每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2022年的土拍市場(chǎng)，國(guó)央企和地方城投公司成為拿地主力軍，曾經(jīng)高歌猛進(jìn)的頭部民營(yíng)房企則基本從拿地榜上“消失”。

從多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的百?gòu)?qiáng)房企拿地金額榜及新增貨值百?gòu)?qiáng)榜來(lái)看，2022年全年房企拿地整體低迷。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，TOP100企業(yè)拿地總額12975億元，同比下降48.9%；TOP100企業(yè)拿地門(mén)檻值為48億元，同比下降24億元。相比2021年的房企拿地榜，2022年拿地榜金額TOP20中有一半是“黑馬”。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水1月4日通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“能在行業(yè)下行期大舉拿地的黑馬，一類(lèi)是崛起的地方國(guó)企，如頤居建設(shè)、象嶼地產(chǎn)、興城人居等，融資渠道通暢，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，發(fā)展意愿較強(qiáng)；另一類(lèi)就是新興民營(yíng)房企，如偉星房產(chǎn)，這類(lèi)民營(yíng)房企多屬于區(qū)域深耕型企業(yè)，當(dāng)前市場(chǎng)深度調(diào)整受到影響較小，企業(yè)擁有充裕資金。”

兩家區(qū)域民企表現(xiàn)出彩

“2021年同期我們拿地在全國(guó)排22位，2022年反而排在第7位，上漲的這15位，不是因?yàn)槲覀兦斑M(jìn)，而是我們后退的幅度比人家小一點(diǎn)。”濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在2022年終講話中如是說(shuō)。

從房企拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，除龍湖外，全國(guó)性布局的民營(yíng)房企在土拍市場(chǎng)上基本失去蹤影，而各自深耕區(qū)域的本土民企無(wú)論是拿地還是銷(xiāo)售表現(xiàn)，均不輸本地城投或國(guó)企。

以濱江集團(tuán)為例，2022年在杭州土拍中表現(xiàn)非常搶眼。即便進(jìn)入拿地榜TOP10，戚金興還是看到了這一成績(jī)的下滑，“很多人都好奇，市場(chǎng)都這樣了，濱江土地怎么還這么猛。到2022年12月30日為止，我們2022年一共拿了41塊地，杭州占到了38塊，包括直接拿地、合作方拿地。這41塊地總金額733.5億元，我們占權(quán)益是51%，也就是374.1億元。這個(gè)數(shù)字，跟2021年469億元比，下降20%左右。”

除了濱江之外，通過(guò)區(qū)域深耕、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)成為“黑馬”的民營(yíng)房企還有偉星房產(chǎn)。在長(zhǎng)三角拿地榜單上，偉星僅次于中國(guó)鐵建排在第八位。2022年全年花152億元拿地的偉星100%“滿倉(cāng)”長(zhǎng)三角，為市場(chǎng)復(fù)蘇囤積了滿滿貨值。偉星雖為浙系房企，卻扎根安徽低調(diào)發(fā)展20余年，從安徽蕪湖第一個(gè)項(xiàng)目“中西友好花園”開(kāi)始，成為安徽省內(nèi)唯一一家在單城市銷(xiāo)售額超百億元的房企。

“偉星房產(chǎn)前幾年發(fā)展穩(wěn)健，負(fù)債規(guī)模及杠桿率較低，當(dāng)前市場(chǎng)深度調(diào)整受到影響較小，企業(yè)擁有充裕資金，并且有較強(qiáng)發(fā)展意愿。”劉水分析指出。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，在四大城市群拿地TOP10企業(yè)榜單上，僅長(zhǎng)三角區(qū)域拿地榜上出現(xiàn)了濱江、偉星兩家民營(yíng)房企，而這兩家房企的共同點(diǎn)是，深耕區(qū)域市場(chǎng)多年，且剛剛選擇“走出去”。

這些年來(lái)，戚金興最大的體會(huì)是：沒(méi)有舍近取遠(yuǎn)。“同樣在杭州，中心區(qū)域近但是利潤(rùn)低一點(diǎn)，我寧可選這里，利潤(rùn)低一點(diǎn)可是去化速度快一點(diǎn)；外圍遠(yuǎn)但是利潤(rùn)率高，同比下我寧可舍棄，因?yàn)椴淮_定性比較大。城市中心有地拿，就不到外圍拿；杭州有地，就盡量少到浙江其他地區(qū)拿地；浙江有地，就盡量少到長(zhǎng)三角其他區(qū)域拿地；長(zhǎng)三角有地，就盡量不到全國(guó)其他地區(qū)拿地。這樣會(huì)讓你的半徑、你的優(yōu)勢(shì)充分得到體現(xiàn)。”

2022年，濱江開(kāi)始在低谷稍微向外走了走，首入浙江東陽(yáng)和桐鄉(xiāng)，在南京棲霞的項(xiàng)目也正式奠基。同樣，偉星也走出了長(zhǎng)三角，成為廣州拿地第四名的企業(yè)。

對(duì)于在行業(yè)低谷中踏著節(jié)奏“走出去”，偉星相關(guān)負(fù)責(zé)人2022年10月接受記者采訪時(shí)就表示，“如果偉星現(xiàn)階段還停留在蕪湖、臨海、臺(tái)州的話，按照2022年市場(chǎng)情況，肯影響就很大，恰恰是我們走從蕪湖走出去了，走到了合肥、南京，反而保持了穩(wěn)定上升的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。”

半數(shù)“黑馬”是地方國(guó)企

記者注意到，2022年無(wú)論是權(quán)益拿地金額榜、拿地面積榜還是新增貨值榜，央企、國(guó)企、城投平臺(tái)都是絕對(duì)的贏家。

在“黑馬”中最為亮眼的當(dāng)屬建發(fā)房產(chǎn)，以544億元力壓招商蛇口升至拿地金額第四位，而2021年建發(fā)以601億元的拿地金額排在第十位。正是憑借逆勢(shì)斬獲的土儲(chǔ)，建發(fā)在2022年銷(xiāo)售勢(shì)頭不斷攀升，躋身房企銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)榜TOP10。

和建發(fā)同樣勢(shì)頭強(qiáng)勁的地方國(guó)企還有越秀地產(chǎn)、華發(fā)集團(tuán)、武漢城建集團(tuán)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、廣州地鐵、上海地產(chǎn)、頤居建設(shè)、深鐵集團(tuán)等。中指研究院認(rèn)為，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國(guó)企，這與穩(wěn)健型國(guó)央企的資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系。

另一方面來(lái)看，這些企業(yè)在2022年拿的土地價(jià)格相對(duì)比較便宜。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年第一批集中供地中有39%地塊溢價(jià)成交，該比例盡管低于2021年第一批次的58%，但仍然明顯優(yōu)于2021年的第二、第三批集中供地。但自2022年第二批集中供地開(kāi)始，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)期房交付擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在大量救市政策下并無(wú)顯著改善，房企拿地積極性迅速減弱，第五批集中供地的溢價(jià)成交地塊比例已降至8%，也就是超過(guò)九成的地塊底價(jià)成交。

即便如此，龍光、正榮、中駿、德信等昔日拿地較為積極的房企，都在2022年或主動(dòng)或被動(dòng)收縮了戰(zhàn)線。對(duì)于在榜單上“消失”了的昔日拿地大戶，劉水表示，“一些房企出現(xiàn)流動(dòng)性困難，肯定會(huì)減少支出減少拿地，以減緩流動(dòng)性緊張局面。”

回顧2022年土地市場(chǎng)，中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱2022年12月30日書(shū)面向記者表示，“分區(qū)域來(lái)看，全年熱度較高的城市為北京、上海、深圳、杭州、廈門(mén)和合肥，其中北上深杭的經(jīng)濟(jì)基本面整體較好，新房購(gòu)買(mǎi)力仍能夠保持在相對(duì)較高的水平；廈門(mén)則是因?yàn)閸u內(nèi)地塊的稀缺性及對(duì)于全福建高收入人群的吸附能力，讓其走出相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)行情；合肥因年初新房庫(kù)存不足，房企紛紛希望補(bǔ)倉(cāng)，使其超額50%完成了全年供地計(jì)劃。反觀長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計(jì)劃完成率不足三成。”

觀察四個(gè)城市群拿地TOP10房企榜單不難發(fā)現(xiàn)，在最熱的長(zhǎng)三角仍有民營(yíng)企業(yè)一席之地，央企、國(guó)企和地方國(guó)企則平分秋色；而其余三個(gè)城市群的拿地榜單上，除了國(guó)央企外，幾乎難覓到民企身影。

“地方國(guó)企及新興民營(yíng)房企將是新一批房地產(chǎn)行業(yè)的生力軍，有較強(qiáng)發(fā)展?jié)摿?，將彌補(bǔ)及搶占出險(xiǎn)房企留下的市場(chǎng)空間。”劉水表示。

那么，2022年土地市場(chǎng)格局變化，是否會(huì)令2023年的銷(xiāo)售榜單發(fā)生“震動(dòng)”？

劉水坦言，“銷(xiāo)售榜也將繼續(xù)調(diào)整。一是出險(xiǎn)的民營(yíng)房企2023年銷(xiāo)售榜排位會(huì)繼續(xù)明顯下降，由于債務(wù)違約造成企業(yè)信譽(yù)受損，這些企業(yè)的銷(xiāo)售仍存在較大困難；二是新增貨值較多的企業(yè)，由于土地貨值充裕，隨著2023年市場(chǎng)銷(xiāo)售企穩(wěn)回升，這些企業(yè)的銷(xiāo)售將進(jìn)一步提升。”