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“提前還了80萬房貸，利息少了111萬，這不比理財(cái)賺錢？”

據(jù)海南特區(qū)報(bào)，記者注意到，最近，不少人都在小紅書、微博、抖音等社交平臺(tái)上，分享自己提前還房貸的經(jīng)歷。購(gòu)房時(shí)利率高、還款壓力大、缺乏投資標(biāo)的，是年輕人選擇提前還貸的關(guān)鍵詞。

去年討論提前還貸時(shí)，大眾關(guān)注的焦點(diǎn)是“應(yīng)不應(yīng)該提前還貸”；但現(xiàn)在，更多人關(guān)注的焦點(diǎn)變?yōu)榱?ldquo;提前還貸難”，需要預(yù)約、排隊(duì)，還有銀行關(guān)閉直接線上渠道。

據(jù)紅星新聞，有建設(shè)銀行(601939.SH)某分行的工作人員向記者透露稱，建設(shè)銀行的線上預(yù)約額度已滿，需要線下預(yù)約、排隊(duì)等待，大部分貸款行的等待時(shí)間都在半年以上。

據(jù)北京日?qǐng)?bào)，記者近日咨詢北京多家銀行網(wǎng)點(diǎn)獲悉，提前還房貸正成為不少人的選擇，多數(shù)銀行都需要提前預(yù)約辦理，排隊(duì)時(shí)長(zhǎng)至少在一個(gè)月以上。

為何人們紛紛選擇提前還貸？提前還貸到底值不值？為何銀行要“升高”還貸門檻？

 

圖片來源：視覺中國(guó)

提前還款“省下90萬利息”

“利息太高了。”魏先生告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，他肯定是要提前還房貸的，原來理財(cái)收益能覆蓋房貸，現(xiàn)在不能了，就想提前還了。

據(jù)魏先生計(jì)算，其在河北的一處房產(chǎn)貸款金額70萬元，還款期限為25年（已經(jīng)還款5年），如果現(xiàn)在提前20年還清，以5.2%的利率、等額本息還款方式計(jì)算，可以省下約37萬的利息。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，隨著房貸利率不斷下行，吳逍分四次還完了90萬房貸。“最后銀行賬戶只剩下100多塊，月供1塊多，留著抵扣個(gè)稅用。”他向記者介紹自己的秘訣。

對(duì)于他來說，提前還貸省下了一大筆。2021年購(gòu)房時(shí)，首套房貸利率為5.88%（30年期），利息101萬，月供5300元左右。在他提前還款時(shí)，利率基本在4.1%～4.5%區(qū)間，最終2年提前還完，支付利息僅為10萬左右，省下了90多萬。

像魏先生和吳逍一樣提前還貸的人不在少數(shù)，在各類社交平臺(tái)上，介紹如何提前還房貸、計(jì)算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。

程序員小津分享了自己根據(jù)算法計(jì)算出來的“最優(yōu)方案”，他認(rèn)為“最優(yōu)”有兩種解釋，一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；另一種“最優(yōu)”是償還本金的同時(shí)平衡風(fēng)險(xiǎn)，適合采用等額本息+提前還款減月供。之后資金充裕時(shí)再繼續(xù)提前還款。

面對(duì)利率的下調(diào)，有網(wǎng)友表示，自己的房貸利率實(shí)在太高。

甚至有網(wǎng)友曬圖表示，自己的房貸利率高達(dá)7.15%。

排隊(duì)幾個(gè)月、還有違約金

有銀行直接關(guān)閉app通道

“排隊(duì)還貸”，是近期“提前還貸潮”的縮影。

王女士對(duì)記者表示，她于近日在某國(guó)有大行手機(jī)APP上申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，提交申請(qǐng)后，下午收到銀行短信稱提前還款申請(qǐng)已審批通過，但還款的日期已排到了4月份。王女士向記者無奈地?cái)偭藬偸郑?ldquo;沒想到，現(xiàn)在怎么這么多人排隊(duì)還貸。”

記者曾在去年對(duì)“提前還貸潮”進(jìn)行過走訪調(diào)查。當(dāng)時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者小金對(duì)記者表示，自己購(gòu)房較早，貸款利率低，目前月供只有一千余元。“要是還進(jìn)去想再貸出來就沒門了，提前還款還要收罰息，權(quán)衡后我打算將閑置資金用于理財(cái)。”

近期，小金的想法有所改變，打算提前還一部分。然而當(dāng)他打開手機(jī)銀行卻發(fā)現(xiàn)，提前還款需要審批，“最終結(jié)果以審批為準(zhǔn)”。

購(gòu)房者小金打開手機(jī)銀行發(fā)現(xiàn)提前還款需要審批 資料來源：受訪者提供

詢問銀行得知，提前還款不僅需要排隊(duì)到4月，還有違約金。“過去，提前還款的違約金基本可以協(xié)商免除；現(xiàn)在，提前還款的違約金需要全額賠付，嚴(yán)格按合同來。”小金無奈地說。

更有甚者，“某國(guó)有銀行提前還貸的業(yè)務(wù)已經(jīng)排到今年十月份了”，一位該行員工表示，該行曾專門開會(huì)討論如何應(yīng)對(duì)“還款激增”問題。

不止“排隊(duì)”，一些銀行的手機(jī)銀行提前還款的預(yù)約通道悄然關(guān)閉，也引起了廣大購(gòu)房者熱議。有人表示這一功能的下線帶來諸多不便，如異地工作人群想要提前還款，則不得不前往貸款行所在地辦理。

小林是一名金融從業(yè)人員，去年9月，眼見所投資的理財(cái)產(chǎn)品收益率與“高高在上”的房貸利率漸行漸遠(yuǎn)，遂將理財(cái)資金贖回，提前還了一部分房貸。近期，當(dāng)小林想再還一部分房貸時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)手機(jī)銀行上的“提前還款申請(qǐng)”選項(xiàng)已然無蹤。

一些手機(jī)銀行提前還款線上申請(qǐng)通道已關(guān)閉 資料來源：受訪者提供

“一些購(gòu)房者反映，部分銀行關(guān)閉了手機(jī)APP上提前還款的功能。而這些購(gòu)房者就算申請(qǐng)成功，也要賠付違約金。例如，最高賠付6個(gè)月利息等。”小林對(duì)記者表示。

提前還貸為何越來越難？某國(guó)有銀行人士向記者透露，“我們總行在去年11月升級(jí)了系統(tǒng)，開始管控提前還款額度。以前是想還就還，現(xiàn)在是每個(gè)月給每個(gè)機(jī)構(gòu)一個(gè)還款額度，然后預(yù)約排隊(duì)。”他表示，目前該類業(yè)務(wù)辦理都是“機(jī)控代替人控”的導(dǎo)向，“能系統(tǒng)控制絕不人工控制，降低操作風(fēng)險(xiǎn)。”

“銀行是不希望客戶提前還款的”

最近幾個(gè)月，浦發(fā)銀行深圳某支行的員工劉琦明顯感覺到，提前還房貸的客戶多了起來。不少來咨詢提前還貸的客戶對(duì)劉琦說，閑錢沒有地方投資了。

劉琦告訴記者，部分銀行會(huì)規(guī)定一年內(nèi)或幾年內(nèi)提前還房貸有罰息。但罰息的金額并不高，一般為幾個(gè)月的利息，很難阻擋客戶提前還貸的想法。

記者注意到，不同銀行對(duì)罰息的規(guī)定并不相同。但也有一個(gè)共同點(diǎn)是，“一般而言，銀行是不希望客戶提前還款的”，在廣發(fā)銀行上海某支行從事管理會(huì)計(jì)工作的陳瑞表示。

陳瑞解釋稱，對(duì)于銀行來說，提前還款，如果沒辦法再以合適的利率及時(shí)貸出去，后續(xù)的營(yíng)收就會(huì)下降，會(huì)出現(xiàn)利率的再投資風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果客戶本身出現(xiàn)較大違約風(fēng)險(xiǎn)，或者整體系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)很高，為避免資產(chǎn)大幅減值，會(huì)希望客戶提前還清。

由于國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍處于修復(fù)階段，實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖尚需時(shí)日，銀行對(duì)外投資可選對(duì)象減少。相較之下，房貸業(yè)務(wù)投資回報(bào)率更高，如果購(gòu)房者提前還貸，將影響銀行包括利息在內(nèi)的收入，同時(shí)提前收回房貸資金后，如果又沒有更多同等優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的，可能就會(huì)對(duì)購(gòu)房者提前還貸軟抵制。

對(duì)于銀行來說，提前還房貸并不劃算，這在行業(yè)里被稱作“存貸雙降”。

提前還貸，相當(dāng)于縮短了銀行這筆貸款的盈利期限，減少了銀行未來的盈利預(yù)期。畢竟銀行的收入主要來自利息。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，國(guó)有六大行共計(jì)實(shí)現(xiàn)利息凈收入約2.13萬億元，同比增長(zhǎng)5.4%，占整體營(yíng)收的75.13%，較上年同期小幅增長(zhǎng)2.18個(gè)百分點(diǎn)。而居民房貸業(yè)務(wù)，因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)抵押，貸款期限長(zhǎng)達(dá)20-30年，又是銀行最優(yōu)質(zhì)的、最穩(wěn)定的利息收入來源之一。

央行日前公布數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，個(gè)人住房貸款的增速出現(xiàn)回落。報(bào)告顯示，去年末個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長(zhǎng)僅1.2%，增速比上年末低了10個(gè)百分點(diǎn)。2021年末，個(gè)人住房貸款余額為38.32萬億元，同比增長(zhǎng)11.3%，增速比上年末低3.3個(gè)百分點(diǎn)。2020年末，個(gè)人住房貸款余額34.44萬億元，同比增長(zhǎng)14.6%，增速比上年末低2.1個(gè)百分點(diǎn)。

2022年新增個(gè)人房貸僅有0.48萬億元，較2021年的3.88萬億元下降了3.4萬億元，降幅87.6%。

從2020年開始，居民新增房貸開始下降，而2022年更是出現(xiàn)斷崖式下滑，這已經(jīng)對(duì)銀行的利息收入構(gòu)成隱憂。而如果居民提前還貸，就不僅是減少銀行的預(yù)期利息收入，而是直接減少銀行當(dāng)期的利息收入了。

一方面新增住房貸款斷崖式減少，已經(jīng)減少了銀行的預(yù)期收入，如果居民提前還貸，還會(huì)減少現(xiàn)有業(yè)務(wù)的當(dāng)期收入。依靠利差牟利的銀行，在扎堆提前還款的背景下，采取收取違約金、補(bǔ)償金等形式增加提前還款成本，以提前預(yù)約、長(zhǎng)時(shí)間輪候等為手段，試圖降低或推遲提前還款壓力，也就順理成章了。

對(duì)于銀行來說，房貸業(yè)務(wù)是風(fēng)險(xiǎn)較低、收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)期資產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的大環(huán)境下，更顯珍貴。加之‘提前還貸潮’使得銀行貸款增量和增速的考核承壓，因此才有意提升了還貸“門檻”。

從個(gè)人的角度來看

提前還房貸是否劃算？

那么，從個(gè)人的角度來看，提前還房貸是否劃算？

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委此前向紅星資本局表示，如果有一筆閑置資金，是否提前還房貸，還要看你能不能拿這筆資金賺到比房貸利息更多的錢，如果不能，提前還貸也是可以的。

據(jù)每經(jīng)網(wǎng)，對(duì)于購(gòu)房者來說，也需要注意，并非所有的提前還貸操作都能“薅羊毛”。對(duì)于購(gòu)房者而言，這是一道“數(shù)學(xué)題”，要把握住唯一金標(biāo)準(zhǔn)：房貸利率VS投資收益率，來判斷是否適合提前還貸。

具體來說，如果房貸利率居于高位達(dá)到5%甚至6%的水平，而在自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力和偏好范圍內(nèi)，沒有達(dá)到或超過房貸利率水平的理財(cái)方式，那么就可以考慮提前還款。

反之，如果房貸利率較低，甚至在LPR的基礎(chǔ)上下浮，有利率水平相近的理財(cái)方式可以選擇，或是想要留有一些閑置資金在手中，以備不時(shí)之需，“手有余糧，心中不慌”，還款壓力也不大的話，則可以結(jié)合自身情況，理性考慮是否提前還款，而非“盲從”潮流。

“對(duì)個(gè)人來說，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說。

中原地產(chǎn)提示，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3等。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，利息支出太多，手上有閑錢的人可以選擇提前還款。此外，理論上來講，剛買房不久，剩余利息較多的購(gòu)房者也可以考慮。而還貸時(shí)間較長(zhǎng)的購(gòu)房者已經(jīng)還完大部分利息，此時(shí)再去選擇提前還款肯定是不合適的。

疫情三年，很多人收入受到影響，通過提前還貸可以降低每月還貸負(fù)擔(dān)，看起來也是誘惑滿滿。

但盲目跟風(fēng)提前還貸并不可取。用機(jī)會(huì)成本的原理，你把資金還了房貸，就損失了用它增值的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，短期看，多數(shù)人投資收益很難高于房貸，所以提前還貸更劃算。但去年資本市場(chǎng)表現(xiàn)不好，不代表今年也不好，所以長(zhǎng)期來看，提前還房貸，也會(huì)有損失。

法律人士：可以投訴銀行

據(jù)北京青年報(bào)，對(duì)此，有法律人士分析，如果購(gòu)房者能證明自身確實(shí)遭遇了銀行故意拖延辦理提前還貸，可通過三種渠道維護(hù)自身合法權(quán)益：可通過銀行方面的救濟(jì)渠道——向貸款銀行總行進(jìn)行投訴；通過監(jiān)管方面的救濟(jì)渠道，比如向銀保監(jiān)和政務(wù)部門進(jìn)行投訴；通過訴訟方式的救濟(jì)渠道，即向法院起訴。這些辦法都值得一試。

鑒于目前提前還貸涉及的購(gòu)房者人數(shù)較多，且排隊(duì)等待的時(shí)間越來越長(zhǎng)，銀行監(jiān)管部門有必要介入調(diào)查，譬如，查一查某些銀行有沒有故意拖延，對(duì)故意拖延的銀行要進(jìn)行公開約談乃至處罰。還要采取相應(yīng)的措施督促銀行提高辦理效率，因?yàn)樘崆斑€貸不是借貸，不會(huì)增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)，銀行審核沒必要過度嚴(yán)苛。

從根本上說，要避免銀行對(duì)購(gòu)房人提前還房貸故意拖延，需要規(guī)范房貸合同，明確銀行對(duì)提前還貸的辦結(jié)期限。

在此背景下，有網(wǎng)友在社交平臺(tái)上分享了成功提前還貸無需多加等待的經(jīng)驗(yàn)——撥打銀行保險(xiǎn)消費(fèi)者投訴維權(quán)熱線(12378)進(jìn)行投訴。

2月3日，有發(fā)過提前還貸經(jīng)驗(yàn)貼的網(wǎng)友向紅星資本局確認(rèn)，在撥通該電話并按照相關(guān)步驟操作后，她現(xiàn)在已經(jīng)順利提前還貸。

編輯|段煉 蓋源源

校對(duì)|盧祥勇

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自每經(jīng)網(wǎng)、北京日?qǐng)?bào)、紅星新聞、新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)、第一財(cái)經(jīng)、北京商報(bào)、北京青年報(bào)、海南特區(qū)報(bào)、公開資料等