每經(jīng)編輯 畢陸名

房地產(chǎn)公司私自改造戶型，導(dǎo)致公攤面積中的衛(wèi)生間成為他人之地，業(yè)主損失應(yīng)由誰來賠償？近日，北京市房山區(qū)人民法院審結(jié)了一起因房屋實(shí)際構(gòu)造與規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致而引發(fā)的合同糾紛，法院判決房地產(chǎn)公司賠償業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失1000元。同時(shí)，相關(guān)部門已責(zé)令開發(fā)商按規(guī)劃設(shè)計(jì)恢復(fù)原狀。

那么，究竟什么是公攤面積？公攤面積又從何而來？哪些面積算公攤、哪些又不算？消費(fèi)者該如何分辨？公攤面積到底能不能取消？公攤面積之爭(zhēng)究竟如何解決？我們一起一問到底。

公攤面積內(nèi)衛(wèi)生間“消失”

劉女士訴稱，2016年10月，她與某房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同，購買了一處商業(yè)用房，房屋總價(jià)款53.64萬元。該房屋的樓層產(chǎn)權(quán)分戶平面設(shè)計(jì)圖顯示，其房屋所在樓層應(yīng)有兩個(gè)獨(dú)立衛(wèi)生間。但驗(yàn)房后，劉女士卻驚訝地發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司竟然將其中一個(gè)公共衛(wèi)生間和部分走廊的面積“贈(zèng)送”給了另一個(gè)戶型的業(yè)主。

劉女士認(rèn)為，房地產(chǎn)公司出售給自己的房屋與規(guī)劃設(shè)計(jì)圖并不一致，這不僅與當(dāng)初的廣告宣傳相違背，同時(shí)所在樓層缺少一個(gè)衛(wèi)生間也使日常通風(fēng)受到了影響，還造成了公共衛(wèi)生間不能使用的損失。

據(jù)此，要求房地產(chǎn)公司退還房款2萬元，賠償因公用面積被侵占而造成通風(fēng)不暢、使用不便的損失1000元以及因房地產(chǎn)公司侵占公共衛(wèi)生間給自己造成的物業(yè)費(fèi)損失2000元。

房地產(chǎn)公司則辯稱，房?jī)r(jià)是以套內(nèi)面積為計(jì)費(fèi)依據(jù)的，劉女士以共用面積問題主張退還房款，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。同時(shí)，劉女士所在房屋本身帶有窗戶，即便公共衛(wèi)生間被其他戶型的業(yè)主占用，也沒有給劉女士造成通風(fēng)不暢或使用不便的情況，且房屋所在樓層中部尚有一處衛(wèi)生間可以使用，共用面積被占用并未給劉女士造成實(shí)際損失。因此不同意劉女士的訴訟請(qǐng)求。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-500687299

法院注意到，依據(jù)劉女士向北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)申請(qǐng)信息公開而獲得的涉案樓棟4-18層平面圖顯示，劉女士房屋與相鄰房屋之間確實(shí)存在一部分公共區(qū)域，平面圖上標(biāo)明該公共區(qū)域?yàn)榕l(wèi)生間，女衛(wèi)生間門口有一小段走廊。庭審中，雙方均認(rèn)可女衛(wèi)生間及公共走廊已“劃入”鄰居家中，房地產(chǎn)公司也確認(rèn)交房前就已完成了戶型改造。

那么，房屋公攤面積內(nèi)的衛(wèi)生間被改造，業(yè)主有沒有權(quán)利請(qǐng)求賠償呢？

法院認(rèn)為，雙方在購房合同中明確約定了涉案房屋的建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積。根據(jù)證據(jù)顯示，涉案房屋和相鄰房屋之間本應(yīng)有一處公共衛(wèi)生間和通往衛(wèi)生間的一處走道，但房地產(chǎn)公司實(shí)際上將該公共衛(wèi)生間及相鄰的部分走道進(jìn)行了封閉，并將該部分封閉空間作為相鄰房屋的一部分，交付給相鄰房屋的業(yè)主占有使用。據(jù)此，房地產(chǎn)公司的該構(gòu)造行為改變了原有的設(shè)計(jì)規(guī)劃，與其宣傳不一致，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。

考慮到房地產(chǎn)公司占用公共衛(wèi)生間及相鄰的部分走道，確實(shí)會(huì)對(duì)劉女士的房屋使用造成一定影響，法院支持了劉女士要求房地產(chǎn)公司賠償因侵占公用面積造成通風(fēng)不暢、使用不便的損失的訴訟請(qǐng)求。但根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同的履行情況，無法認(rèn)定劉女士就該部分面積實(shí)際支付了相應(yīng)房款；另一方面，法院了解到，相關(guān)行政部門已要求房地產(chǎn)公司按照規(guī)劃設(shè)計(jì)圖恢復(fù)原狀。目前，該房地產(chǎn)公司正在逐步解決中。因此，針對(duì)劉女士要求房地產(chǎn)公司退還房款并賠償物業(yè)費(fèi)損失的請(qǐng)求，法院不予支持。

最終，法院判決房地產(chǎn)公司賠償劉女士損失1000元。

收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水，業(yè)主如何維權(quán)？

據(jù)央視新聞2022年8月23日?qǐng)?bào)道，到底什么是公攤面積？公攤面積又該如何計(jì)算？

具體來說，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積。

而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：

一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。

二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。簡(jiǎn)單來說，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

公攤面積在多大范圍內(nèi)才算合理？又由誰來測(cè)算？

公攤面積在多大范圍內(nèi)算是合理，國家目前并沒有明確的規(guī)定，在實(shí)際操作過程中，這一點(diǎn)往往容易產(chǎn)生糾紛。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池：老百姓對(duì)公攤面積的認(rèn)知還不是完全了解，因?yàn)樗鼘I(yè)性很強(qiáng)。

那么公攤由誰來測(cè)算呢？一般情況下，一個(gè)住宅小區(qū)的公攤數(shù)據(jù)，需要經(jīng)過以下程序：一個(gè)是設(shè)計(jì)單位的圖紙測(cè)算，一個(gè)是主管部門對(duì)公攤的核算，在項(xiàng)目竣工后，測(cè)繪部門還要對(duì)房產(chǎn)面積再進(jìn)行一次測(cè)算。目前，涉及公攤測(cè)量，我國共有《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》2個(gè)國家標(biāo)準(zhǔn)，但由于一些地方還沒有建立多測(cè)合一體系，缺乏第三方的監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計(jì)算不透明等現(xiàn)象。

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)虞曉芬：公攤面積的計(jì)算很復(fù)雜，我們相關(guān)的信息的公開化程度不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。

如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權(quán)呢？

在收房后，假如對(duì)公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測(cè)繪中心申請(qǐng)面積鑒定。

廣東連越律師事務(wù)所高級(jí)合伙人黃羅平：我們說一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據(jù)要固定好，第一開發(fā)商他在進(jìn)行報(bào)建的時(shí)候，報(bào)建的公攤面積到底有多少，第二把開發(fā)商當(dāng)初給你做的承諾，證據(jù)可以準(zhǔn)備好，第三向相關(guān)的行政主管部門進(jìn)行投訴，最后環(huán)節(jié)才是依法向人民法院提起訴訟。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合央視新聞、北京房山法院

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500687299