每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“本次并購主要從建發(fā)股份整體業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略協(xié)同出發(fā)，并非是供應(yīng)鏈運營或地產(chǎn)單個業(yè)務(wù)主導(dǎo)。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，本次并購不會影響公司2023年的房地產(chǎn)投資計劃。”

在1月15日建發(fā)股份（SH600153，股價13.58元，市值408.10億元）針對收購美凱龍29.95%股份一事召開的投資者電話會議上，建發(fā)股份管理層如是表示。

1月16日早間開盤，建發(fā)股份股價快速上漲，最高漲幅達5.57%；美凱龍（SH601828，股價5.15元，市值224.27億元）復(fù)牌后股票一字漲停；紅星美凱龍（HK01528，股價4.38港元，市值190.74億港元）最高漲幅達38.46%。

意在拓展大消費市場機會

1月13日晚間，建發(fā)股份發(fā)布公告稱，公司擬以現(xiàn)金方式對價不超過63億元收購美凱龍約13.04億股A股股份，占美凱龍總股本的29.95%。交易完成后，建發(fā)股份可能成為美凱龍控股股東。

在1月15日建發(fā)股份舉行的投資者說明會上，建發(fā)股份管理層表示，此次收購主要從建發(fā)股份整體業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略協(xié)同出發(fā)，并非是供應(yīng)鏈運營或地產(chǎn)單個業(yè)務(wù)主導(dǎo)，意在拓展大消費市場的機會，以減緩行業(yè)周期對公司業(yè)績的影響。

來源：建發(fā)股份公告

在會議上，建發(fā)股份管理層表示，美凱龍共有94家自營商場，280家委管商場，出租率相對穩(wěn)定，即使在疫情期間，美凱龍每年的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入仍有40億元以上，整體來看經(jīng)營現(xiàn)金流量情況較好，短期債務(wù)風險可控。另外，建發(fā)股份管理層認為，美凱龍的資產(chǎn)質(zhì)地較好，60多個自持項目主要分布在一二線城市，增值幅度較高，根據(jù)REITs政策可滿足發(fā)行要求，而由于其物業(yè)租金價格、出租率等相對穩(wěn)定，預(yù)期效果可觀。

針對市場普遍關(guān)注的此次收購的安全性問題，建發(fā)管理層坦言，“這也是公司核心的關(guān)注點，但由于目前處于條款磋商階段，尚不方便回答相關(guān)條款。”

根據(jù)美凱龍2022年三季報，截至2022年9月30日，美凱龍合并總負債為756億元，其中有息負債約為382億元。針對這些債務(wù)，建發(fā)在收購后是否考慮通過增信等方法降低有息負債成本的問題上，建發(fā)股份表示，基本上美凱龍一個商場對應(yīng)一個項目公司，由上市公司提供擔保，貸款和擔保既可以滿足融資需要，因此收購后無新增擔保要求。同時目前未發(fā)現(xiàn)美凱龍表外負債和二次抵押的問題，后續(xù)公司會聘請專業(yè)人員進行盡調(diào)評估。

對于建發(fā)股份來說，雖然目前面臨短期債務(wù)壓力，但公司在疫情期間也保持著正向現(xiàn)金流，可自行解決，后續(xù)公司有償債及降低融資成本的規(guī)劃。

而關(guān)于未來的經(jīng)營管理權(quán)，建發(fā)也表示將充分尊重現(xiàn)有經(jīng)營管理層的穩(wěn)定性，由于建發(fā)股份也在供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)、商業(yè)運營有豐富的管理經(jīng)驗和運營能力，未來雙方將通過友好協(xié)商方式，共同深度參與美凱龍的經(jīng)營管理。

不過在外界看來，63億元的收購價格，按美凱龍現(xiàn)在的盈利情況看，這一PE水平并不低。建發(fā)股份方面解釋稱，目前的 PE值等是基于過去一年或三年的數(shù)據(jù)計算，其中就包括受疫情影響較大期間，美凱龍業(yè)務(wù)發(fā)展受到很大影響，也承擔了包括減免租金在內(nèi)的損失。“未來，隨著經(jīng)營效率的提升、債務(wù)成本的改善，盈利數(shù)據(jù)會持續(xù)優(yōu)化。”

至于此次收購的資金來源，建發(fā)股份管理層強調(diào)，收購的約60億元資金為公司自有資金和銀行配套，壓力不大，首付款等待最終公布。

不會影響2023年地產(chǎn)投資計劃

事實上，剛剛過去的2022年，建發(fā)股份快速擴張，特別是在拿地上相當積極，先后在北京、廈門等多個熱門城市拿地擴張。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年建發(fā)以544億元的拿地金額位于行業(yè)第四位，位于華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展之后；全口徑新增貨值1104億元，位居全國第七。而2022年，建發(fā)房產(chǎn)的銷售額達1700.2億元，首次躋身行業(yè)TOP10之列。

在此次投資者會上，建發(fā)股份管理層也直言，“2022年公司拿地進度確實比較積極，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，本次并購不會影響公司2023年的房地產(chǎn)投資計劃。”

在區(qū)域布局方面，建發(fā)管理層表示，2023年將優(yōu)先深耕已經(jīng)覆蓋的城市，會考慮發(fā)展較好的一二線城市，以及整個長三角乃至福建的部分城市。“公司選擇區(qū)域，通常綜合考慮當?shù)氐氖袌鲂枨罂偭?、公司產(chǎn)品是否適合當?shù)厥袌?、公司品牌在當?shù)氐慕邮芏?，以及當?shù)氐牧鲃有缘纫蛩亍?rdquo;

此前，監(jiān)管部門發(fā)布方案，推動金融平穩(wěn)健康運行，引導(dǎo)金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購，改善頭部房企資產(chǎn)負債狀況。對此，建發(fā)股份管理層表示，公司的收購是市場化行為，如果資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，且與公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)有協(xié)同作用的將會考慮并購。

至于資產(chǎn)收購標準，公司將主要從以下方面進行考慮：一是項目本身是否符合公司產(chǎn)品定位需要；二是項目的收益率水平是否符合公司標準，房地產(chǎn)作為重資產(chǎn)項目，公司會綜合考慮流動性、收益率水平，對資產(chǎn)情況進行整體判斷；三是項目的潛在風險。

建發(fā)股份表示，此次收購美凱龍，可在家裝、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同及商業(yè)地產(chǎn)合作兩方面深度服務(wù)建發(fā)股份地產(chǎn)體系，并沉淀中高端消費客戶流量，助力建發(fā)股份其他板塊業(yè)務(wù)。

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