每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤 孫志成    

“應(yīng)該是搶我們海淀的客源吧。”

被問及位于昌平區(qū)的匯智里為何要在距離較遠的海淀區(qū)設(shè)置售樓處，富華里銷售人員不置可否。

2023年1月9日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到了北京市海淀區(qū)永豐地塊，作為海淀近年供地的大熱區(qū)域，多家房企在這里短兵相接。

出了海淀永豐地鐵站往北走，不出3公里，小小的區(qū)域中分布著至少5個售樓處，分別有幸福里潤園、國譽燕園等。但有意思的是，中海旗下的3個樓盤，匯德里、匯智里、富華里“三合一”，共用一個售樓處，不過這些項目僅是共用一套前臺，人員系統(tǒng)互不統(tǒng)屬，此種配置，既巧妙又微妙。

中海“三合一”售樓處 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

970套剩余

中海在海淀永豐有一個“三合一”售樓處，分別是匯德里、匯智里、富華里，但三者互相并不統(tǒng)屬。記者在了解完富華里，提出想看看匯智里時，富華里銷售人員說需要再次去前臺登記，再次匹配銷售人員，所有流程都需要重新來一次。

富華里是中海目前在海淀主推的項目。2022年9月23日北京第三批集中供地中，中海接連出手，先是41.975億元和3.6萬平方米現(xiàn)房銷售面積拿下京土儲掛（海）[2022]044號宗地，又以55.775億元和4000平方米現(xiàn)房銷售面積競得京土儲掛（海）[2022]045號宗地，這個總價接近100億元的兩宗地塊僅一路之隔，距離中海另一個項目匯德里也僅一街之隔，可見中海在海淀的布局決心。

富華里沙盤 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

據(jù)富華里銷售人員介紹，項目是兩宗地塊，分為富華里富園和富華里匯園。目前北區(qū)富園基本售罄，主要能選的房子都位于南區(qū)的匯園。

從網(wǎng)簽來看，富華里富園2022年12月3日取得預(yù)售證，匯園2022年12月24日取得預(yù)售證，不過兩個項目暫無網(wǎng)簽信息，富園“基本售罄”尚無從驗證。

富華里項目現(xiàn)場 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

除此之外，富華里現(xiàn)在還需要面對昌平同門項目匯智里的“搶客”。

匯智里位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)中關(guān)村國家工程技術(shù)創(chuàng)新基地，中海在2022年北京首批集中供地中以32.6億元底價拿下該地塊。該項目距離“三合一”售樓處有大約11公里，開車需要22分鐘。如果是公共交通，需要換乘兩趟公交，耗時約1小時8分。該項目距離昌平城區(qū)也有大約12公里。

匯智里于2022年4月2日取得預(yù)售證，曾在去年8月成為北京網(wǎng)簽榜亞軍，網(wǎng)簽套數(shù)686套。

不過匯智里是一個大盤，住宅批準(zhǔn)銷售套數(shù)是1656套，兩下比較可知，匯智里目前還有970套房源待去化。

華潤、中海的永豐之爭

事實上，海淀永豐的整體銷售情況是不錯的。2020年以來，海淀區(qū)供地多集中在永豐片區(qū)，華潤、中海、海開等開發(fā)商在此皆有布子。

2021年10月13日上午，中海、華潤置地+首開股份、金隅+建工、懋源等多方都盯上了北旺鎮(zhèn)京土整儲掛（海）（2021）046號宗地，最終經(jīng)歷7輪報價，中海以45億元拿下該地塊。

隨后，在中海、華潤置地+首開股份、建工+金隅、招商蛇口四方的爭奪中，華潤置地+首開股份經(jīng)過9輪出價，最終以44.95億元拿下海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)京土整儲掛（海）（2021）047號宗地。

兩宗地塊僅一路之隔，銷售指導(dǎo)價也都在8.3萬元/平方米，可以說是天然競品。從最終銷售情況看也確實是這樣，中海將046號地塊打造成了匯德里，華潤置地+首開股份則將047號地塊打造成了幸福里潤園，兩項目都于2022年2月28日取得預(yù)售證。

海淀的購買力也確實強勁，從記者的實地走訪和網(wǎng)簽結(jié)果看，兩項目確實是基本售罄。

幸福里潤園京房售證字（2022）15號批準(zhǔn)銷售套數(shù)共740套，目前已經(jīng)網(wǎng)簽631套，成交均價83241.26元/平方米，銷售人員也說：“目前只剩十幾套大戶型下躍，房源不多了。”

匯德里京房售證字（2022）16號批準(zhǔn)銷售套數(shù)1208套，目前已經(jīng)網(wǎng)簽住宅和丙類儲藏室共829套，住宅成交均價83858.73元/平方米。“三合一”售樓處也不再推薦匯德里的房源，表示“匯德里已經(jīng)大致清盤”。

從銷售價格也能看出，這兩個項目是按照備案價格來銷售的，并沒有出現(xiàn)北京市場中一些低于備案價銷售的現(xiàn)象，也能側(cè)面表明兩項目的順銷程度。

在海淀東升鎮(zhèn)，還有另一個知名的新盤中建壹品·學(xué)府公館，2022年4月16日取得預(yù)售證，備案名分別是書香茗園和書香悅園，兩者相加曾經(jīng)是2022年8月北京新房網(wǎng)簽套數(shù)和金額雙料冠軍。

來源：2022年1-8月每經(jīng)房產(chǎn)北京新房網(wǎng)簽·熱銷榜

競品的壓力

然而，此前的順銷行情到了富華里2022年12月開盤時有了微妙變化。

《每日經(jīng)濟新聞》記者留意到，對比中海拿地時的銷售指導(dǎo)價，富華里似乎從一開始就選擇了降價。

記者查詢得知，富華里富園在競拍時的銷售指導(dǎo)價格為8.5萬元/平方米，略高于匯德里。南部富華里匯園銷售指導(dǎo)價則為8.2萬元/平方米。但根據(jù)北京住建委官網(wǎng)信息，富華里富園備案價格約8.3萬元/平方米，而匯園是8.1萬元/平方米。

從介紹來看，富華里戶型從80平方米到140平方米都有分布，從銷售人員對99平方米戶型800萬元的報價來看，富華里匯園也的確是在按照8.1萬元/平方米在銷售。

中海新盤的“降價促銷”或許來自競品的壓力。

因為，隔壁中建壹品和海開共同開發(fā)的棲海澐頌即將入市，該項目也是2022年9月23日拿地，銷售指導(dǎo)價也是8.2萬元/平方米。屆時像幸福里潤園和匯德里那樣短兵相接的場面會再次上演。

而昌平匯智里的價格對海淀富華里也有壓力，相隔11公里，匯智里售價明顯要低很多，備案價格約5萬元/平方米。

海淀昌平交界處的項目來海淀建售樓處的并非只有匯智里一家，離“三合一”售樓處不遠還有一個項目同樣也是如此操作。北京城建國譽燕園的售樓處在中關(guān)村一號，距離中海“三合一”售樓處步行距離不超過500米，而項目地卻在昌平。銷售人員的說辭是：“如果您在永豐工作，到我們項目簡直就太方便了，很多海淀的客戶選擇到我們這里買房。”

國譽燕園位于海淀的售樓處 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

國譽燕園2022年11月6日取得預(yù)售證，開盤后項目進行了大面積宣傳，“當(dāng)日勁銷482套，這意味著國譽燕園首開全部房源已售罄”。《每日經(jīng)濟新聞》記者到來時，銷售人員說：“房源還有很多，我們只是‘首開’售罄，項目是個大盤。”

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，國譽燕園共有1788套房源被批準(zhǔn)銷售，但網(wǎng)簽僅172套，剩余1616套，“勁銷482套”的數(shù)據(jù)也暫未達到。

國譽燕園銷售價格是有優(yōu)勢的，目前成交均價為3.4萬元/平方米，但項目位于昌平，如果以海淀客群為目標(biāo)，當(dāng)前劣勢也是明顯的。國譽燕園位于昌平區(qū)六環(huán)路土城出口土城新村，從永豐到這里有18公里，開車需要26分鐘。

國譽燕園位于昌平的建設(shè)現(xiàn)場 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

臨近傍晚，記者來到國譽燕園建設(shè)現(xiàn)場，需要從村莊的一條小路進入，沒有商業(yè)、沒有綠地，周圍燈光稀少，冬天里更顯冷清，只能看到一輛輛飛馳的汽車從六環(huán)高架駛過。

國譽燕園到同樣位于昌平的匯智里，路程約9公里，開車需要15分鐘左右，兩個項目加起來的未網(wǎng)簽房源超過2600套。

2022過去了，海淀樓市很熱鬧。2023來了，熱鬧還會延續(xù)嗎？

記者|王佳飛 編輯|陳夢妤 孫志成 杜波

校對|段煉

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