每經(jīng)記者 劉嘉魁    每經(jīng)編輯 馬子卿    

“這波‘提前還貸潮’太恐怖了，預(yù)約還款的人多到‘爆’！”成都某國(guó)有銀行住房貸款中心經(jīng)理對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者感嘆道。

去年以來，眾多購(gòu)房者加入“提前還房貸”大軍，網(wǎng)絡(luò)上流傳著種種攻略、“科普”等，熱議如沸。有人“后悔沒有早一點(diǎn)申請(qǐng)”；甚至有人表示，每個(gè)月都會(huì)提前還一些，“上癮了”……

彼時(shí)，各家銀行的提前還貸政策較為寬松，流程簡(jiǎn)便，通過手機(jī)銀行APP即可“一鍵減負(fù)”。

時(shí)至今日，“提前還貸潮”越發(fā)洶涌，然而銀行卻默默建立了各式各樣的“堤壩”。有購(gòu)房者對(duì)記者表示，年初預(yù)約的提前還款要排隊(duì)到4月份，一些銀行甚至要排隊(duì)到年末。而銀行收取的違約金也是一筆不小的負(fù)擔(dān)。

有購(gòu)房者向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者反映，部分銀行的APP上已不見提前還款的申請(qǐng)通道。對(duì)購(gòu)房者而言，提前還款的“門檻”已悄然提高。

購(gòu)房人的“怨”：線上預(yù)約難、線下排隊(duì)久、有違約金……

“排隊(duì)還貸”，是近期“提前還貸潮”的縮影。

王女士對(duì)記者表示，她于近日在某國(guó)有大行手機(jī)APP上申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，提交申請(qǐng)后，下午收到銀行短信稱提前還款申請(qǐng)已審批通過，但還款的日期已排到了4月份。王女士向記者無奈地?cái)偭藬偸郑?ldquo;沒想到，現(xiàn)在怎么這么多人排隊(duì)還貸。”

記者曾在去年對(duì)“提前還貸潮”進(jìn)行過走訪調(diào)查。當(dāng)時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者小金對(duì)記者表示，自己購(gòu)房較早，貸款利率低，目前月供只有一千余元。“要是還進(jìn)去想再貸出來就沒門了，提前還款還要收罰息，權(quán)衡后我打算將閑置資金用于理財(cái)。”

近期，小金的想法有所改變，打算提前還一部分。然而當(dāng)他打開手機(jī)銀行卻發(fā)現(xiàn)，提前還款需要審批，“最終結(jié)果以審批為準(zhǔn)”。

購(gòu)房者小金打開手機(jī)銀行發(fā)現(xiàn)提前還款需要審批

資料來源：受訪者提供

詢問銀行得知，提前還款不僅需要排隊(duì)到4月，還有違約金。“過去，提前還款的違約金基本可以協(xié)商免除；現(xiàn)在，提前還款的違約金需要全額賠付，嚴(yán)格按合同來。”小金無奈地說。

更有甚者，“某國(guó)有銀行提前還貸的業(yè)務(wù)已經(jīng)排到今年十月份了”，一位該行員工表示，該行曾專門開會(huì)討論如何應(yīng)對(duì)“還款激增”問題。

不止“排隊(duì)”，一些銀行的手機(jī)銀行提前還款的預(yù)約通道悄然關(guān)閉，也引起了廣大購(gòu)房者熱議。有人表示這一功能的下線帶來諸多不便，如異地工作人群想要提前還款，則不得不前往貸款行所在地辦理。

小林是一名金融從業(yè)人員，去年9月，眼見所投資的理財(cái)產(chǎn)品收益率與“高高在上”的房貸利率漸行漸遠(yuǎn)，遂將理財(cái)資金贖回，提前還了一部分房貸。近期，當(dāng)小林想再還一部分房貸時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)手機(jī)銀行上的“提前還款申請(qǐng)”選項(xiàng)已然無蹤。

一些手機(jī)銀行提前還款線上申請(qǐng)通道已關(guān)閉

資料來源：受訪者提供

“一些購(gòu)房者反映，部分銀行關(guān)閉了手機(jī)APP上提前還款的功能。而這些購(gòu)房者就算申請(qǐng)成功，也要賠付違約金。例如，最高賠付6個(gè)月利息等。”小林對(duì)記者表示。

提前還貸為何越來越難？某國(guó)有銀行人士向記者透露，“我們總行在去年11月升級(jí)了系統(tǒng)，開始管控提前還款額度。以前是想還就還，現(xiàn)在是每個(gè)月給每個(gè)機(jī)構(gòu)一個(gè)還款額度，然后預(yù)約排隊(duì)。”他表示，目前該類業(yè)務(wù)辦理都是“機(jī)控代替人控”的導(dǎo)向，“能系統(tǒng)控制絕不人工控制，降低操作風(fēng)險(xiǎn)。”

提前還貸“大排長(zhǎng)龍”是“標(biāo)配”？看銀行類型、體量和區(qū)域

若無法線上預(yù)約，購(gòu)房者該如何申請(qǐng)?zhí)崆斑€款呢？

成都某國(guó)有銀行住房貸款中心張經(jīng)理對(duì)記者表示，“如果購(gòu)房者的手機(jī)銀行APP無法使用‘提前還款申請(qǐng)’這一功能，目前可以攜帶身份證前往銀行進(jìn)行線下預(yù)約。”

“這一波‘提前還貸潮’太恐怖了，現(xiàn)在預(yù)約還款的人多到‘爆’，要排隊(duì)很久。”他表示，成都地區(qū)的國(guó)有銀行幾乎都要排隊(duì)“3個(gè)月、4個(gè)月以上”，就其所在的銀行來說，每個(gè)支行的排隊(duì)情況都不一樣，“但至少要到5月、6月甚至7月份去了。”

“股份制銀行稍微好點(diǎn)，因?yàn)轶w量小，排隊(duì)時(shí)間沒有那么久。”他補(bǔ)充道。

股份制銀行真的是提前還款的“一股清流”嗎？

記者求證了某股份制銀行成都分行個(gè)人住房貸款部門李經(jīng)理，他表示，該行提前還款可通過手機(jī)銀行APP申請(qǐng)，最長(zhǎng)不超過10個(gè)審核日，且審核通過后，可立即還款。“相對(duì)來說，我們銀行算很快的了。”

至于違約金，“要看合同里面有沒有規(guī)定，從其約定。”李經(jīng)理告訴記者。

提前還款的排隊(duì)情況，除了與銀行類型、體量相關(guān)，也與地域相關(guān)。

一位西北地區(qū)某國(guó)有銀行支行副行長(zhǎng)告訴記者，目前提前還款實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約，也需要排隊(duì)，但“有額度就可以還”，且等待時(shí)間不會(huì)太久。“有等三四天的，也有等半個(gè)月的，各銀行現(xiàn)在都差不多。”

而某城商行個(gè)貸經(jīng)理則向記者表示，“我們行的還款滿12個(gè)月之后，第13個(gè)月就可以提前還款了，不用排隊(duì)。”

如此看來，并非所有銀行的提前還款都要“大排長(zhǎng)龍”，不同的貸款行，同一銀行的不同區(qū)域分支機(jī)構(gòu)，還款政策和等候時(shí)長(zhǎng)不盡相同。購(gòu)房者不必過于焦慮，被網(wǎng)絡(luò)情緒傳染，可根據(jù)實(shí)際需求，在手機(jī)銀行查看，或前往銀行網(wǎng)點(diǎn)咨詢。

房貸利率一降再降，“高位站崗”的貸款人“流下了羨慕的口水”

“我們一個(gè)月要預(yù)約還款一個(gè)多億，壓力很大。”張經(jīng)理感嘆道。

多年從事房貸業(yè)務(wù)的他表示，“當(dāng)前商品房銷售情況不佳，很多購(gòu)房人都在提前還款，對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)和銀行個(gè)貸部門來說，雙雙負(fù)增長(zhǎng)。”

2022年全國(guó)個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)

資料來源：央行網(wǎng)站

對(duì)于“提前還貸潮”這一現(xiàn)象，他分析主要有兩點(diǎn)原因：一是購(gòu)房者缺乏收益更高、更穩(wěn)健的投資渠道，導(dǎo)致閑置資金配置于提前還款；二是房貸利率一降再降，對(duì)此前利率較高的存量購(gòu)房者形成沖擊。張經(jīng)理指出，“購(gòu)房者感覺不劃算，還不如提前把貸款還了。”

根據(jù)目前貸款規(guī)則，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率是以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，也就是房貸利率=LPR+固定基點(diǎn)。2022年，LPR報(bào)價(jià)經(jīng)歷了降幅最大的一年，5年期以上LPR共下降三次，累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，目前為4.3%。

2022年5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布下調(diào)新發(fā)放首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，將下限由不低于相應(yīng)期限LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）調(diào)整為L(zhǎng)PR-20BP。

張經(jīng)理表示，在春節(jié)后，成都地區(qū)的首套房利率普遍開始執(zhí)行4.1%，即在相應(yīng)期限LPR基準(zhǔn)上扣除20個(gè)BP。

資料來源：央行網(wǎng)站

記者注意到，近期多地發(fā)布了下調(diào)首套房貸利率下限的通知。截至目前，已有數(shù)十個(gè)城市的房貸利率低于4.1%的下限。例如鄭州于1月29日將首套房貸利率由4.1%調(diào)整為3.8%，引起市場(chǎng)普遍關(guān)注。

房貸利率的下降，在利好新進(jìn)購(gòu)房者尤其是剛需型購(gòu)房者的同時(shí)，也令之前房貸利率“高位站崗”的貸款人們心中五味雜陳，“流下了羨慕的口水”。

存量貸款人趨之若鶩地提前還款，銀行則不斷提升著還款“門檻”加以應(yīng)對(duì)。有購(gòu)房者表示，“排隊(duì)還貸”期間不僅要付出更多的利息成本，更擔(dān)心銀行要是采取措施限制提前還款怎么辦？

對(duì)此疑慮，記者求證了張經(jīng)理，他表示，目前來看，只要申請(qǐng)了提前還款，遲早都是可以還的，只是需要等待。

“房貸利率降低，樓市也出臺(tái)激勵(lì)政策。隨著市場(chǎng)熱度恢復(fù)，以后貸款投放額相對(duì)多，提前還款額相對(duì)少，逐漸均衡，當(dāng)前的一些矛盾也會(huì)隨之得到化解。”他向記者表達(dá)了自己對(duì)后市的期望。

是否提前還貸關(guān)注哪些指標(biāo)？

提前還貸的“門檻”水漲船高，可放貸的“門檻”，卻一降再降。

“現(xiàn)在銀行之間‘內(nèi)卷’很厲害。”張經(jīng)理對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者感慨道，“現(xiàn)在購(gòu)房人只要給得起首付，一些銀行就可以放貸，相比之前，可以說“門檻”已經(jīng)低到不能再低了。”

他還表示，如果購(gòu)房者成功辦理了房貸，那么銀行還會(huì)推薦其辦理許多其他品種的貸款，例如消費(fèi)貸等。“沒辦法，發(fā)放幾千萬，提前還款一個(gè)億，規(guī)模還是負(fù)增長(zhǎng)，根本吃不消。”

這也側(cè)面反映出，銀行面對(duì)來勢(shì)洶洶的“提前還貸潮”，的確“壓力山大”，貸款新增額的考核形勢(shì)不容樂觀。

回望2020年前后，房?jī)r(jià)高、利率高、審批難的情景還歷歷在目?？涩F(xiàn)如今，“反差太大了，幾乎完全變天。”張經(jīng)理無奈笑道。

“我們經(jīng)常去探探其他銀行的口風(fēng)，政策，然后我們就基本上保持一致，有可能比人家還要寬松。”張經(jīng)理對(duì)記者表示，同一區(qū)域的銀行房貸政策大體相同。

對(duì)于銀行來說，房貸業(yè)務(wù)是風(fēng)險(xiǎn)較低、收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)期資產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的大環(huán)境下，更顯珍貴。加之‘提前還貸潮’使得銀行貸款增量和增速的考核承壓，因此才有意提升了還貸“門檻”。

對(duì)于購(gòu)房者來說，也需要注意，并非所有的提前還貸操作都能“薅羊毛”。對(duì)于購(gòu)房者而言，這是一道“數(shù)學(xué)題”，要把握住唯一金標(biāo)準(zhǔn)：房貸利率VS投資收益率，來判斷是否適合提前還貸。

具體來說，如果房貸利率居于高位達(dá)到5%甚至6%的水平，而在自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力和偏好范圍內(nèi)，沒有達(dá)到或超過房貸利率水平的理財(cái)方式，那么就可以考慮提前還款。

反之，如果房貸利率較低，甚至在LPR的基礎(chǔ)上下浮，有利率水平相近的理財(cái)方式可以選擇，或是想要留有一些閑置資金在手中，以備不時(shí)之需，“手有余糧，心中不慌”，還款壓力也不大的話，則可以結(jié)合自身情況，理性考慮是否提前還款，而非“盲從”潮流。

提前還款不僅是一道數(shù)學(xué)題，亦是一道選擇題。

既然“線上預(yù)約難，沒通道；線下排隊(duì)久，還有違約金”，那么不妨換個(gè)思路，研判自身風(fēng)險(xiǎn)偏好，評(píng)估排隊(duì)等候的時(shí)間成本，合理調(diào)配閑置資金。正如小金在接受記者采訪時(shí)所說，“如果大家都在做同一件事，那么就不是最好的入場(chǎng)時(shí)機(jī)了，提前還貸亦然。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝