每經(jīng)特約評論員 譚浩俊

春節(jié)假期后，一大波城市下調(diào)了首套房貸款利率下限，其中包括鄭州、珠海、廈門、福州、沈陽等二線城市。而廣西南寧、廣東珠海、湖南株洲和常德等地，首套住房商貸利率更是將下限下調(diào)至3.7%，房貸利率步入了“3時代”。不僅如此，有些城市的二套房貸款利率也已經(jīng)跌破5%，進(jìn)入“4時代”。

銀行調(diào)整房貸利率，特別是首套房貸款利率，也是迫不得已。一旦市場持續(xù)處于低迷狀態(tài)，如果不給予開發(fā)企業(yè)更大的資金支持力度，難免又會出現(xiàn)嚴(yán)重的資金鏈斷裂風(fēng)險，從而給地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和銀行風(fēng)險防范都帶來很大的壓力和危害。

在以往的房地產(chǎn)市場調(diào)控中，信貸政策是效率最高、力度最大、殺傷力最強(qiáng)的手段，只要信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)市場就會迅速發(fā)生變化，或火爆，或冷落。過于火爆了，就收緊信貸政策；偏冷了，就放松信貸政策，可謂百試百靈。然而，這次的信貸政策調(diào)整，卻出現(xiàn)了意想不到的現(xiàn)象，信貸政策持續(xù)調(diào)整，居民購房熱情并沒有被明顯激活，市場也仍處于低迷狀態(tài)。

倒是有一種值得關(guān)注的現(xiàn)象，那就是已經(jīng)購房者，由于此前的房貸利率過高，且銀行沒有因?yàn)榉抠J政策調(diào)整同步調(diào)整存量貸款利率，不少選擇提前還貸。一些中介機(jī)構(gòu)也蠢蠢欲動，通過提供過橋資金等幫助有房貸者提前還貸，再轉(zhuǎn)化成現(xiàn)行利率的商業(yè)貸款。在幫助購房者節(jié)約利息開支的同時，也讓自身有了獲利機(jī)會。令人擔(dān)心的是，如果沒有有效的監(jiān)督機(jī)制和防范手段，還有可能讓不法分子有機(jī)可乘，給試圖提前還貸者造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

房貸利率持續(xù)下調(diào)，按照相關(guān)媒體的調(diào)查，有的居民已經(jīng)坐不住了，想購房了。應(yīng)當(dāng)說，這樣的現(xiàn)象可能會出現(xiàn)，也是存在的。關(guān)鍵是，有多少這樣的居民，又有多少居民已經(jīng)坐不住了？近年來，盡管市場持續(xù)低迷，但仍有一些居民選擇了購房，只是購房的熱情沒有過去那么高?，F(xiàn)在的所謂“坐不住了”，是不是將原本就已經(jīng)決定購房者，也納入到了政策刺激的效果中？顯然，這是需要經(jīng)過深入調(diào)查才能給出結(jié)論的。

在這里，需要管理層和地方政府特別重視的問題是，為什么政府和金融機(jī)構(gòu)出臺了這么多的優(yōu)惠政策，調(diào)控政策也基本放開，為什么購房者仍然熱情不高呢？筆者認(rèn)為，有兩個方面的問題必須重點(diǎn)關(guān)注。

一是要堅持“房住不炒”定位。這是原則，誰也不能為了一時的利益需要，打破“房住不炒”原則。只要炒房現(xiàn)象發(fā)生，房價出現(xiàn)快速上漲，此前的所有努力就會化為烏有，就會前功盡棄。顯然，這是不允許的，也是不能發(fā)生的。

二是開發(fā)企業(yè)沒有太多動靜。為什么說開發(fā)企業(yè)沒有太多動靜呢？政府的政策，銀行的行為，都是剛性的，只要出臺了、明確了，廣大居民購房了，就能享受，且無比公平，不會因?yàn)檎l是有錢人、誰是窮人，就向著誰。留下的，就只有開發(fā)商拿出怎樣與政策協(xié)調(diào)的行動來了。此刻，如果開發(fā)商足夠聰明，就要借政策寬松的機(jī)會，降價售房，回籠資金，而不是繼續(xù)與購房者進(jìn)行利益博弈。在這樣的利益博弈面前，開發(fā)企業(yè)是沒有抵抗力的，更沒有持續(xù)的對抗能力。

能夠給予購房者的政策都已經(jīng)到了最佳狀態(tài)，就看開發(fā)企業(yè)有沒有這樣的自覺性，在自身能夠承受，以及死杠房價與風(fēng)險防范之間進(jìn)行合理評估后，作出合理降價行動，從而真正把廣大居民購房的熱情激發(fā)出來，把處于搖擺之中的購房者拉過來，讓放棄購房者能夠重新考慮購房。這樣，市場才能真正走出低迷。

也正因?yàn)槿绱?，信貸政策調(diào)整，對房地產(chǎn)市場的影響仍然是不確定的。要想提高確定性，鑰匙在開發(fā)企業(yè)手中，在于開發(fā)企業(yè)有沒有降價售房的氣度。如果有的話，政策的陽光雨露才能既灑到購房者身上，也能夠滋潤開發(fā)企業(yè)，從而讓市場重新充滿活力。