新年伊始，全國(guó)已有多個(gè)城市出臺(tái)政策，持續(xù)落實(shí)“因城施策”，其中近20個(gè)城市降低首套房貸利率下限至4%以下，核心一二線(xiàn)城市政策優(yōu)化力度繼續(xù)增強(qiáng)。

在政府“大力支持剛性和改善性住房需求”的號(hào)召下，剛進(jìn)入2月就已有多個(gè)城市發(fā)布具體措施響應(yīng)：天津出臺(tái)33條政策推動(dòng)經(jīng)濟(jì)，其中5方面涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展；河南洛陽(yáng)發(fā)布20條舉措支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；寧波海曙則推出千萬(wàn)購(gòu)房消費(fèi)券，每套最高可送18萬(wàn)元。

但從2023年首月房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，購(gòu)房信心和預(yù)期仍待修復(fù)。TOP100房企銷(xiāo)售總額同比下降了31.7%，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1月份重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比下降近30%，同比降幅仍超兩成，2023年春節(jié)假期，部分一二線(xiàn)城市新房項(xiàng)目到訪(fǎng)量與2022年春節(jié)相比有所修復(fù)，但購(gòu)房者觀(guān)望情緒仍然較重。

行業(yè)回暖尚需過(guò)程

近日，保利、萬(wàn)科、綠城等頭部房企高層在公開(kāi)場(chǎng)合表示了對(duì)2023年市場(chǎng)的看法，保利發(fā)展控股集團(tuán)董事長(zhǎng)劉平判斷：未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模仍然巨大，全國(guó)新房市場(chǎng)將保持在10萬(wàn)億元以上，新房及二手房市場(chǎng)合計(jì)將超20萬(wàn)億元。

綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|近日在接受《香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)也提出：“回暖需要一個(gè)過(guò)程，多項(xiàng)政策放松將在2023年陸續(xù)落實(shí)，預(yù)計(jì)下半年才會(huì)真正顯示出回暖的成果。”

多家第三方機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，行業(yè)深度調(diào)整即將進(jìn)入收尾階段，整體市場(chǎng)有望在二季度回升。但區(qū)域分化和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)于房企而言仍充滿(mǎn)了挑戰(zhàn)。

張亞?wèn)|認(rèn)為過(guò)去商品房銷(xiāo)售額曾高達(dá)18萬(wàn)億元，去年則降至13萬(wàn)億元，預(yù)期2023年約為12萬(wàn)億元水平。“中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面向好，將提振購(gòu)房意愿，加上剛需仍是購(gòu)房主力，在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的慣性思維之下，只有當(dāng)綜合因素好轉(zhuǎn)時(shí)，行業(yè)才復(fù)蘇。”

2023年房企格局仍是“強(qiáng)者愈強(qiáng)”

根據(jù)張亞?wèn)|的判斷，“在復(fù)蘇過(guò)程中，一二線(xiàn)城市恢復(fù)較快，三四線(xiàn)或以下則較為緩慢，甚至短期內(nèi)看不到回暖；企業(yè)則強(qiáng)者愈強(qiáng)，更容易取得金融資源。”

克而瑞也在近期一份報(bào)告中提出，深圳、武漢等當(dāng)前市場(chǎng)已出現(xiàn)企穩(wěn)回升征兆，無(wú)論是來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)都將保持小幅回升態(tài)勢(shì)；弱二線(xiàn)重慶、南寧、福州等客戶(hù)信心也逐步修復(fù)，后期若伴隨以?xún)r(jià)換量政策延續(xù)，成交還有進(jìn)一步增長(zhǎng)的可能。

基于對(duì)市場(chǎng)分化的判斷，張亞?wèn)|介紹，2023年綠城中國(guó)采取將“精準(zhǔn)拿地”和“審慎并購(gòu)”的策略。

根據(jù)其“10+25”發(fā)展戰(zhàn)略，將主動(dòng)進(jìn)攻如上海、杭州等位于長(zhǎng)三角的超一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市、強(qiáng)二線(xiàn)10個(gè)戰(zhàn)略城市，另外看準(zhǔn)機(jī)會(huì)對(duì)25個(gè)城市進(jìn)行部署。在土地獲取方面，張亞?wèn)|透露，“目前的存量貨值已經(jīng)能夠保證2023年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，未來(lái)不會(huì)輕易抄底收購(gòu)，而更傾向于公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛的機(jī)會(huì)。”

值得欣慰的是，在2022年房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的大環(huán)境下，憑借對(duì)內(nèi)外部形勢(shì)的精準(zhǔn)研判和自身的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，包括綠城、華潤(rùn)、萬(wàn)科等在內(nèi)的房企仍保持了一定的發(fā)展韌性。

2023年行業(yè)仍將面臨極大的不確定性，“求生存”仍會(huì)是多數(shù)企業(yè)的主題詞。經(jīng)歷調(diào)整后的房企們，只有根據(jù)外部環(huán)境不斷刷新戰(zhàn)略，清晰看清外部的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)，精準(zhǔn)鎖定自身的不足和短板，制定切實(shí)可行的提升路徑，才能不斷延伸發(fā)展韌性。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）