、直接購買債券等方式支持民營企業(yè)發(fā)債融資，預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容；11月28日，證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項措施，恢復2010年10月暫停的涉房上市公司并購重組及配套融資。此后，各商業(yè)銀行紛紛與優(yōu)質(zhì)房企簽訂銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議，陸續(xù)向房企授信達數(shù)萬億元。

No.3 

“保交樓”成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場重要抓手

2022年7月28日，中央政治局會議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。這是“保交樓”首次被寫入政治局文件。

早在今年3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會就曾召開專題會議，對房地產(chǎn)企業(yè)及時研究和提出有力有效的防范化解風險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。7月中旬，銀保監(jiān)會提出“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。8月起，南寧、湖州、石家莊、鄭州等多地陸續(xù)出臺“保交樓”的相關(guān)舉措，內(nèi)容包括“一對一幫扶”、設(shè)立紓困基金、收購滯銷房作為保障安置用房等。

No.4 

千億房企數(shù)量接近“腰斬”

攝圖網(wǎng)-500523260

房企業(yè)績持續(xù)下滑，2022年前11月銷售額過千億房企僅19家，較2021年同期減少16家，接近“腰斬”。同時，千億房企的業(yè)績分化明顯，排名前三甲的房企業(yè)績差距均衡，碧桂園完成銷售4373.5億元、保利發(fā)展4001億元、萬科3767億元，同比分別下跌40%、21%和34%。

No.5 

全國新房價格近7年來同比首跌

攝圖網(wǎng)-500643987

全國新房價格在2022年4月迎來“拐點”。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月份全國70城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-0.1%，這也是自2015年12月份以來首次出現(xiàn)新房價格同比下跌。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年1-11月重點100城新建商品住宅價格環(huán)比已連跌5個月，成交面積同比降幅近四成，絕對規(guī)模為2015年以來同期最低水平；百城二手住宅價格則累計下跌0.55%，環(huán)比連跌7個月。

No.6 

首批房地產(chǎn)REITs試點發(fā)售

IC photo 1239463734236807189

2022年8月16日，國內(nèi)首批保障性租賃住房REITs正式公開發(fā)售，標志著我國住房租賃產(chǎn)業(yè)“投-融-建-管-退”的閉環(huán)正式合攏。三只產(chǎn)品分別為華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT，其公眾投資者認購全部超募擬認購份額數(shù)量均超過100倍。

12月8日，證監(jiān)會副主席李超表示，下一步證監(jiān)會將擴大REITs試點范圍，打造REITS市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

No.7 

多地推二手房“帶押過戶”新模式

攝圖網(wǎng)-501314835

為激活二手房市場，2022年8月份以來，超過20個城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式，其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州、無錫等熱點城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

與此同時，去年推出二手房指導價的城市紛紛做出調(diào)整，如7月份西安成為首個明確取消二手房指導價的城市，此后合肥等地跟進。目前，包括上海、廣州、合肥等在內(nèi)的13城二手房指導價已逐漸淡出。

No.8 

全國土地供求規(guī)模創(chuàng)近10年新低

2022年1-11月，中指監(jiān)測的全國300城住宅用地推出和成交面積同比分別下降37.6%和36.4%，絕對規(guī)模均處于近10年同期最低水平。

在全國土拍市場整體表現(xiàn)低迷下，各地政府推地傾向以主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊為主，以提高房企參拍積極性，同時持續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則、降低配建及自持面積，但土拍情緒仍低位徘徊，溢價率僅3.3%。與此同時，10月份以來，南昌和長沙均有意退出集中供地城市行列。此外，財政部下發(fā)通知，嚴禁地方城投公司舉債拿地。

No.9 

吳亞軍等近50位房企董事長隱退

攝圖網(wǎng)-500588995

2022年10日28日，龍湖集團官宣創(chuàng)始人吳亞軍因年齡及身體原因辭任龍湖集團執(zhí)行董事、董事會主席，轉(zhuǎn)任公司戰(zhàn)略發(fā)展顧問。在此后的11月，包括迪馬股份董事長羅韶穎、正榮集團創(chuàng)始人歐宗榮、大唐房地產(chǎn)董事長吳迪在內(nèi)的多家房企董事長宣布離任。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，今年以來共有近50家房企的董事長離任。與此相應(yīng)的是行業(yè)整體銷售狀況大幅下滑，房企銷售業(yè)績面臨巨大挑戰(zhàn)。

No.10 

“萬物云”成港股年內(nèi)最大IPO

攝圖網(wǎng)-400264473

2022年9月29日，萬科集團分拆旗下萬物云正式在港交所掛牌交易。在今年前10月港股市場慘淡的背景下，萬物云成為唯一一家全部由市場化長線知名基金做基石投資者的標的，也是年內(nèi)港股最大IPO。

今年前10月物業(yè)板塊整體表現(xiàn)低迷，截至10月末，61家上市物企市盈率PE（LYR）均值為8.6倍；截至11月末，61家上市物企總市值為4138.3億元。

房地產(chǎn)十大新聞專家點評

張波：58安居客房產(chǎn)研究院分院院長

2022年是房地產(chǎn)的“政策大年”。 

融資政策三箭齊發(fā)，尤其是第三支箭，恢復上市房企的股權(quán)融資，是非常重要的。塵封了10多年的股權(quán)融資閘門一開，預示著房企2023年在資金方面會有比較好的表現(xiàn)，也印證了房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)基本上已經(jīng)走出了相對困難的時期。

如果說哪項政策是把需求和供給連接到一起的，我認為是“保交樓”政策，從開發(fā)商端來說，由于今年的資金受到很大挑戰(zhàn)，所以在交樓問題上的壓力比較大；另一方面，如果開發(fā)商不能把樓盤準時交付，那么對于購房者需求側(cè)、對于整個市場的信心會形成極大打擊。“保交樓”作為政策里一個重要抓手，無疑能夠排到前三位。

對于行業(yè)來說，千億房企數(shù)量腰斬，看上去是數(shù)量的減少，其實是代表整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)開發(fā)規(guī)模不斷縮小的過程，今年商品房銷售總額可能要跌到13萬億元左右。

還有一些區(qū)域性的亮點事件，比如“帶押過戶”，這就解決了很多人二手房換房過程當中的一些問題，西安、廣州、寧波、蘇州這些城市去做一些試點，雖然沒有全面鋪開，但非常值得關(guān)注。

另外，房地產(chǎn)租賃行業(yè)REITs的試點，大家搶購熱情還是比較高的，所以未來對此能不能擴展到更多的領(lǐng)域，這也是非常值得大家關(guān)注的重點。

2022年的樓市“月月有亮點，周周有大新聞”，可以看出今年市場受到的挑戰(zhàn)多，行業(yè)的變數(shù)多。

2023年，市場會走向更加穩(wěn)健的發(fā)展，2023年的房地產(chǎn)十大新聞將更值得我們期待。

嚴躍進：易居研究院智庫中心研究總監(jiān)

《每日經(jīng)濟新聞》評選的年度十大熱點新聞，具有非常好的代表性，反映出了2022年房地產(chǎn)行業(yè)的熱點事件。例如四季度“第三支箭”等政策，站在開發(fā)商的角度，該政策雪中送炭，影響非常大。類似“三支箭”的政策發(fā)揮了非常好的導向作用，表明今年除了購房信貸政策外，房地產(chǎn)領(lǐng)域融資端也出現(xiàn)了實質(zhì)性放松。

“保交樓”入選十大新聞實至名歸。實際上今年“保交樓”的影響，甚至要大于許多其他政策，“保交樓”背后體現(xiàn)了今年市場的一些主要矛盾，特別是在民生方面，政策層面給予積極的解決方式，這一點我認為具有非常好的導向。

總體上來講，除了“三支箭”“保交樓”，還有“保障性租賃住房REITs”，以及“二手房帶押過戶”等等，都充分體現(xiàn)了當前市場有矛盾，但是改革不停滯，房地產(chǎn)正逐漸朝著平穩(wěn)健康發(fā)展。

這次的房地產(chǎn)年度十大新聞具有非常好的概括性，充分體現(xiàn)了今年房地產(chǎn)市場的新情況、新問題，也是熱點問題。這些問題對于我們能產(chǎn)生很好的啟發(fā)，對形成更好的市場應(yīng)對策略具有積極作用。

封面圖片來源：每經(jīng)制圖