每經(jīng)記者 甄素靜  王佳飛    每經(jīng)編輯 程鵬 陳夢(mèng)妤    

“身邊的人，不是提前還貸了，就是在提前還貸的路上。”

這幾天，來(lái)勢(shì)洶洶的“提前還貸潮”一波又一波霸占熱搜，甚至演變成一場(chǎng)銀行與購(gòu)房者之間斗智斗勇的較量。

對(duì)于還貸難的問(wèn)題，2月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話咨詢了中國(guó)銀行廣東省分行，工作人員表示，一般銀行客服、銀行網(wǎng)點(diǎn)或者部門(mén)對(duì)外提供的電話都可以反映，而他們一般在接到熱線后會(huì)根據(jù)客戶情況向部門(mén)反饋。

而提前還貸潮壓力之下存量房貸是否有機(jī)會(huì)降低，工作人員回應(yīng)稱利率不好說(shuō)，要根據(jù)國(guó)家公布的（政策）執(zhí)行。

預(yù)約爆了，銀行慌忙開(kāi)會(huì)討論……這波“提前還貸潮”太恐怖了！還錢(qián)為啥這么難？

2月6日，記者分別致電中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、廣州銀保監(jiān)局、深圳銀保監(jiān)局、北京銀保監(jiān)局、河南銀保監(jiān)局、佛山銀保監(jiān)分局等公開(kāi)電話，均未能接通或未得到有效回復(fù)。

而對(duì)于這個(gè)熱門(mén)話題，我們也問(wèn)了問(wèn)現(xiàn)在的大網(wǎng)紅ChatGPT?

線上預(yù)約關(guān)閉，線下預(yù)約等等等

2月3日，周五，廣州天河區(qū)。

林松特意向公司請(qǐng)了一天假，早上6點(diǎn)起床，他要輾轉(zhuǎn)去銀行營(yíng)業(yè)廳線下申請(qǐng)預(yù)約提前還房貸。

“我6點(diǎn)起床坐廣州地鐵再轉(zhuǎn)佛山地鐵，現(xiàn)在轉(zhuǎn)公交車(chē)，沒(méi)有線上申請(qǐng)渠道，跑線下超級(jí)麻煩。”

林松所購(gòu)的房產(chǎn)在佛山市，2018年，林松向中國(guó)銀行貸款52萬(wàn)元，期限30年，利率5.13%。

林松說(shuō)這已經(jīng)不是自己首次提前申請(qǐng)還銀行房貸了。去年8月，他曾在中行APP申請(qǐng)，一周后通過(guò)各方反饋銀行通過(guò)了審核，“一共還掉了30萬(wàn)元，目前還剩下18萬(wàn)元貸款余額，貸款期限30年，每月還款金額1088元。”

這幾天，當(dāng)林松想要再次通過(guò)中行APP申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸時(shí)發(fā)現(xiàn)，APP已提示“暫不支持提前還款操作”。

同樣的案例也發(fā)生在上海。

趙兆說(shuō)，自己2019年初在上海購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn)，彼時(shí)共支付首付500萬(wàn)元，向工商銀行貸款了180萬(wàn)元，其中有80萬(wàn)元是商貸，期限30年，利率5.19%，另有100萬(wàn)元公積金貸款，期限15年，利率3.57%。

還款4年后，趙兆商貸還剩75萬(wàn)元，公積金還剩79萬(wàn)元，現(xiàn)在每月合計(jì)還房貸約1.1萬(wàn)元。

這幾天，趙兆在工商銀行APP上申請(qǐng)了提前還貸，但還需等待2個(gè)月。

從“貸款走后門(mén)”到“還款走后門(mén)”

 

近期“還貸難”的經(jīng)歷，讓林松再次想起當(dāng)時(shí)辦理房貸時(shí)的“委屈”。

林松說(shuō)，購(gòu)房貸款時(shí)被銀行搭售人壽保險(xiǎn)，花幾千塊買(mǎi)的保險(xiǎn)，還被暗示不買(mǎi)不給貸款。

不同于幾年前的貸款難，當(dāng)提前“還貸難”逐漸成為一種現(xiàn)象之后，有人調(diào)侃稱，十年河?xùn)|，十年河西，之前是貸款要走后門(mén)，現(xiàn)在是還款要走后門(mén)。

在廣州的楊森則向記者講述了其成功提前還房貸的經(jīng)歷。

“提前還款確實(shí)困難的，我們（去年）9月預(yù)約的9月底，后面拖到10月，10月說(shuō)11月，11月了說(shuō)12月。”

在記者調(diào)研采訪的微信群里，有人分享了身邊提前還款預(yù)約新案例：我朋友是跟銀行說(shuō)，自身債務(wù)危機(jī)，愿意先將銀行的貸款還了，如果銀行不允許，那就先還給其他債權(quán)人，本人已提前告知銀行并愿意償還，事后銀行如果出現(xiàn)要不回的情況，銀行需要承擔(dān)一定責(zé)任！結(jié)果是“兩天搞定”。

還有群友表示，跟銀行打交道，就要知己知彼。要貸款就要知道他的喜好，把自己努力打扮成他喜歡的模樣。

實(shí)際上，自1月5日央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，已有多地下調(diào)首套房貸款利率。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門(mén)、福州、珠海、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)在內(nèi)的約30城下調(diào)首套房貸款利率。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，目前已有20余城下調(diào)首套房貸利率至4%以下。

珠海市工商銀行某支行個(gè)貸中心陳經(jīng)理1月31日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，首套房最低利率可以做到3.7%?，F(xiàn)在辦理房貸的速度很快，新房和二手房3個(gè)工作日左右就能放款。

據(jù)陳經(jīng)理介紹，“我們1月19日接到通知，首套房貸利率可以下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)；1月29日，通知可以下調(diào)40個(gè)基點(diǎn)；到1月31日通知可以減60個(gè)基點(diǎn)。

“所以說(shuō)現(xiàn)在是（買(mǎi)房）最合適的時(shí)候，3.7%利率基本上已經(jīng)是2004年的水平了。”

這與幾年前，行業(yè)內(nèi)普遍存在的需要搭售保險(xiǎn)、理財(cái)?shù)犬a(chǎn)品，才能順利辦下房貸的現(xiàn)象已是天壤之別。

在長(zhǎng)春，某大型連鎖中介經(jīng)紀(jì)人蘇經(jīng)理1月31日在接受記者微信采訪時(shí)表示，春節(jié)復(fù)工后首套房貸利率還是4.1%，到1月30日晚上通知降到了3.8%，售樓處現(xiàn)在也已經(jīng)接件了。

記者在采訪中獲悉，目前申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸的購(gòu)房者年化利率普遍在5%以上，甚至有不少人利率在6%以上。

部分銀行還有

專(zhuān)門(mén)針對(duì)提前還貸的金融產(chǎn)品

對(duì)于近期出現(xiàn)的提前還貸潮，深圳招商工作人員王恩在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，銀行沒(méi)有什么通知，因?yàn)檫@本身不是一個(gè)硬性規(guī)定，貸款就是銀行的資產(chǎn)，銀行靠存貸差賺錢(qián)。

王恩觀察總結(jié)道，一般一季度都多多少少會(huì)卡一點(diǎn)，因?yàn)橐患径茹y行會(huì)沖規(guī)模，不過(guò)也沒(méi)有那么夸張，可能就是最近還款的人太多了。

秦乾是一名北方四線城市銀行的信貸人員，近期他注意到，申請(qǐng)?zhí)崆斑€款的客戶越來(lái)越多了。

“從2022年初開(kāi)始，陸續(xù)有人開(kāi)始申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸，這個(gè)勢(shì)頭在年前達(dá)到了頂峰，可能是客戶們過(guò)年前都有資金到賬吧?，F(xiàn)在幾乎每天都能接觸到這樣的客戶，我們部門(mén)目前還有十幾宗這樣的業(yè)務(wù)要處理。”

不過(guò)也并非所有銀行都需要等待，有網(wǎng)友在社交平臺(tái)分享，其此前在徽商銀行的房貸，近期申請(qǐng)之后很快就辦理完成了。

有購(gòu)房者向記者表示，小銀行感覺(jué)沒(méi)受影響，其2月初在中信銀行申請(qǐng)了提前還房貸，下個(gè)月還。

山東德州某銀行工作人員在接受記者采訪時(shí)表示，去年四季度至今，提前還款的（客戶）量有所增加，我們銀行手機(jī)APP無(wú)此項(xiàng)功能，只能來(lái)銀行辦理，不需要任何預(yù)約，來(lái)了直接給辦。

“但目前申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸的大部分都是余額20萬(wàn)元以下的。”秦乾表示。

對(duì)于金額來(lái)源，秦乾說(shuō)：“客戶還款的時(shí)候我也問(wèn)過(guò)，有的說(shuō)是生意資金，有的說(shuō)是存款，還有的直接就說(shuō)，這是在別的銀行貸的款，別的銀行專(zhuān)門(mén)有針對(duì)提前還貸的產(chǎn)品。”

聽(tīng)到客戶這樣說(shuō)，秦乾自己也去了解了一下，“我們這里有銀行專(zhuān)門(mén)推出了這方面的貸款，表面上是給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸，其實(shí)就是專(zhuān)門(mén)讓客戶提前還貸的。這些經(jīng)營(yíng)貸利率大概3厘多，10年等額本息，比當(dāng)時(shí)的房貸利率要低很多。”

“有這些業(yè)務(wù)的銀行還找了很多金融中介去推這些產(chǎn)品，現(xiàn)在滿大街都是這樣的廣告。”

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書(shū)面采訪時(shí)表示，銀行掙錢(qián)的一個(gè)主要渠道就是貸款利息，而房貸又是其中一個(gè)很重要的渠道。當(dāng)提前還款出現(xiàn)時(shí)，對(duì)于一些貸款客戶，銀行收回的本息會(huì)受到影響，銀行收入會(huì)有所降低，這是一些銀行不愿意看到的。所以有的銀行就會(huì)通過(guò)收取違約金或補(bǔ)償金、預(yù)約排隊(duì)等方式給提前還貸的購(gòu)房人設(shè)置障礙。

必要時(shí)可視情況向銀監(jiān)會(huì)投訴

對(duì)于春節(jié)前后出現(xiàn)的提前還貸潮，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉在接受記者微信采訪時(shí)表示，春節(jié)前很多人發(fā)了年終獎(jiǎng)，手上資金相對(duì)充裕；且之前理財(cái)破凈之后，很多人將之轉(zhuǎn)回存款；現(xiàn)在房?jī)r(jià)對(duì)未來(lái)整個(gè)樓市的影響等，均是購(gòu)房者考慮的重要因素。

“只要房貸利率高于理財(cái)利率，只要房?jī)r(jià)還在下跌，且居民預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)，就一直會(huì)存在。”

李宇嘉分析認(rèn)為，盡管房貸利率下降了1個(gè)百分點(diǎn)左右，但對(duì)老百姓而言，利率還是很高。已經(jīng)發(fā)放的房貸，利率大部分在5%左右，而現(xiàn)在存款和保本理財(cái)?shù)睦剩毡榈陀?%。理財(cái)收益走低了，自然就會(huì)發(fā)生從“盡量多申請(qǐng)房貸”到“爭(zhēng)著提前還貸”的逆轉(zhuǎn)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為，提前還房貸現(xiàn)象本質(zhì)上還是民眾對(duì)于未來(lái)不確性作出的防御性反應(yīng)。

張波表示，部分提前還房貸需求，本身也有著降低利率的訴求，通過(guò)提前償還房貸，并重新通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸等方式降低利率水平。當(dāng)然這一操作本身并不適合大部分人群，市場(chǎng)上存在著“打擦邊球”情形。

但對(duì)于各大銀行關(guān)閉線上申請(qǐng)渠道的作法，張波指出，本身并不值得提倡，是否可以提前償還貸款本身需要看合同約定。

張波表示，提前還貸難的解決核心并不在銀行側(cè)調(diào)整，而在于經(jīng)濟(jì)面復(fù)蘇，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)本身穩(wěn)定性增強(qiáng)，市場(chǎng)預(yù)期不斷增強(qiáng)來(lái)提升購(gòu)房者信心。一方面，一二手房交易量提升，從而加大增量房貸規(guī)模，弱化提前還貸的影響；另一方面，市場(chǎng)復(fù)蘇也會(huì)導(dǎo)致銀行在房貸層面的操作風(fēng)向轉(zhuǎn)變，一旦增量房貸需求快速增多，提前還貸需求就會(huì)被快速通過(guò)并消化。

對(duì)于提前還房貸需要注意的事項(xiàng)，王玉臣表示，首先需要看按揭貸款合同有沒(méi)有“提前還貸”這方面約定，對(duì)相關(guān)條款要充分了解。

其次一定要和貸款銀行充分溝通，了解清楚，而且一定要核算清楚。再次，如果因?yàn)殂y行原因?qū)е滦枰却龜?shù)月，一定注意做好相關(guān)取證。最后，如果實(shí)在不成，可以視情況向銀監(jiān)會(huì)投訴。

對(duì)于提前還房貸銀行方面是否可以收取補(bǔ)償金，王玉臣表示，提前還貸可以收取補(bǔ)償金，當(dāng)沒(méi)有法律依據(jù)支持的時(shí)候，就需要看雙方的協(xié)議約定，以協(xié)議約定為準(zhǔn)。如果既沒(méi)有法律規(guī)定，又沒(méi)有相關(guān)協(xié)議約定，則銀行就無(wú)權(quán)單方要求收取補(bǔ)償金。

記者|甄素靜 王佳飛

編輯|程鵬 陳夢(mèng)妤 杜波

校對(duì)|張益銘

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

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