每經(jīng)記者 肖世清    每經(jīng)編輯 馬子卿    

近日，央行發(fā)布《2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》（以下簡稱《報告》）顯示，2022年末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額213.99萬億元，同比增長11.1%；全年人民幣貸款增加21.31萬億元，同比多增1.36萬億元。

房地產(chǎn)貸款方面，整體上看，2022年房地產(chǎn)貸款增速回落，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速提升。《報告》顯示，2022年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.16萬億元，同比增長1.5%，比上年末增速低6.5個百分點；全年增加7213億元，占同期各項貸款增量的3.4%。

央行此前發(fā)布報告顯示，2021年全年人民幣房地產(chǎn)貸款增加3.81萬億元，占同期各項貸款增量的19.1%。2022年上半年這一占比為4.9%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，2022年全年房地產(chǎn)市場低迷，在此背景下，各種寬松政策優(yōu)化貫穿全年，中央及地方“支持剛性和改善性住房需求”釋放，年底“金融16條”政策出臺等。房地產(chǎn)寬松政策越來越多，但他認(rèn)為，目前，雖然政策寬松出現(xiàn)，市場依然低迷，購房者入市謹(jǐn)慎。

個人住貸余額增速回落

從房地產(chǎn)貸款方面來看，數(shù)據(jù)顯示，2022年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.16萬億元，同比增長1.5%，比上年末增速低6.5個百分點；全年增加7213億元，占同期各項貸款增量的3.4%。

2022年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.69萬億元，同比增長3.7%，增速比三季度末高1.5個百分點，比上年末高2.8個百分點。個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。

張大偉表示，2022年全年房地產(chǎn)市場低迷，整體房地產(chǎn)市場成交量回歸到2015年水平，成交量萎縮超過25%，在多重超預(yù)期因素影響下，房地產(chǎn)全面呈現(xiàn)出市場銷售回落、多家民企債務(wù)違約、土地市場流標(biāo)持續(xù)等特點，標(biāo)桿房企銷售全面萎縮。

“在此背景下，各種寬松政策優(yōu)化貫穿全年，中央及地方‘支持剛性和改善性住房需求’釋放，年底‘金融16條’政策出臺，支持房企融資‘三箭齊發(fā)’，房地產(chǎn)寬松政策越來越多，但目前看，雖然政策寬松出現(xiàn)，市場依然低迷，購房者入市謹(jǐn)慎。”張大偉繼續(xù)稱。

從本外幣住戶貸款方面來看，《報告》顯示，2022年住戶經(jīng)營性貸款增速繼續(xù)回升，住戶消費貸款增速回落。2022年末，本外幣住戶貸款余額74.94萬億元，同比增長5.4%，增速比三季度末低1.8個百分點，比上年末低7.1個百分點；全年增加3.83萬億元，同比少增4.09萬億元。

2022年末，本外幣住戶經(jīng)營性貸款余額18.9萬億元，同比增長16.5%，比三季度末高0.4個百分點，比上年末低2.6個百分點；全年增加2.68萬億元，同比多增793億元。住戶消費性貸款（不含個人住房貸款）余額17.25萬億元，同比增長4.1%，增速比三季度末低1.3個百分點，比上年末低5.4個百分點；全年增加6755億元，同比少增7646億元。

每經(jīng)記者注意到，近期市場出現(xiàn)大量提前還貸事件。張大偉表示：“當(dāng)前房地產(chǎn)貸款政策全面放開，但房地產(chǎn)貸款需求并沒有增加，市場處于持續(xù)低迷中。當(dāng)下提前還款集中，企業(yè)貸款利率較低。”

張大偉指出，2022年因為疫情等原因，從工作收入等情況看，短期提前還貸的需求不會出現(xiàn)井噴，大部分家庭會預(yù)留一定資金用作未來月供預(yù)留。

今年仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點

每經(jīng)記者注意到，進(jìn)入2023年，房地產(chǎn)政策在2022年的基礎(chǔ)上延續(xù)升級。2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。

此前，央行副行長宣昌能在發(fā)布會上表示，2022年12月份新發(fā)放個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，和上年12月同比下降1.37個百分點，這是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。

宣昌能指出，這一次新調(diào)整的政策主要是建立新發(fā)放首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，在前期政策取得較好效果的基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，動態(tài)調(diào)整允許階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限的城市范圍，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

張大偉稱，整體看政策內(nèi)容越來越寬，政策力度越來越大。當(dāng)下樓市最主要的問題還是信心不足，三、四線城市缺乏“保交樓”的具體落地措施；一、二線城市，特別是一線城市改善型購房者依然很難入市。

他表示，“目前，市場的信心依然沒有完全恢復(fù)，期待包括‘爛尾樓’續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度政策。”

展望下階段，張大偉稱，從政策預(yù)期看，市場（特別是一線城市）需要針對換房改善出現(xiàn)明顯的寬松政策，整體市場在2023年依然期待更多的積極政策。2023年仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點，也是穩(wěn)預(yù)期的重中之重，伴隨著各個配套政策的不斷落實，“保交樓”資金落位的速度有望加快。增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型依然是未來政策的方向。

“對于2023年市場來說，上半年成交量可能繼續(xù)下調(diào)，購房者的信心很難短期回歸。市場期待更多穩(wěn)需求，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的措施出臺。”張大偉表示。