每經(jīng)編輯 張錦河    

繼1月5日央行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制后，已有多地下調(diào)首套房貸款利率。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽在內(nèi)的約30城已下調(diào)了首套房貸款利率。據(jù)中指研究院監(jiān)測，目前已有20余城下調(diào)首套房貸利率至4%以下。其中，鄭州首套房貸利率正式由4.1%調(diào)整為3.8%，四大國有銀行廣東珠海分支機(jī)構(gòu)首套房貸款利率最低可按3.7%執(zhí)行。

首套房利率不斷下行，不少身在“圍城”中的已購房者開始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款；同時(shí)有關(guān)“降低存量房貸利率”的呼聲漸高。

提前還貸人數(shù)猛增，排隊(duì)要等3個(gè)月

據(jù)《中國銀行保險(xiǎn)報(bào)》報(bào)道，重慶的陳女士元旦后直接到當(dāng)?shù)氐馁J款銀行網(wǎng)點(diǎn)，成功預(yù)約了提前還房貸，不過她的還款期被排到幾個(gè)月之后。“1月預(yù)約的，4月才能還款，總比還不了強(qiáng)吧。”

另據(jù)財(cái)聯(lián)社1月19日報(bào)道，從北京地區(qū)多家銀行處了解到，目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個(gè)月申請，有銀行則表示，目前預(yù)約提前還房貸的還款時(shí)間已經(jīng)排到5月份。此外，銀行工作人員普遍表示，提前還房貸不需要繳納違約金。

臨近春節(jié)，不少購房者都遇到了提前還貸受阻的現(xiàn)象，有購房者表示，之前申請貸款的銀行最近不僅關(guān)閉了線上申請通道，要求需要提前一個(gè)月預(yù)約，預(yù)約之后還需要再排隊(duì)，前前后后快則1個(gè)月，慢則2到4個(gè)月不等。也有部分銀行對起還金額和還款次數(shù)進(jìn)行了限制。有銀行要求起還金額至少在5萬元以上，并且一年最多可以申請2次。

圖片來源：視覺中國-VCG11394638945

據(jù)《都市快報(bào)》報(bào)道，年底，杭州多家銀行提前還房貸業(yè)務(wù)存在延長情形，部分購房者甚至要排隊(duì)4個(gè)月。有銀行甚至修改了還款規(guī)則，從此前隨時(shí)可申請還貸，改到了一年只能提前還貸一次。

事實(shí)上，自2022下半年開始，多家銀行提前還房貸的門檻就在提高。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉近日也表示，對于銀行來講，房貸是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。銀行通過存款利率和理財(cái)產(chǎn)品來募集到較低成本的資金，然后來做房貸業(yè)務(wù)，是銀行很重要的一個(gè)盈利渠道。如果大家提前還貸，那么這個(gè)業(yè)務(wù)邏輯就行不通了，銀行肯定不愿意。

這次出現(xiàn)的還貸潮，主要有以下兩個(gè)原因。

第一，新房房貸確實(shí)優(yōu)惠多了，但是存量房貸沒有太大的變化。根據(jù)2022年12月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，全國平均為4.26%，這是2008年有統(tǒng)計(jì)以來的歷史最低水平。部分城市首套房貸可以做到3.9%甚至更低。而不少購房者的存量房貸利率依然在5%~6%的水平。

第二，在過去，不少購房者通過理財(cái)可以將其所產(chǎn)生的收益用來償還房貸，這要比提前還房貸有益的多。但如今情況不一樣了。據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月末，全市場存續(xù)開放式固收類理財(cái)產(chǎn)品近三個(gè)月年化收益率平均水平為-1.28%，環(huán)比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，環(huán)比下跌0.75%。隨著債市企穩(wěn)，銀行理財(cái)收益正在逐步回暖。

“降低存量房貸利率”呼聲高漲

在河南鄭州新鄭市的領(lǐng)導(dǎo)留言中，有網(wǎng)民這樣留言：“利率6.125時(shí)候買的房子，上浮利率太高了。經(jīng)過這幾年疫情沖擊，相信大多數(shù)老百姓對于房貸是壓力最大的，也是最大的一筆開銷。政府能不能跟當(dāng)?shù)劂y行部門溝通，降低原來貸款利率，給予適當(dāng)優(yōu)惠，現(xiàn)在買房基準(zhǔn)4.3下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，不能只促進(jìn)購買市場，之前購房的也應(yīng)給予政策優(yōu)惠。”

留言板官方給出的回復(fù)是“對于存量房貸客戶均是按照當(dāng)時(shí)貸款合同利率執(zhí)行，如果當(dāng)時(shí)合同利率為浮動利率（LPR加減點(diǎn)形式）且每年1月1日調(diào)整，那么2023年其利率將下降0.35個(gè)百分點(diǎn)（因?yàn)?022年5年期LPR下降了0.35個(gè)百分點(diǎn)），客戶將享受到利率下降帶來的實(shí)惠。”。

在頂端新聞“我想@領(lǐng)導(dǎo)”問政平臺上，有網(wǎng)民也留言稱：“春節(jié)后，多個(gè)城市下調(diào)首套房貸利率下限，作為年后首個(gè)降房貸利率的城市鄭州首套房貸利率下調(diào)至3.8%。真的很羨慕也很祝賀現(xiàn)在的剛需購房者，同樣是買首套自己住的剛需房，他們相對于一兩年前購房的我們來說，能省下不少錢。

我2019年因要結(jié)婚買了首套房，銀行加點(diǎn)，利率5.88%。我還不是最高的，身邊有同事、朋友，也是剛需，貸款利率超過6%。作為我們這些工作不久的剛需房奴來說，現(xiàn)在特別想知道，有沒有辦法申請變更房貸利率，享受新的房貸利率。這幾年我們收入都受到影響，真的很不容易。”

平臺回復(fù)：“經(jīng)平臺向中國郵政儲蓄銀行了解：房貸利率3.8%是針對首套購房者，此前購房者申請的存量房貸無法轉(zhuǎn)為3.8%房貸利率。”

經(jīng)濟(jì)日報(bào)：建議相關(guān)部門加快出臺相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率

經(jīng)濟(jì)日報(bào)2月1日發(fā)表文章《提前還房貸利大于弊嗎》中稱當(dāng)前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關(guān)部門加快出臺相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題?？杉涌煲龑?dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。

每經(jīng)熱評說，貸款的事情最終還是需要跳出貸款來看，對于不少人來說，是否提前還貸的根子往往不在于那幾十個(gè)BP的利率浮沉，而是基于個(gè)人現(xiàn)實(shí)，基于自我預(yù)判，所作出的一種有限理性選擇。比如原先敢借的錢，現(xiàn)在不敢借，要降房產(chǎn)投資杠桿，這恰恰從另一方面說明“房住不炒”起到了過往多少年都難收到的實(shí)效。又比如絕對的風(fēng)險(xiǎn)厭惡型客戶，發(fā)覺一段時(shí)間內(nèi)已經(jīng)很難從他處謀得房貸之上的類無風(fēng)險(xiǎn)收益，當(dāng)然可以提前還，債畢竟是債，是債就得還，早還早輕松。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自經(jīng)濟(jì)日報(bào)、每經(jīng)熱評（特約評論員：蔣光祥）、財(cái)聯(lián)社、都市快報(bào)、九派新聞

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