每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

最高漲幅400%，28個漲停板。

剛剛過去的2022年，中交地產(chǎn)（SZ000736，股價16.50元，市值114.75億元）被冠以“2022年地產(chǎn)第一妖股”之名。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，2022年中交地產(chǎn)的股價從6.31元狂漲至17.91元，漲幅超過180%；共拉出28個漲停板，為中交地產(chǎn)有史以來漲停板最多的年份，引發(fā)上市公司發(fā)出14次風險提示公告。

借錢，是中交地產(chǎn)2022年的另一個標簽。7.5%年利率、100億元額度，來自控股股東中交房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱地產(chǎn)集團）的資金支持，讓中交地產(chǎn)得以在土拍市場游刃有余，以及為各項目關(guān)聯(lián)公司“提供財務(wù)資助”。

股價暴漲，最高漲幅400%

根據(jù)記者統(tǒng)計，2022年3月16日起，中交地產(chǎn)在二級市場的股價突然“起飛”，隨后創(chuàng)下16個交易日里錄得12個漲停板的紀錄，由此得名“2022年地產(chǎn)第一妖股”。

2022年4月1日晚，當時已經(jīng)8天7板的中交地產(chǎn)因股價連續(xù)波動收到深交所關(guān)注函，被要求核查公司是否存在涉嫌內(nèi)幕交易情形。公司很快做出回應(yīng)，“公司控股股東、實際控制人、董事、監(jiān)事、高級管理人員及其直系親屬在我司近期股票價格異常波動期間不存在買賣公司股票的行為，不存在涉嫌內(nèi)幕交易的情形”。

中交地產(chǎn)近一年股價表現(xiàn) 來源：百度股市通

而一個月后的“求救信”傳聞則堪稱中交地產(chǎn)2022年度最大危機公關(guān)事件。

去年5月10日，一份顯示“中交地產(chǎn)股份有限公司文件”的紅頭文件廣為流傳，內(nèi)容為“關(guān)于2022年5月份金融機構(gòu)到期借款無法償還的報告”，簽發(fā)人正是中交地產(chǎn)董事長李永前，文件號“中交地產(chǎn)融發(fā)[2022]94號”，文件遞交對象為“中交房地產(chǎn)集團有限公司”。

翌日的年度業(yè)績說明會上，中交地產(chǎn)董秘田玉利回應(yīng)“上述消息與事實不符，公司現(xiàn)金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務(wù)償還”。

隨后的5月13日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告聲明，2022年5月末到期的金融機構(gòu)債務(wù)合計約24.4億元。截至一季度末的貨幣資金余額173.99億元，短期債務(wù)166.65億元，現(xiàn)金短債比1.04，能夠覆蓋公司日常經(jīng)營需要以及償還金融機構(gòu)到期借款。

不過中交地產(chǎn)也承認，地產(chǎn)集團作為控股股東，通過為公司融資提供擔保、提供借款等方式，積極支持公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展，為公司融資工作和業(yè)務(wù)發(fā)展提供了有益支持。

記者留意到，針對全年28個漲停板，這是中交地產(chǎn)上市公司層面唯一一次主動披露具體漲幅。公告稱，2022年3月16日至5月13日期間，公司股票價格區(qū)間漲幅為143.59%，區(qū)間換手率為423.27%。公司股價近期波動幅度大，估值高于同行業(yè)上市公司水平。

據(jù)Wind，中交地產(chǎn)2022年內(nèi)的股價最高峰出現(xiàn)在5月初，達31.67元，如果相比去年初的6.31元，漲幅一度達到驚人的400%。

曾有投資者在業(yè)績說明會上針對中交地產(chǎn)的股價暴漲發(fā)問，田玉利彼時也給出了一個十分官方的回復(fù)：“公司股票價格受多種因素影響，包括宏觀經(jīng)濟形勢、行業(yè)政策、資本市場氛圍、投資者心理預(yù)期等多個方面，在股價異常波動期間，我們嚴格按照監(jiān)管規(guī)定及時發(fā)布了股價異動暨風險提示公告”。

事實上，結(jié)合中交地產(chǎn)的資金流向看，其買入資金較為分散，賣出資金多為大額，且機構(gòu)賣出占比較高，“游資炒作”成為這一年里中交地產(chǎn)在資本市場上揮之不去的標簽。

向母公司“要錢”，年利率不超過10%

借錢，是中交地產(chǎn)2022年的另一個標簽。

中交地產(chǎn)的業(yè)績并不足以支撐這樣的股價漲幅和預(yù)期，而其過去這一年的財務(wù)操作則將財技炫到了另一種巔峰——從控股股東那里借錢，從有錢子公司那里轉(zhuǎn)錢，支持自己其他項目公司。

中交地產(chǎn)系的錢，借來借去。這個故事始于2021年底。

2021年12月14日，中交地產(chǎn)公告，擬向控股股東新增借款，額度不超過100億元，年利率不超過10%。

所以我們看到，2022年，組成中交地產(chǎn)公告內(nèi)容的，除了上述為股價波動而發(fā)布的風險提示外，大多是“向關(guān)聯(lián)方借款和為項目公司提供財務(wù)資助”。

2022年3月30日，中交地產(chǎn)一口氣分兩筆向地產(chǎn)集團借來45.8億元，期限均為2年，其中5.8億元借款年利率8%，40億元借款年利率7.5%。

2022年6月28日，中交地產(chǎn)再次向地產(chǎn)集團借款不超過45億元，期限不超過2年，年利率依舊為7.5%。此時，中交地產(chǎn)已使用2022年度的借款額度已達90.8億元。

來源：中交地產(chǎn)2022年12月9日公告

也就是說，僅僅半年，中交地產(chǎn)就幾乎用完了來自大股東的100億元借款。

果不其然，2022年8月17日，地產(chǎn)集團為中交地產(chǎn)追加50億元，條件和2021年12月底類似，中交地產(chǎn)2022年的借款額度此時已經(jīng)來到150億元。

12月9日，地產(chǎn)集團又一次向中交地產(chǎn)提供不超過45億元借款額度，但20天后，中交地產(chǎn)又又又向地產(chǎn)集團發(fā)出了借款申請，合計65.6億元，年利率7.5%。

“本次借款后，我司已使用向地產(chǎn)集團借款額度為185.88億元。”

也就是說，2022年12月初剛剛追加的借款額度，到月底幾乎又被用光了。那么，中交地產(chǎn)12月從大股東處借來的錢都流向了哪里？

可供參考的一個數(shù)據(jù)是，2022年12月20日廈門第四批集中供地，中交地產(chǎn)以底價39.6億元競得湖里區(qū)2022P21地塊。

另據(jù)中指研究院，2022年全年，中交地產(chǎn)拿地金額為114億元，排名第28位。

中交地產(chǎn)在2022年房企拿地榜TOP100上排在第28位 來源：中指研究

在向大股東借錢這件事上，正如中交地產(chǎn)在公告中說的那樣，“在多方考察和比較其他融資渠道之后，控股股東方提供的資金具有及時、快捷、便利等優(yōu)勢”。年利率7.5%、不超過100億元幾乎是中交地產(chǎn)的借錢標配，這種央企的豪橫，或許正是母公司給予的底氣。

對于7.5%的年利率，中交地產(chǎn)的結(jié)論是“屬于合理范圍”，且是“公司多方考察銀行貸款、信托等融資方式，在多方比較融資方式及成本之后，參考市場情況及地產(chǎn)集團取得資金的成本”得出的。

向項目公司撒錢，淡定的央企“異類”

中交地產(chǎn)不僅常常從地產(chǎn)集團借錢，還在調(diào)用項目公司的富余資金。

2022年9月27日，中交地產(chǎn)發(fā)布當年最后一份調(diào)用項目公司富余資金的公告，表示“擬與合作方按合作比例共同調(diào)用昆明中交金盛置業(yè)有限公司富余資金（到期續(xù)借），其中我司（包括子公司）擬調(diào)用金額不超過7280萬元。期限不超過1年，利率不超過4.35%”。

來源：中交地產(chǎn)2022年9月27日公告

類似這種調(diào)用資金公告，中交地產(chǎn)在2022年發(fā)了6份。

除此以外，中交地產(chǎn)還樂于充當“錢袋子”的角色，把借來的錢再撒向項目公司。比如，向重慶葆和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供財務(wù)資助9265.41萬元，期限6個月，年利率5.58%；向北京力匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供財務(wù)資助1249.75萬元，期限12個月，不計息；向重慶銘勤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供財務(wù)資助9195.61萬元，期限6個月，年利率9%等等。

據(jù)記者粗略統(tǒng)計，2022年度，中交地產(chǎn)發(fā)布了超過20份“提供財務(wù)資助”相關(guān)公告，表示“有利于保障我司經(jīng)營發(fā)展中對資金的需求，保證我司房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，有利于我司應(yīng)對激烈的市場競爭”。

作為罕見的一度全踩“三道紅線”的央企開發(fā)商，中交地產(chǎn)自身資金狀況向來不盡如人意。從中交地產(chǎn)2022年12月的公司債募集說明書看，2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-6月，中交地產(chǎn)資產(chǎn)負債率分別為81.32%、80.92%、81.14%和81.24%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-147.73億元、-216.22億元、6.16億元和-69.09億元。

截至2022年6月末，中交地產(chǎn)有息負債總計2170.60億元。另據(jù)DM查債通，中交地產(chǎn)有兩筆債將于70天內(nèi)到期，余額分別是1.31億元和1.68億元。

來源：中交地產(chǎn)2023年1月10日公告

大股東對中交地產(chǎn)的支持幾乎是毫無保留的。2023年1月10日，地產(chǎn)集團又擬向中交地產(chǎn)新增不超過100億元借款額度，期限至2023年12月31日。

中交地產(chǎn)今年的錢又有了。

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-401724072