每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2023年物業(yè)行業(yè)第一宗收并購誕生了。

1月3日，新大正（SZ002968，股價(jià)24.5元，市值56.13億元）公告稱，公司于2022年12月30日召開董事會(huì)審議通過收購云南滄恒投資有限公司80%股權(quán)的議案，交易對(duì)價(jià)7.88億元。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，去年10月新大正曾以1.04億元收購了四川和翔100%股權(quán)，而這筆收購也“耗盡”了新大正上市之初募集資金中用于市政環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)拓展部分的所有資金。

事實(shí)上，受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行影響，2022年物業(yè)領(lǐng)域也未能幸免，收并購事件大量減少。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上市物企披露收購事項(xiàng)達(dá)77起，涉及并購方33家企業(yè)，累計(jì)披露交易金額362.5億元；但2022年物管行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。

2022年物業(yè)收并購金額縮水7成

這是新大正自上市以來最大一筆收并購。

根據(jù)公告，截至2021年底，云南滄恒投資總資產(chǎn)為8.61億元，約占同期新大正的59%，而此次新大正收購云南滄恒投資80%股權(quán)的交易對(duì)價(jià)為7.88億元。交易完成后，云南滄恒投資將成為新大正的控股子公司。

企查查顯示，云南滄恒投資全資控股了云南安通運(yùn)達(dá)物流有限責(zé)任公司以及云南瀾滄江實(shí)業(yè)兩家公司（以下簡(jiǎn)稱瀾滄江實(shí)業(yè)）。其中，瀾滄江實(shí)業(yè)是一家具有國家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)、水利水電施工總承包二級(jí)資質(zhì)等的綜合性企業(yè)，目前業(yè)務(wù)主要集中在物業(yè)服務(wù)、建筑工程、機(jī)電檢修、水情測(cè)報(bào)等產(chǎn)業(yè)，管理面積達(dá)4000多萬平方米。

對(duì)于新大正而言，此次收購不僅是實(shí)現(xiàn)公司“五五戰(zhàn)略”（2020-2025）目標(biāo)的重要手段，能為公司進(jìn)一步布局云南市場(chǎng)提供良好的支持，還能幫助公司進(jìn)入門檻較高的能源物業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，助力其從傳統(tǒng)物業(yè)管理向綜合設(shè)施管理的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

需要注意的是，這也是新大正2022年以來的第二筆收并購事件，前一筆是在2021年10月，以1.04億元購入四川和翔100%股權(quán)，從而重倉市政環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域。

事實(shí)上，過去一年不僅新大正減緩了收并購的速度，整個(gè)行業(yè)亦是如此。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月20日，物管行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。

其中，超過10億元的大額收并購共4宗，最大一宗為碧桂園服務(wù)收購中梁物業(yè)93.76%股權(quán)，雙方厘定的代價(jià)不高于31.29億元。其余三宗均來自華潤萬象生活，其分別以24.85億元、10.58億元、10.37億元收購中南服務(wù)、禹洲物業(yè)、祥生物業(yè)。

而在2021年，交易金額超過10億元的并購達(dá)到7宗，其中碧桂園服務(wù)耗資187億元包攬了3宗，而恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、合景悠活、世茂服務(wù)分別貢獻(xiàn)了一宗。

“行業(yè)在經(jīng)歷過收并購熱潮后，目前行業(yè)收并購市場(chǎng)上的買賣雙方對(duì)彼此的認(rèn)識(shí)和了解更加深刻，并購更謹(jǐn)慎，性價(jià)比、業(yè)務(wù)的協(xié)同性、布局的互補(bǔ)性、投后管理和長(zhǎng)期盈利能力等多個(gè)方面都被考慮在內(nèi)，整體趨于理性。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟1月4日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示。

2023年上市物企間收并購或增多

值得一提的是，減緩的不僅是物業(yè)行業(yè)收購速度，還有企業(yè)的收購意愿。

以碧桂園服務(wù)為例，2022年以來就明確表示要結(jié)束大規(guī)模收并購動(dòng)作，其首席財(cái)務(wù)官在2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也曾公開表示，“追求規(guī)模的收購在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)不是我們的重點(diǎn)，今年沒有大的物管合約的收購計(jì)劃。”

此外，雅生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等往年的收并購“大戶”也在2022年逐步退出了并購舞臺(tái)。而隨著一眾民營物企的退出，以華潤萬象生活、招商積余等為主的國央企則一躍而上，成為物業(yè)行業(yè)收并購的主角。

據(jù)克爾瑞物管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年國央企參與的物業(yè)并購交易金額59.3億元，占比近6成，以華潤萬象生活、招商積余表現(xiàn)尤為亮眼，其中華潤萬象生活更是擠下碧桂園服務(wù)成為了行業(yè)“并購?fù)?rdquo;，其收購的3家企業(yè)都已交表或通過聆訊。

“這三家企業(yè)賬面資金、潛在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)聯(lián)交易量等均已梳理清晰，這些標(biāo)的資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，能較大限度地減輕華潤萬象生活收購之后的業(yè)務(wù)梳理工作量，節(jié)約時(shí)間成本，提高資金的利用效率。”億翰物研在報(bào)告中指出，國央企在進(jìn)行收并購時(shí)更加注重標(biāo)的業(yè)態(tài)，強(qiáng)化細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)性與市場(chǎng)占有率。如華潤萬象生活收購的3家物企在華東區(qū)域就有較高的市場(chǎng)占有率，收購之后能快速幫助其提高在該區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目密度。

事實(shí)上，不僅是國央企，縱觀2022年企業(yè)并購案例，其主要方向仍是區(qū)域補(bǔ)強(qiáng)、業(yè)態(tài)補(bǔ)強(qiáng)。如新大正收購四川和翔，加強(qiáng)了企業(yè)在城市環(huán)衛(wèi)的布局；碧桂園服務(wù)收購中梁百悅智佳，提升了其在華東區(qū)域的管理密度；招商積余收購中民物業(yè)、深圳匯勤，提升了其在金融物業(yè)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力；合景悠活收購廣東特麗潔環(huán)境，加速其在城市業(yè)務(wù)方面的布局。

“隨著部分企業(yè)因關(guān)聯(lián)方拖累、自身優(yōu)勢(shì)不明顯等原因出現(xiàn)‘掉隊(duì)’，而另一部分企業(yè)通過資本市場(chǎng)獲得融資，發(fā)展勢(shì)頭良好，開展收并購的‘彈藥’充足。”牛曉娟表示，未來上市企業(yè)間的兼并收購案例可能會(huì)增多。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-300475062