（編者按：2022年對房地產(chǎn)行業(yè)來說，是極不平凡的一年。那么，房企這一年到底成績?nèi)绾?？如今，隨著上市房企2022年業(yè)績預(yù)告的披露，陸續(xù)有了答案。Wind數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2月1日，已有65家A股上市房企發(fā)布2022年度業(yè)績預(yù)告，盡管過半公司業(yè)績預(yù)虧，但也有一些房企實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過分析整體以及個(gè)案情況，還原上市房企的現(xiàn)狀和未來的發(fā)展脈絡(luò)。）

每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝

開年以來，多家上市房企陸續(xù)披露2022年業(yè)績預(yù)告。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2月1日，已有65家A股上市房企發(fā)布2022年度業(yè)績預(yù)告。其中，28家房企預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)盈利，占比超過四成；合肥城建等17家房企雖然盈利，但是大多出現(xiàn)了50%上的跌幅。44家房企業(yè)績出現(xiàn)同比下降，36家房企凈利潤預(yù)虧，其中藍(lán)光發(fā)展、陽光城、中天金融等7家房企預(yù)虧額均超百億元。

視覺中國圖

不過，盡管過半房企業(yè)績預(yù)虧，但也有如大名城、華夏幸福、冠城大通等房企在去年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

2月1日，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，“隨著政策支持力度加大，今年房地產(chǎn)市場將筑底回穩(wěn)。盡管房企盈利壓力仍在，但較2022年或?qū)⒂兴徑狻?rdquo;

最高預(yù)虧超200億元

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在去年預(yù)虧的36家房企中，包括世茂股份、格力地產(chǎn)、金科股份、華僑城A、首開股份等在內(nèi)的10余家房企為近年來首次虧損。

這些房企的預(yù)虧金額從幾億元至上百億元不等，其中預(yù)虧在百億元以上的就有榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、中天金融等7家房企，而虧損的主要原因包括經(jīng)營虧損、減值計(jì)提等。

以榮盛發(fā)展為例，2022年其虧損金額從2021年的49.6億元擴(kuò)大到190億~250億元。榮盛發(fā)展在公告中表示，凈利潤較上年度降低，主要受市場情緒持續(xù)低迷、資產(chǎn)減值及新冠疫情等因素影響，同時(shí)由于2022年度結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)項(xiàng)目利潤率下降，從而導(dǎo)致毛利潤同比出現(xiàn)較大幅度下降。

2022年預(yù)虧超210億元的藍(lán)光發(fā)展則表示，業(yè)績預(yù)虧的主要原因系經(jīng)營虧損、減值計(jì)提。其2022年預(yù)計(jì)產(chǎn)生經(jīng)營虧損約58億元，另外公司估計(jì)計(jì)提了約160億元的減值損失，主要為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

不僅如此，藍(lán)光發(fā)展預(yù)計(jì)2022年度期末歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為-208.21億元左右。根據(jù)《股票上市規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，藍(lán)光發(fā)展股票可能被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

值得一提的是，有著國資背景的房企如華僑城A、首開股份、大悅城等在2022年出了首次虧損。

具體來看，華僑城A預(yù)計(jì)2022年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤虧損80億~110億元，2021年同期為盈利37.99億元，同比下降310.58%~389.54%。

據(jù)公告披露，2022年上半年，華僑城共有32家景區(qū)、29家酒店、1家旅行社、8家開放式旅游區(qū)等。龐大的文旅板塊，對華僑城形成了不小的沖擊，“報(bào)告期內(nèi)，旅游景區(qū)業(yè)務(wù)受疫情的沖擊嚴(yán)重，虧損金額加大”。同時(shí)，因持續(xù)虧損或更新改造等因素，華僑城對部分景區(qū)資產(chǎn)計(jì)提減值。

首開股份也在2022年陷入了虧損，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤虧損10億~15億元。其表示，受房地產(chǎn)市場周期以及新冠疫情影響，公司旗下部分項(xiàng)目銷售進(jìn)展放緩，房屋銷售收入出現(xiàn)下滑；同時(shí)報(bào)告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目主要為2018年至2020年市場高位時(shí)期的高溢價(jià)地塊，而售價(jià)偏低，對毛利率水平造成影響。

“當(dāng)前市場仍在底部運(yùn)行，當(dāng)期項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)較少，部分企業(yè)存在以價(jià)換量加劇毛利率下行。同時(shí)，當(dāng)前資產(chǎn)減值壓力加大，企業(yè)需計(jì)提相應(yīng)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，從而影響當(dāng)期利潤。”

對于多家房企出現(xiàn)預(yù)虧，劉水分析指出，虧損企業(yè)中部分為債務(wù)違約企業(yè)，債務(wù)違約對這些企業(yè)日常經(jīng)營造成明顯不利影響，特別是銷售劇烈下滑，各類成本費(fèi)用增加而收入減少，同時(shí)銷售預(yù)期不利加劇資產(chǎn)潛在減值壓力，資產(chǎn)處置也將影響當(dāng)期損益，“部分房企則還面臨持有業(yè)務(wù)收入減少等問題。”

多家公司收關(guān)注函

巨額虧損，也讓包括榮盛發(fā)展、皇庭國際、金科股份、美好置業(yè)、中南建設(shè)、首開股份、格力地產(chǎn)等在內(nèi)的多家上市房企在披露2022年度業(yè)績預(yù)告后，收到了交易所的問詢關(guān)注函。

綜合來看，深交所重點(diǎn)對企業(yè)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備予以關(guān)注，要求相關(guān)企業(yè)說明前期資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提的充分性，報(bào)告期資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提的合理性，是否存在報(bào)告期內(nèi)集中大額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的情形等。

雖然上交所未披露對華遠(yuǎn)地產(chǎn)、首開股份、格力地產(chǎn)三家企業(yè)的監(jiān)管要求和具體內(nèi)容，但三家企業(yè)在業(yè)績預(yù)告中也均提及計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的情況。

2022年樓市價(jià)格的波動，不僅影響了房企的房產(chǎn)項(xiàng)目交付量和交付項(xiàng)目毛利率，也直接導(dǎo)致了房企對存貨的資產(chǎn)減值計(jì)提，以及投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動。

如在存貨資產(chǎn)減值計(jì)提方面，深交所就要求金科股份、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)等企業(yè)，說明各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提的具體情況及主要測算過程。

而針對應(yīng)收款項(xiàng)減值計(jì)提方面，2022年歸母凈利潤預(yù)虧15億~22.5億元的皇庭國際在業(yè)績預(yù)告中就表示，公司基于謹(jǐn)慎性原則，對存在減值跡象的應(yīng)收款項(xiàng)等資產(chǎn)計(jì)提了減值準(zhǔn)備。對此，深交所要求皇庭國際說明本次計(jì)提大額信用減值損失的欠款方的具體情況、原因及合理性。

與此同時(shí)，深交所還對部分房企的償債能力提出詢問。如要求皇庭國際說明是否存在無法償還到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，并充分提示相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)；要求金科股份說明是否具備足夠的債務(wù)償付能力，是否存在流動性風(fēng)險(xiǎn)，公司已采取或擬采取的防范應(yīng)對措施等。

此外，包括藍(lán)光發(fā)展在內(nèi)的21家上市房企已經(jīng)出現(xiàn)至少連續(xù)兩年虧損，即將面臨“戴帽”風(fēng)險(xiǎn)；而如泰禾集團(tuán)、云南城投、鐵嶺新城等已“戴帽”房企，則可能“披星”，隨時(shí)面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。

部分房企扭虧為盈

需要注意的是，雖然多家房企業(yè)績預(yù)虧，但也有公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

以華夏幸福為例，1月30日晚，華夏幸福發(fā)布2022年度業(yè)績預(yù)告稱，預(yù)計(jì)2022年度將實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤11億~16億元，較2021年的-390.3億元大幅提升。

對于為何會扭虧為盈，華夏幸福在業(yè)績預(yù)告中表示，“本報(bào)告期業(yè)績較上年同期實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，主要系因本報(bào)告期公司債務(wù)重組取得重大進(jìn)展，基于債務(wù)重組進(jìn)展而確認(rèn)的債務(wù)重組收益所致。”

不過，華夏幸福也強(qiáng)調(diào)，若扣除債務(wù)重組收益等非經(jīng)常性損益影響，公司經(jīng)營業(yè)績?nèi)詾樘潛p，后續(xù)將繼續(xù)出售變現(xiàn)能力較強(qiáng)的資產(chǎn)。“目前公司正就部分待出售資產(chǎn)與潛在交易對方進(jìn)行磋商，鑒于目前就前述資產(chǎn)出售尚未簽訂約束性協(xié)議，尚無法判斷資產(chǎn)出售事項(xiàng)對公司2022年度業(yè)績的影響”。

此外，大名城也在2022年扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤1.42億~1.7億元，而2021年同期為-4.12億元。大名城將業(yè)績預(yù)盈歸功于投資收益、三費(fèi)支出以及計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備的減少，其中第三個(gè)因素的影響最大。

2021年，受房地產(chǎn)調(diào)控和信貸環(huán)境收緊、市場分化嚴(yán)重以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化等多重因素影響，大名城部分存貨出現(xiàn)減值跡象，當(dāng)年總計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約7.7億元，這也直接導(dǎo)致公司出現(xiàn)了重組上市以來的首次虧損。

2022年，隨著國家系列房地產(chǎn)寬松政策的出臺和新冠疫情的影響逐漸變小，影響存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的因素已不再持續(xù)惡化，因而大名城的計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備較上一年大幅減少，整體扭虧為盈。

同樣，因?yàn)橘Y產(chǎn)減值計(jì)提的影響減弱，加之確認(rèn)了太陽宮D區(qū)土地一級開發(fā)項(xiàng)目中部分已收儲土地的開發(fā)收入，冠城大通預(yù)計(jì)2022年將實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，全年歸母凈利潤約為0.5億~0.75億元。

不過，在劉水看來，這些企業(yè)扭虧為盈多是依賴于偶然事件的影響，不是靠企業(yè)自身經(jīng)營能力及管理效率提升的因素，不具有可持續(xù)性。“但關(guān)鍵事件轉(zhuǎn)機(jī)，如債務(wù)重組取得進(jìn)展，表明企業(yè)經(jīng)營困難正在有效化解，將有助于企業(yè)未來發(fā)展。”

“總體而言，行業(yè)整體盈利下行，疊加市場仍在筑底，房企投資信心不足，拿地仍將較為謹(jǐn)慎。同時(shí)，行業(yè)的優(yōu)勝劣汰將持續(xù)，企業(yè)長期虧損或?qū)⒂绊懫浜罄m(xù)發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;

劉水指出，2022年下半年以來，監(jiān)管部門密集出臺利好政策，從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定市場預(yù)期，政策放松傳導(dǎo)至需求端需要時(shí)間。“隨著支持力度加大，今年房地產(chǎn)市場將筑底回穩(wěn)。盡管房企盈利壓力仍在，但較2022年或?qū)⒂兴徑狻?rdquo;

中信建投在其近期報(bào)告中也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)將從信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋逐步走向銷售復(fù)蘇，有望獲得新生。而績優(yōu)龍頭房企將持續(xù)快速發(fā)展，市占率也將進(jìn)一步提升。

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